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    商業綜合體已成為近期的一個熱門詞語，翻開商業綜合體的發展歷史，可以看到最早的商業綜合體僅滿足了消費者傳統的購物需要，當市場出現“大賣場+百貨+寫字樓公寓”的組合方式，可以算作開創了商業綜合體“2G”模式，為傳統購物注入了部分體驗式商業的元素，使中國商業地產的發展進入向“3G”發展的快車道。這就好比通信的1G模式，側重于滿足人們語音通信的基本需求，而發展到3G模式，則重點在于數據傳輸功能，滿足人們娛樂、體驗等多方面的需求。

    同樣的，以體驗式商業為核心的“1+X”模式（“X”為酒店、或寫字樓、或公寓），將帶領商業綜合體全面邁向“3G”時代，從而引發中國商業地產的重大變革。我們將從多個角度，對3G時代的商業綜合體尤其是城市中心區的商業綜合體的發展趨勢進行簡單預測。

    開發主體多元化

    商業綜合體資金投入量大、回收周期長、專業要求高等特點是房地產業內的常識，在房地產開發的暴利時代，眾多房地產企業更愿意參與住宅開發而不愿涉足商業綜合體，只有極個別企業選擇商業綜合體的開發并堅持下來。

    隨著住宅開發逐步成熟，政府的供地結構由住宅為主轉向商住均衡，房地產企業拿地成本提高，利潤空間大幅縮減，部分住宅開發企業不得不轉戰商業地產，并用住宅快速開發的理念進行商業綜合體的開發，通過商業綜合體內公寓或寫字樓的銷售快速回籠資金，這種方式促進了商業綜合體2G時代的快速發展。

    但國家針對房地產從嚴的信貸政策以及房地產上市企業融資暫緩審批等事宜影響，使得資金鏈本已較為緊張的房地產開發企業更是舉步維艱，主要房地產企業的資產負債率達到4年以來的新高，商業綜合體的開發門檻因受到資金限制也變得越來越高。

    此時部分非房地產開發企業，積極開拓商業綜合體市場，致力于突破商業綜合體2G時代，將其所屬行業的特色引入商業綜合體的開發，引導商業綜合體的新時代。有理由相信，這些非房地產開發企業擁有雄厚的資金優勢，同時其產業鏈整合能力對于商業綜合體的運營能起到關鍵作用，未來必將成為一股不可小覷的力量。

    零售商業核心地位突出

    在商業綜合體3G時代以前，很多商業綜合體是以酒店或寫字樓作為整個綜合體的核心，因為可以通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，零售商業往往只是“花瓶”，要么是為了迎合其他物業的銷售，要么只是滿足內部其他物業的配套功能。

    但是隨著房地產市場的發展，以酒店和寫字樓為核心的商業綜合體有減少的趨勢，取而代之的是以零售商業為核心的綜合體日益增多。根據雅高酒店集團未來的發展規劃，由于國內奢華酒店市場競爭激烈，雅高酒店集團奢華酒店的布點趨于平穩，經濟型酒店將迎來高峰期，而商業綜合體的中高端定位又不適合經濟型酒店的入駐，顯而易見的，以酒店為核心的商業綜合體會逐步減少。從寫字樓市場角度看，寫字樓有高端化和專業聚集的趨勢，這也促使寫字樓轉向獨立化，而非綜合體的形式。因此零售商業在綜合體中的核心地位逐漸突出，其他物業類型將成為配角。

    去賣場化

    在商業綜合體2G時代，大賣場作為商業綜合體的主力店，促成了許多項目的成功，而在一些新的商業綜合體的開發中，部分開發商不經過研究分析，仍將大賣場作為制勝法寶，最終可能導致項目的失敗。

    從大賣場在中國的發展角度來看，伴隨著商業綜合體2G時代的繁榮，經過了一輪商業地產的爆發期，大賣場基本完成了全國主要城市的布局，開始進入社區超市的巷戰階段。

    進入商業綜合體3G時代，由于大賣場一方面承租能力較弱，租期過長，另一方面客群相對低端，不利于在中心區打造中高端項目，因此大賣場不可避免將退出這一舞臺。可以看到在城市中心區原有的部分商業綜合體中已經出現大賣場撤離的情況，同時新開的商業綜合體中也罕有大賣場的身影。與其說大賣場脫離了商業綜合體，不如說大賣場不適合城市中心區。

    追求垂直空間

    早期的商業綜合體，建筑結構比較呆板，僅滿足基本的商業功能，單層面積過小，層高不足，沒有展示空間，未充分重視室外空間及景觀處理，對室內空間及景觀的布置也顯得非常局促，隨著商業的升級，在建筑結構上無法同步實現升級，導致原有商業綜合體走向衰敗。

    開發商在商業綜合體2G中進行了較大的改善，開始注重室外大廣場、室內動線設計以及停車的充分配置。但目前全國主要城市中心區都出現供地緊張的局面，通過整理和拆遷騰挪出的用地周邊環境都比較復雜，綜合體涉及多種物業類型，內部業態關系復雜，需要更多考慮垂直空間的設計和利用，多做室內垂直大空間，設計屋頂停車，引入垂直綠化系統，增加商業綜合體的開放性和趣味性。