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    剛需人群作為島城買房置業的主力軍，在新房市場上一直貢獻著最大的力量。剛需樓盤賣的風生水起，新建住宅價格也是風聲水起，一路看漲。與之相比，投資性地產就在限購、限貸的當下遭遇了或多或少的尷尬。近年來，隨著新建住宅小區底商和城市綜合體的日益增多，大小商鋪的數量急劇上升，庫存量也逐漸增加，如今青島的商鋪已成遍地開花之勢，但賣得都怎么樣呢？近日，記者探訪島城的部分商鋪在售項目發現，如今小商鋪很搶手，大商鋪卻“愁嫁”。

    旺角地段住宅小區“底商”大都搶手

    近年來，青島住宅市場迅猛放量，新建小區如雨后春筍般出現，配合周邊早已交付使用的成熟社區，新老業主對周邊商業需求也越發增加，這已經影響到島城一些投資客的投資選擇，因此新建住宅小區的“底商”逐漸開始搶手貨。

    比如，錯埠嶺周邊住宅小區較為密集，幾年前新業廣場入駐更是增加了該片區周邊的人氣。據記者探訪發現，錯埠嶺周邊新建小區的底商經營業態就十分豐富。據周邊從事餐飲行業的王先生介紹，目前錯埠嶺周邊的底商房源非常搶手，租金也是一年比一年高，但在這里經營店鋪的人卻沒有因為租金的上漲而離開。經常有很多租客跟東家談判想買下商鋪。王先生告訴記者，這一次他跟房東一口氣續了3年約：“第一年10萬，每年租金漲一萬。”不過，王先生一直想要直接買下這個店面，也曾跟房東出價200萬，但房東一直沒有同意，“這個鋪在已經成了房東的‘小金庫’。”王先生無奈的告訴記者：“這附近的店面每天都有很多人來問價格，這也是租金一漲再漲的主要原因。”

    據記者調查了解，目前島城小商鋪大多很搶手，尤其是面積在150㎡以下的小鋪面更是“一鋪難求”。對于被住宅“限購”下來的很大部分投資客來說，商業地產成為了炙手可熱的投資品，低于150㎡的商鋪便成功獲得他們的青睞：“買下商鋪再租出去，翹著腳賺錢誰不喜歡？”

    同時，記者注意到，不少在200㎡以上的底商都被房東分割成多個“小商鋪”，面積最小的也就10多個平方米，一個店面被壽司店、奶茶店、蛋糕店等多家分割。王先生告訴記者，這樣一間店鋪整體出租租金在10萬/年左右，而分割成多個“小商鋪”之后，最小的可以達到2萬/年的租金，大一點的達到3.5萬/年、4萬/年，這樣對于房東來說每年利潤更高一些。

    面積大、總價高的“旺鋪”也“愁嫁”

    雖說商鋪項目在“限購”政策下變得搶手，但島城的商鋪市場整體也呈現冷熱不均、銷售不暢的尷尬局面。“小商鋪搶手，可面積超過200㎡的、甚至更大的商鋪就出現了銷售難題。”李滄商圈一商業項目銷售總監這樣告訴記者。

    記者走訪了島城多個區域在售商業項目發現，無論是商業綜合體內的大型店面，還是住宅小區的大面積底商，“大商鋪”都難找買家很“愁嫁”。多個項目的銷售負責人都跟記者反應：面積較大的商鋪，總價動輒千萬，一般的投資客根本不會去考慮。另外島城本地有這樣實力的投資客本來就不多，而外地投資客甚至大品牌商家對于區域和整個商場定位又非常挑剔，甚至到了苛刻的地步，如此一來他們給出的價格也不高，很難達成成交。

    從島城近期新建的城市綜合體來看，似乎千篇一律的將商場定義為“中高端”，欲將大體量的商鋪“出嫁”給國內外知名品牌，紛紛以引入大品牌的商家為榮。成功引入的案例并不少，但項目內卻并未做到鋪鋪滿員。記者在李滄萬達和樂客城看到，有不少商鋪依然靜待買家，還有一部分商鋪一年未到便已“易主”，新東家正在重新裝修店面。

    走訪中有項目銷售負責人告訴記者：“城市綜合體內的大型商鋪很尷尬，我們都拼了命的聯系那些能夠出得起大價錢的品牌商家來到自己樓盤中來，可目前來看，經營方都很謹慎，購買前期都會深入考察項目，了解商場定位，這樣賣出商鋪的周期也很長。經常出現經營方受到商場某個小配套的影響，隨時放棄入駐的情況。”

    未來小商鋪投資者逐年增多盈利能力是商鋪搶手的關鍵

    為什么大小商鋪在島城展現出“搶手”和“愁嫁”兩種極端呢？有部分小投資客認為，商鋪好不好賣，價格還是最主要的原因。投資客對于買商鋪的支出和未來收益的算盤打得很精準：“200㎡以上甚至更大的底商，對于服務周邊住宅小區來講有些‘屈才’，而位于綜合體中的大商鋪價格動輒千萬，一般的投資客也無法承受這樣高昂的價格。”反觀小商鋪，面積小的價格可能剛過百萬，相當于在市區購買一套中小戶型住宅，一般的投資客完全可以承受。

    而對于大投資客來說，價格并不是決定性因素，未來盈利能力才是最關鍵的問題。“綜合體的客流量、未來發展態勢和整個商場的定位、面向的客群是否精準而廣泛，都能直接或間接的影響到商鋪的盈利能力。”

    從新國五條出臺到青島版細則落地，一路來看政策對商品住宅市場的投資性購房者打壓只會越發的嚴厲。一方面，投資住宅被進一步打壓，另一方面市民投資渠道也過于單一，這對商業地產來說是一個大好機會。擅長于小額投資的市民來說，商鋪無疑是投資的最好選擇，從目前來看小面積商鋪投資者是逐年增多，市場需求量也在逐年增加。