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　　密集的調控政策一再出臺，衢州樓市持續降溫。在此背景下，本月市區推出的商業地產項目頗有“一枝獨秀”的味道，商業地產銷售量持續攀升。在樓市調控不斷加碼，住宅投資降至冰點的時候，商業地產逐漸成為投資客的新寵。

　　商業地產成交量增加

　　在銀行工作的柳女士考慮再三后，決定放棄再購買一套住宅，轉向投資商業房產。本月推出的一個商業房產項目，柳女士一口氣就買了兩套。“本來我覺得投資住宅還是挺有前景的，不過現在三套房停貸、公積金又很難利用，投資住宅資金壓力太大。”柳女士告訴記者，今年她出手了兩套小戶型房產，手中有幾十萬元閑錢，本有投資高端住宅的想法，但是現在調控政策越收越緊，覺得進入住宅市場壓力太大。“以前覺得商業用房貸款利率高，但是現在看來與二套房貸款政策沒有區別。”柳女士說，可以貸款、資金壓力輕是她考慮投資商業房產的主要原因。

　　近段時間，商業地產的“人氣”顯著上升。公積金貸款政策調整對于11月樓市的打擊是顯而易見的，不少有住宅房源可售的售樓部一時冷清許多。然而，本月推出房源的一個商業房產項目，二期開盤人氣十足，一天就成交100余套房源，讓人有調控不再的錯覺，當然，樓市調控政策本就未針對商業房產。

　　據市房管處統計，今年9月，市區銷售備案67間商業用房，10月銷售備案商業用房46間，而11月截止到目前，商業用房銷售備案量已經突破120間。“本月中旬以后住宅成交備案量有所下滑，商業用房的成交備案量卻是顯著增長。”市房管處工作人員相告。

　　貸款收緊催熱商業地產

　　11月期間，新推房源的商業地產項目銷售看好，開發商也顯得信心十足。西區一家月初剛剛推出新房源的商業地產項目，近200套房源已銷售告罄；雙港一家銷售辦公樓、單身公寓的商業地產項目，推出兩周即銷售過半；一些有商業用房可售的綜合樓，尾房消化速度明顯加快。“宏觀調控對住宅類地產過快增長產生有效抑制后，住宅開發商也會轉向商業地產開發來持續經營及彌補盈利的不足。”業內人士分析。事實上，目前衢州的商業地產開盤量開始增加、一些房開公司緩推住宅、開始主力推銷商鋪，還有不少房開公司對接下來投資商業地產項目表現出濃厚的興趣。

　　另一方面，商業地產價格相對低估也成為商業地產趨熱的原因之一。市區一直存在商住倒掛的現象，9月市區住宅銷售備案均價達到7032元/平方米，商業用房銷售備案均價僅為6130元/平方米。業內人士表示，商業地產價格在去年下半年到今年一季度的暴漲潮中受到的影響較小，不少區域的商業用房價格甚至低于同區域的住宅價格，使得商業地產價格看起來更沒有泡沫，成為部分投資者的首選。

　　當然，更重要的原因是新政對住宅市場的擠壓，讓投資者開始尋找新的渠道。由于商鋪、寫字樓等商業屬性產品不在兩次新政調控影響范圍，不限貸款套數以及貸款人戶籍，這些優勢讓商業地產項目在“史上最嚴厲連續新政”調控下逆市利好，使得投資者更多考慮商業地產。

　　理性看待商業地產投資

　　接下來，商業地產很有可能迎來投資熱潮，投資者需要關注商業地產的運營風險。商業地產投資有別于住宅投資，物業優劣的評判較為復雜，投資回報率差別很大。

　　對于商業地產投資客來說，出手之后能否獲得理想的收益，還很難確定。目前來看，除去幾個黃金地段，衢州市區的商鋪、寫字樓租金回報率不是特別具備優勢，部分商鋪、寫字樓的租金與同地段住宅租金相差無幾。

　　“一般而言，最有價值的商業地產項目就是當地地段最好的商鋪。不過地段好的商鋪也意味著高價格，不是人人都能投資得起。”業內人士表示，投資商業地產要關注的是潛力，這取決于投資者的眼光，商業地產拒絕快進快出，真正的商業地產需要經過一定時期的專業運營才能達到價值提升，短期炒作以及暴利在商業投資領域并沒有多大空間。因此，業內人士提醒，投資商業地產要理性和耐性，穩健型的投資者更合適投資商業地產。

　　此外，由于大量資金開始進入商業地產項目，商業地產投資隱現一些問題，投機現象多了起來。在一些商業地產樓盤，已退出住宅市場的外地投資客身影再次出現。西區一家商業地產樓盤，多位來自寧波象山的買家一次性分別購進20套房源，炒作的意圖較為明顯。業內人士認為，投資商業地產不失為一種保值增值手段，但投機行為是不適宜的，不利于剛有起色的商業地產市場穩步發展。