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　　綜合體類寫字樓的大量入市擠占了南京傳統寫字樓市場的半壁江山。

　　6月以來，南京寫字樓市場迎來了一波上市潮，有 12個項目將分別推出社區商鋪、寫字樓房源。截至 6月底，南京全市在售的辦公項目接近 20個，而除了新地中心、新城發展中心、中山路 99號、鳳凰和睿大廈等少數項目外，其他 10余個辦公項目均依托綜合體而建。

　　縱觀南京商務辦公樓市場的發展，從早期的商住樓辦公，到純寫字樓為主，再到目前寫字樓與商住樓以及其他業態共生共融的格局，寫字樓在被更多配套元素影響的同時，綜合體化已成為南京商務辦公寫字樓市場的主流趨勢。

　　江蘇省房地產業協會房地產研究所所長李智向中國房地產報分析認為，一季度南京市寫字樓供銷市場均不理想，在郊區樓盤的拉動下，全市成交均價繼續被拉低，且市場供應結構、成交結構差異大，階段性結構失衡現象顯現。進入二季度以來，寫字樓供應依然維持在低位，但是隨著近期高端項目的入市，成交均價可能止跌回升。未來寫字樓市場格局將發生重大變化，綜合體類寫字樓項目將擠占傳統寫字樓的半壁江山。低品質的傳統寫字樓過多的結構失衡局面將得到改善。

　　量價齊升 板塊發展不平衡

　　據網上數據統計，截至 6月20日，南京寫字樓市場的成交量和價格變化明顯活躍，成交量較上一季度增長 13. 26%，成交價格也較上一季度增長 3. 34%。“由于前期已經申領銷售許可證但尚未完全進入銷售狀態的新地中心二期、金潤國際廣場、海峽云谷、蘇寧慧谷等項目在 6月份陸續進入市場，寫字樓成交均價和成交量均止跌回升，目前進入一個平穩狀態。”南京房地產開發建設促進會張輝向記者分析。

　　但問題是，南京辦公樓（包括新入市項目）多集中在新街口、珠江路、鼓樓、湖南路等老城及河西區域，江寧、江北等新區的寫字樓供應卻不足，5A甲級寫字樓更是一片空白，無法滿足當地企業的辦公需求。同時，南京低品質的辦公樓過剩，而高品質的甲級寫字樓卻不足。

　　以江寧為例，人口多達 115萬，擁有 1206家外企或分支機構，45家世界 500強企業，近萬名外籍人士。但江寧卻尚未有一幢真正意義上的 5A甲級寫字樓和五星級酒店。

　　“如果在江寧、江北等新區，有高品質的寫字樓，停車方便，有地鐵相連，租金又比新街口低，顯然，會有更多企業愿意逃離新街口，‘棄暗投明’。”張輝認為。記者調查發現，當地政府已經意識到這一問題，所以有意識地在江寧萬達廣場規劃了 2棟甲級寫字樓、4棟乙級寫字樓、1家五星級酒店，希望打造新的商務中心。

　　李智表示，南京寫字樓市場進入新的時期，低密度生態型項目、非核心商務區的單體寫字樓、超高層寫字樓以及綜合體辦公樓物業大量涌現，形成了寫字樓商務市場的新格局。整體市場銷售穩定的情況下，不僅僅迎來量的突破，在產品上也走向多元化、個性化、品質化。

　　數據顯示，江寧、城東、城北區域占據寫字樓周成交前三甲的位置，從這也能看出寫字樓新的發展趨勢，未來南京的寫字樓市場將更加傾向于升級換代產品。

　　市場格局生變

　　“近幾年，越來越多的企業從新街口，搬到河西、城南、江寧等區域的新興寫字樓。這股方興未艾的企業搬家潮，反映了新區寫字樓的旺盛需求，同時也說明，南京寫字樓市場的變化———成長型企業所需的優質商務寫字樓將占有一席之地。”南京振瑞投資咨詢有限公司總經理陳睿告訴記者。陳睿表示，從南京的新地中心、世貿中心、金奧大廈到雨潤國際廣場形成的成熟的南京高端寫字樓商務圈來看，新崛起的綜合體類寫字樓有著有更多的可塑性，在南京寫字樓同質化嚴重的影響下，在多樣化企業持續入駐的驅動下，寫字樓市場的格局開始發生變化。

　　實際上，南京寫字樓市場，雖然數量眾多、體量巨大，但真正適合成長型企業的優質辦公物業可謂少之又少。“成長型的商務寫字樓擁有購物中心、商業街等商業配套，首先能夠保證企業員工的商務生活，其次也為企業接待客戶提供酒店、餐飲接待等需求，這樣不管是商業地產投資者，還是企業辦公自用，都有足夠的配套誘惑。但目前可選的范圍很少，未來這類型的寫字樓將有巨大的市場空間。”陳睿認為。

　　實際上，居住的郊區化，必然會導致商業、商務的郊區化，隨著城市化進程的推進，南京的各個板塊都會出現各自的商務、商業中心，擁有辦公、購物功能的綜合體項目最有可能成為該區域的商務、商業雙重中心。