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　　由于不受限購、限貸等政策影響，從去年年末至今，包括商鋪、寫字樓、公寓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)都相當(dāng)火熱。“北京商業(yè)地產(chǎn)存在很大機(jī)會，核心區(qū)域可銷售的項(xiàng)目越來越少。因此，預(yù)計未來優(yōu)質(zhì)物業(yè)的商業(yè)價格還會不斷上漲。”克而瑞北方事業(yè)部商業(yè)咨詢中心總經(jīng)理龔安華對記者如是說。而就投資者最關(guān)注的幾個熱點(diǎn)問題，記者與龔安華進(jìn)行了面對面的交流。

　　記者：對于投資性購買商業(yè)地產(chǎn)行為，現(xiàn)在是否為一個好時機(jī)？對于這種時機(jī)，投資人應(yīng)如何把握？

　　龔安華： 以目前市場情況看，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)存在很多機(jī)會。一方面，現(xiàn)在中國投資渠道狹窄，商業(yè)地產(chǎn)是不錯的選擇；另一方面，無論是住宅還是商鋪，現(xiàn)階段，都存在價格上漲勢頭。北京住宅租價上漲一輪，商業(yè)租價就會上漲一輪。租金的收益帶動了價格絕對值的上漲，也帶動了其本身價值的上漲。因此，現(xiàn)在投資還是有很大機(jī)會的。而投資人在把握投資機(jī)會時，首先是看項(xiàng)目所處的地段和位置，其次要選具體的地段位置。

　　記者：從投資區(qū)位上來看，什么樣的地段更具有優(yōu)勢？

　　龔安華：根據(jù)地段等各方面因素可將商業(yè)地產(chǎn)分為三個類型，第一類是租賃的商業(yè)地產(chǎn)，是純粹的核心商業(yè)。例如北京幾大傳統(tǒng)商圈，這些地段無論是租金還是未來出售的價格一定奇高無比。雖然這類產(chǎn)品已經(jīng)被前幾波投資者消化殆盡，一旦出售即是天價，但商業(yè)價值非常好，仍值得投資。第二類是商務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)。雖然消費(fèi)時段相對于普通商業(yè)要短一些，但客戶需求量高，而有商務(wù)人群需求的商鋪價值也比較大。第三類則是臨近地鐵或大型住宅區(qū)的周邊商務(wù)樓，但可能要隨著人口的入住發(fā)展，需要考慮收益時間長短。就目前來講，第一類肯定非常稀少，第二類商務(wù)型還有一定存量，而第三類則是市場聚集重點(diǎn)，有很大投資價值。

　　記者：現(xiàn)階段，不少投資商業(yè)地產(chǎn)的人士并不以自持為目的，而是在價格上漲后轉(zhuǎn)手出售，對此您怎么看？

　　龔安華：如果市場漲幅較高，這樣做是劃算的。但商鋪的成交過程要求比較高，要繳納很多稅費(fèi)，所以除非漲幅很高，繳納稅金后還有盈余，否則不是很劃算。無論是出租還是出售，商鋪需要一定的年限才能體現(xiàn)價值。即便是賣也最好是自持一定時間，養(yǎng)起來后再出售。如果資金沒有太大壓力，能夠出租，我認(rèn)為還是長期持有商鋪比較劃算。

　　記者：投資者投資商鋪時，應(yīng)如何計算成本和收益，估算投資前景？

　　龔安華：我們來算一筆賬，以500萬元全額購買為例。根據(jù)銀行5年以上貸款利率對比，一年的租金至少應(yīng)達(dá)到定期存款的額度，即30萬，如果一年的租金收不到30萬，意味著機(jī)會成本太高了。此外，還需要考慮空置期、中介費(fèi)、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅開發(fā)票等成本價。如果成本價小于租金收益就是合適的，因?yàn)槌�非區(qū)域非常差，否則基本上未來租金屬于看漲狀態(tài)，收益肯定逐漸走高。如果是貸款購買的，就需要加上銀行按揭月供和成本，再與租金做對比。

　　另外，可以根據(jù)總賬計算，用收益和成本做對比，只要15年~20年總體預(yù)算能收回成本，即全款的500萬元或貸款購買首付的250萬元，就建議投資人長期持有。收回成本之余，還能盈余一套商鋪，而15年~20年間商鋪增值部分也是一筆收益。500萬元的商鋪，3年后市場評估可能有800萬元。因?yàn)樯啼伾婕案鞣N各樣的消費(fèi)，目前全國零售商品總額每年處于兩位數(shù)的增長，前景非常好。所以有實(shí)力的話，我還是建議投資人長期持有商鋪。

　　記者：有人說，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫現(xiàn)象，有潛在風(fēng)險。從供需角度，如何規(guī)避相應(yīng)問題？

　　龔安華：從供應(yīng)方面看，現(xiàn)階段，開發(fā)商沒有對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)運(yùn)作，買家購買后需要自行出租。因此，開發(fā)商開發(fā)時可以規(guī)劃一定規(guī)模和主題的商業(yè)街，在前期把核心點(diǎn)定下來后，通過核心點(diǎn)帶動某一類關(guān)鍵型商家的入駐，這會降低中小型投資者承擔(dān)的風(fēng)險。另一方面，供應(yīng)方還可以對商業(yè)地產(chǎn)銷售模式進(jìn)行調(diào)整，前期先自持一段時間然后出售，或自持一部分。這樣可以保證整體的定位，避免未來的風(fēng)險。

　　從需求方面看，投資人可以選擇開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)度比較高的開發(fā)商。對于大型商業(yè)采取全部出售的項(xiàng)目，不建議購買，而是要選擇開發(fā)商有自持或有規(guī)劃的項(xiàng)目。對于小業(yè)主來講，需要有一定的租客資源，或?qū)δ骋粋�行業(yè)比較熟悉。這樣無論別人經(jīng)營效果如何，自身都能夠支撐，切勿盲目跟風(fēng)。