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　　因風險相對較低且預(yù)期投資回報穩(wěn)定，一線城市普遍得分較高、排名靠前。但二線城市在投資收益項上得分更勝一籌，典型如武漢，遙遙領(lǐng)先。

　　得益于快速的經(jīng)濟增長和作為全球第二大經(jīng)濟體的重要地位日益凸顯，中國已逐漸成為全球房地產(chǎn)投資者在亞洲的主要投資目標。

　　據(jù)2013ANREV投資者意向調(diào)查顯示，大中華區(qū)房地產(chǎn)投資在亞太區(qū)域備受青睞，多達59%的受訪投資者認為大中華區(qū)是房地產(chǎn)投資首選目的地。

　　為幫助投資者理清錯綜復(fù)雜的中國房地產(chǎn)市場，世邦魏理仕從投資風險與投資收益的角度對中國15個主要城市的寫字樓市場、零售物業(yè)市場及物流設(shè)施市場進行了分析和比較，并在此基礎(chǔ)上建立了MarketScore投資分析模型。

　　MarketScore模型以各類物業(yè)市場發(fā)展的核心驅(qū)動因素為主要變量，旨在為投資者發(fā)現(xiàn)最具投資潛力的城市及物業(yè)類別。在變量選擇方面，不僅有諸如租金、投資回報率等定量指標，同時也有對市場前景發(fā)展變化的定性判斷。

　　綜合上述指標，北京、上海、武漢位列本次寫字樓投資榜的前三位，深圳、廣州、成都、杭州、南京、沈陽、大連排名前十。西安、重慶、青島、天津、寧波墊底，排在寫字樓投資榜后五名。

　　正如我們在2013年發(fā)表的“中國辦公樓實情調(diào)查”報告中所述：中國寫字樓市場（尤其是部分二線城市寫字樓市場）正面臨著大量新增供給帶來的巨大挑戰(zhàn)。

　　基于這樣的背景，一線城市在本次寫字樓MarketScore投資模型排名中普遍得分較高，位列第一和第二位的北京、上海最大特點是風險相對較低，且預(yù)期投資回報比較穩(wěn)定。這在很大程度上得益于兩城市寫字樓市場比較成熟，市場流動性高，而且來自國內(nèi)外企業(yè)的需求也較為活躍。

　　與一線城市相反，二線城市正處在市場發(fā)展的早期階段，不確定性因素多。同時，雖然二線市場新建樓宇較多，但可投優(yōu)質(zhì)物業(yè)卻屈指可數(shù)，加上市場流動性較差，使得投資者撤出困難，最終導(dǎo)致二線城市在投資模型中風險評分整體偏低。

　　但是二線城市所面臨的挑戰(zhàn)并不意味著投資者應(yīng)該完全放棄這些市場。

　　由于二線城市市場起點較低，其增長前景更加廣闊，并可能帶來更好的投資收益。因此，在我們的評價體系里，二線城市在投資收益方面得分普遍高于一線城市。其中，武漢在投資收益方面得分更是遙遙領(lǐng)先。相反，一些備受投資者追捧的二線城市卻得分偏低，例如重慶和天津。

　　在投資回報方面，大多數(shù)一線城市面臨的主要挑戰(zhàn)是物業(yè)資產(chǎn)價格較高，從而壓低投資回報率。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市寫字樓市場投資平均回報率目前在4.4%～5.1%之間。（作者系世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事）

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　　北京：市場獨特，供應(yīng)緊缺

　　北京寫字樓市場在MarketScore排名中居于首位，這主要得益于其良好的市場基本面。北京在歷史租金增長水平、空置率及未來新增供應(yīng)等主要指標項上表現(xiàn)突出。與大多數(shù)寫字樓市場供過于求的情況相反，北京寫字樓市場在過去幾年缺乏新增供給，使得租金飛漲，空置率持續(xù)走低。

　　2008年全球金融危機之后，北京寫字樓市場平均每年新增供應(yīng)量僅為約24萬平方米，而同期年均凈吸納量則超過59萬平方米，這使得北京寫字樓市場的空置率從2009年年中的23.0%急劇下降至2013年年中的2.3%，達到歷史最低點。在同一時期，寫字樓租金上漲超過一倍，于2013年第三季度錄得410元每月每平方米。

　　但北京寫字樓市場租金飛漲的局面也引起了外界對其市場可持續(xù)發(fā)展的擔憂。世邦魏理仕于2013年6月發(fā)布的《全球優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本調(diào)查報告》顯示：北京兩個主要寫字樓商圈—金融街與建國門CBD，在全球?qū)懽謽亲庥贸杀九琶�中位列第三、四位，僅次于香港中環(huán)與倫敦西區(qū)。隨著國內(nèi)經(jīng)濟增速回落，北京寫字樓市場租賃活動自2012年以來明顯減弱，需求放緩，使得在過去四個季度中租金基本持平。除了對北京寫字樓市場發(fā)展的可持續(xù)性與租戶租金可承受能力的擔憂之外，日漸嚴重的空氣污染和交通擁堵也對北京寫字樓市場的長遠發(fā)展帶來不良影響。

　　盡管面臨不少挑戰(zhàn)，但相信北京寫字樓市場仍將保持長期穩(wěn)健的發(fā)展。

　　作為中國的政治中心以及大部分行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)的所在地，大多數(shù)國有企業(yè)和跨國公司仍將選擇北京作為其在中國或者華北地區(qū)的總部。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的回穩(wěn)以及北京寫字樓市場供應(yīng)緊缺情況的局部緩解，預(yù)計在未來幾個季度內(nèi)，北京寫字樓需求將有所回升。

　　同時，在多元產(chǎn)業(yè)的支撐下，北京寫字樓市場的總體需求仍將保持穩(wěn)健。金融機構(gòu)、商務(wù)服務(wù)和咨詢公司一直以來都是北京寫字樓市場需求的主要動力來源。另外，大型能源企業(yè)與IT公司分別在北京CBD與中關(guān)村的寫字樓商圈表現(xiàn)活躍。

　　在供給方面，整體市場供應(yīng)緊張的局面在未來幾年內(nèi)將有所緩解，但空置率在可預(yù)見的未來仍將保持在5%以下。核心商圈缺乏新增供應(yīng)的局面在未來幾年中仍將存在，使得位于這些地段的寫字樓業(yè)主處于有利地位。

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　　上海：風險較低，收益穩(wěn)定

　　相比租金飛漲的北京市場，上海寫字樓市場自2009年以來表現(xiàn)相對平穩(wěn)，且市場需求更多來自于跨國企業(yè)。在MarketScore寫字樓市場排名中，上海在投資風險方面綜合得分最高，這很大程度上得益于其較強的投資流動性、較低的空置率以及良好的市場吸納量。

　　上海一直是中國房地產(chǎn)投資的熱門城市，在過去的三年里，其年均寫字樓成交總額高達160億元，約占MarketScore涵蓋的15個主要城市交易總量的45%。

　　盡管上海寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但以黃浦江為界的浦西與浦東兩大區(qū)域表現(xiàn)卻不盡相同。自2009年以來，主要得益于來自金融機構(gòu)的強勁需求以及同期內(nèi)有限的新增供給，浦東寫字樓市場租金增長穩(wěn)健，且空置率較低。截至2013年第三季度，浦東寫字樓市場空置率已低至3.5%。與此相反，由于近幾年不斷增加的新增供應(yīng)，浦西寫字樓市場空置率高于浦東，于2013年第三季度錄得8.7%。在未來2至3年內(nèi)，浦西市場的新增供應(yīng)依然充裕。相比而言，除了將于2015年交付的中國第一高樓—上海中心大廈之外，浦東寫字樓市場的未來新增供應(yīng)顯得比較有限。有鑒于此，我們相信在未來幾年內(nèi)浦東寫字樓市場的整體表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于浦西。

　　在所有寫字樓商圈中，南京西路和陸家嘴分別被視為浦西與浦東最為重要的寫字樓商務(wù)區(qū)，這兩個區(qū)域聚集了上海過半的甲級寫字樓。但受不同需求驅(qū)動，兩個寫字樓商務(wù)區(qū)的租戶構(gòu)成大相徑庭。南京西路商務(wù)區(qū)一直以來備受奢侈品零售商、專業(yè)服務(wù)公司和制藥企業(yè)的青睞，而銀行、金融機構(gòu)、證券公司則是陸家嘴商務(wù)區(qū)寫字樓租賃需求的主要來源。

　　自2008年以來，去中心化已經(jīng)成為上海寫字樓市場的一大發(fā)展趨勢。這種現(xiàn)象在2011年—2012年間日趨明顯。隨著次中心商圈基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，交通可達性的逐步提升以及高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)的增加，次中心商圈寫字樓對租戶的吸引力日益增強，特別是對寫字樓租賃成本比較敏感的租戶。在此背景下，部分租戶開始從中心商圈向次中心商圈搬遷。據(jù)世邦魏理仕估算，現(xiàn)階段從上海中心商圈甲級寫字樓搬遷到同等品質(zhì)的次中心商圈寫字樓可以節(jié)省約35%的租金成本。預(yù)計，在2014年—2015年間，次中心商務(wù)區(qū)將會有190萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)，相信寫字樓去中心化的趨勢在上海將會延續(xù)。同時，較多的新增供應(yīng)也將給次中心商務(wù)區(qū)寫字樓租金增長來帶壓力，預(yù)計上海辦公樓的租金增長在未來幾年將持續(xù)放緩。

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　　寫字樓投資價值全國第三

　　武漢后來者居上

　　隨著一線城市寫字樓市場競爭日益加劇，投資回報率不斷被壓縮，不少投資者逐漸將注意力轉(zhuǎn)向二線城市。然而，大多數(shù)投資者一直以來都將目光鎖定在諸如成都、重慶、天津這樣的明星二線城市，武漢較少出現(xiàn)在投資者的考慮范圍之內(nèi)。

　　誠然武漢寫字樓市場起步較晚，但其潛力不應(yīng)當被低估。武漢市場的潛力不僅來自于城市獨特的區(qū)位優(yōu)勢，還來自于城市豐富的人力資源與長期建成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。而武漢寫字樓市場則在過去的十年中錄得7.4%的租金年復(fù)合增長率，位居全國之首。在MarketScore寫字樓市場投資排名中，武漢也力壓深圳、廣州這樣的一線城市，闖進前三名。

　　武漢位于中國地理版圖的中心，素有“九省通衢”的美譽。隨著區(qū)域間高速鐵路的建設(shè)發(fā)展，武漢已經(jīng)成為連接中國東西、南北的重要鐵路交通樞紐，區(qū)位重要性日益彰顯。同時，位于長江中游的武漢也是中國最重要的內(nèi)河港口之一。近年來，得益于中央政府“中部崛起”的政策支持，武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值一直保持兩位數(shù)的增長。作為華中最重要的工業(yè)基地與教育中心，武漢經(jīng)濟整體發(fā)展勢頭強勁，以汽車、電子、制藥為主的制造業(yè)也煥發(fā)出新的活力。

　　此外，與大部分沿海城市不同，地處華中的武漢周邊基本沒有同等級別的城市可以與其形成直接的競爭關(guān)系。與武漢距離較近的大中型省會城市諸如長沙、南昌、合肥在整體經(jīng)濟實力上與武漢還有一定差距，較難與武漢競爭戰(zhàn)略資源和外來投資。因此，周邊城市更愿意與武漢互相合作、尋求共同發(fā)展，使武漢作為華中地區(qū)中心的地位越加牢固。

　　武漢的綜合優(yōu)勢為其帶來強勁的經(jīng)濟增長勢頭，同時也使得包括金融、商務(wù)服務(wù)、咨詢和IT在內(nèi)的各個行業(yè)對寫字樓的需求不斷增強。在2010至2012三年間，武漢寫字樓租金年復(fù)合增長率達到12.6%，僅次于北京市場，同時空置率自2006至2011年穩(wěn)步下降。但由于近幾個季度大量新增供應(yīng)涌入武漢市場，2013年第二季度市場平均空置率激增并超過20%。這樣的供給高峰無疑將會在短期內(nèi)使寫字樓租金增長受壓，但高品質(zhì)的寫字樓新增供應(yīng)對提高武漢寫字樓市場的整體品質(zhì)有著積極長遠的影響。

　　隨著武漢作為華中區(qū)域中心的地位不斷鞏固，有理由相信武漢寫字樓市場在未來幾年內(nèi)仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，目前武漢寫字樓存量約為成都的1/3，而兩城市的經(jīng)濟體量卻相當—兩市2012年地區(qū)生產(chǎn)總值均越過8000億元大關(guān)，且第三產(chǎn)業(yè)增加值也較為相近。快速的經(jīng)濟增長已經(jīng)吸引了越來越多的跨國公司和國內(nèi)大型企業(yè)進駐武漢。至2012年下半年，武漢市已經(jīng)吸引了190多家世界500強企業(yè)落戶，同時也吸引了大量國際知名銀行與金融機構(gòu)。