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　　成都：供過于求，優選“藍籌”

　　成都是國家“西部大開發”戰略的主要受益城市之一，同時也迎來了良好的發展機遇。

　　成都享有良好的投資環境，包括較為完善的基礎設施及豐富的人力資源，因此眾多跨國公司和國內大型企業在首次進入西部市場時往往都會選擇成都作為區域總部。受此影響，成都寫字樓市場在過去十年中蓬勃發展，市場需求堪比一線城市。

　　過去三年，成都寫字樓市場年均凈吸納量已超過44萬平方米，遠遠高于二線城市同期年均17萬平方米的凈吸納量。旺盛需求的背后是強勁的經濟增長，尤其是第三產業的快速發展。截至2012年底，成都已經吸引了近半數的世界500強企業。

　　盡管寫字樓需求大幅增加，但新增供應的增速卻遠遠超過需求的增長。在過去三年，成都寫字樓年均新增供應近90萬平方米，直接推高了市場平均空置率，使得截至2013年第三季度成都寫字樓市場平均空置率已超過40%。與此同時，自2013年第一季度開始，成都寫字樓平均租金已開始下滑。這種情況在新興商務區尤為突出，因為新興區域內商業環境尚未成熟，基礎設施亟待完善，使得區內寫字樓項目面臨更為嚴峻的挑戰。

　　隨著中國經濟增長的重心繼續自沿海向內陸地區轉移，成都的戰略地位正在日益增強。預計隨著越來越多的公司進入西部市場，成都寫字樓的市場需求亦將保持增長態勢。但未來2至3年的新增供應仍然非常充裕，且大部分來自天府新區。充沛的供應一方面使投資者能有更多的投資選擇，但是供過于求的局面無疑使租金增長繼續受壓，比如天府新區。

　　我們對成熟核心商圈內的優質寫字樓物業持樂觀態度，相信這些資產可以給投資者帶來較好的投資回報，并建議投資者在核心商圈中尋找投資對象。正如我們在《中國辦公樓實情調查》中提到，“藍籌”寫字樓（處于城市核心區域、按高規格建造、并由資深開發商開發管理并只用于租賃的超優寫字樓）的表現會優于市場整體水平。如圖所示，成都“藍籌”寫字樓在2010—2012年期間的累計收入增長為70%，遠超過整體市場24%的平均增長水平。

　　中央政府對西部城市的主要政策優惠

　　資金支持：提高中央財政性建設資金用于西部地區的比例。對國家新安排的西部地區重大基礎設施建設項目，其投資主要由中央財政性建設資金、其他專項建設資金、銀行貸款和利用外資解決，不留資金缺口。

　　稅收優惠：實行稅收優惠政策。對設在西部地區的國家鼓勵類產業的內資企業和外商投資企業，在2001至2010年，減按15%的稅率征收企業所得稅(東部及其他地區企業所得稅為25%)。

　　外商投資：擴大對外對內開放的政策，改善投資環境的政策。對外商投資西部地區商業項目，經營年限可放寬至40年(東部及其他地區為30年)；對外商投資西部對外貿易公司項目，注冊資本可放寬至3000萬元(東部及其他地區為5000萬元)。

　　重慶：寫字樓市場還在發展早期，別期望過高

　　重慶是中國西部最重要的門戶城市。隨著西部的崛起，其在全國甚至更廣的范圍內備受關注。重慶在1997年之前一直在四川省的管轄之下，1997年才成為全國第四個直轄市，并開始對城市自身的經濟發展有了更多的自主權。盡管如此，在包括基礎設施、人才資源和第三產業在內的很多方面，重慶的發展都不及剛剛提到的另一西部重要城市成都。

　　首先，成都和重慶在城市基礎設施建設與區域交通可達性方面存在明顯差距。自2012年來，成都作為全國第五大鐵路樞紐的地位不斷強化，同時也從全國空港第四邁向全國第四大國際航空樞紐。相比而言，重慶基礎設施的大規模投資建設起步較晚。雖然在直轄后的十多年間重慶在城市軌道交通和內河航運建設上取得顯著成就，然而復雜多山的城市地形無疑在一定程度上制約了重慶的基礎設施建設、城市開發以及CBD建設。

　　其次，在人才資源方面成都、重慶兩城市也存在明顯差異。據2010年全國人口普查顯示，成都市擁有大專及以上學歷人口占常住人口比例高達17%，而重慶卻僅有9%。此外，兩市在高等教育質量上也存在一定差距，這一點在兩市高校質量的對比中就可見一斑。在中國，為當地發展提供重要人力資源的著名高校通常都位于省會城市，成都作為四川省的省會城市擁有4所全國“211工程”大學，而重慶僅有2所大學入圍“211工程”。

　　從投資的角度來講，重慶寫字樓市場的另一挑戰來自于賣家對價格過高的期望。截至2013年第三季度，成都及重慶兩地的寫字樓市場平均租金約為95元每月每平方米。然而，重慶散售寫字樓的平均價格約為2萬元每平方米，相比之下，成都的散售寫字樓平均價格約為1.4萬元每平方米。據此推算，重慶散售寫字樓的投資凈回報率僅為4.6%左右。由于散售寫字樓仍是重慶寫字樓市場主要的業權形態，所以整棟交易的賣家通常會以此等回報率作為價格基準。我們相信對于大部分機構投資者來說，4.6%的凈回報率對于二線城市的資產投資相對偏低，除非賣家可以提供某種形式的收益回報保障。

　　當前，重慶寫字樓市場與成都相比仍處于更為早期的發展階段。依據重慶作為中國傳統工業基地的優勢以及近期內政府招商引資的政策優惠，可以預見重慶在未來一段時間內仍將依賴制造業作為其經濟發展的主要動力。

　　新增供應巨量

　　天津16.8%空置率課題難解

　　世紀之交，天津被外界奉為中國在繼八十年代的深圳和九十年代的上海浦東之后的又一經濟奇跡，并曾一度被定位為中國北方的金融中心。2005年濱海新區的成立吸引了大量國內外投資者的關注。在這樣的大背景下，天津寫字樓市場發展迅速，尤其對于濱海新區最主要的兩個商務區—于家堡商務區和響螺灣商務區。據世邦魏理仕數據顯示，假設所有項目均能按時交付，天津在未來三年(2014—2016年)將有超過560萬平方米的寫字樓入市，其中來自上述兩個新興商圈的寫字樓面積將高達290萬平方米。但是，鑒于天津目前高達16.8%的空置率，以及自2009年來平均每年8萬平方米的寫字樓凈吸納量，如何消化如此龐大的未來新增供應將是一個不易解答的難題。

　　盡管位列中國四大直轄市，但天津的經濟發展直到近幾年才逐步趕上其他沿海城市。得益于中央政府的政策扶持以及濱海新區的建立，自2006年以來天津經濟一直保持著兩位數的高速增長，地區生產總值也于2011年突破萬億大關。但天津強勁的經濟增長卻沒能轉化為寫字樓市場的旺盛需求。因為天津經濟增長的動力主要來自于包括電子、汽車、石油和能源在內的制造業，而非對辦公樓有著更直接影響的第三產業。

　　在MarketScore分析覆蓋的15個城市中，天津寫字樓凈吸納量非常有限。天津與北京僅相隔100多公里，高鐵的貫通又使得天津到北京的時間縮短至半小時，這樣的地理位置無疑制約了天津寫字樓市場的發展。因為考慮到北京在政治、經濟、人才及其他配套資源方面的優勢，我們相信大部分企業仍將繼續選擇北京作為其在北方甚至全國的總部基地。

　　按照最近幾年的發展趨勢，天津將更有可能成為北方區域的制造中心，而非金融中心。由此推斷，天津寫字樓市場需求在未來幾年內難有噴井式增長以消化大量的新增供應。由于缺乏有效的新增需求，天津過去四年的大部分在建寫字樓項目均推遲交付，整體延誤比例高達80%。展望未來，鑒于天津寫字樓市場需求將很難有重大改觀，預計在建寫字樓項目仍有可能繼續延遲交付。