精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    規劃打造100個城市綜合體的杭州，商業地產已經有飽和之憂。按平均銷售速度，現有的存量至少需要3年消化，隨著去年57幅純商業地塊陸續形成供應，存量預計還將進一步攀升。

　　樓市行情低迷，降價風聲遲遲不止，特價房頻頻面市，對于購房者來說，2014年的杭州住宅市場已然具有相當的危險性。無論是剛需盤，還是高端豪宅，都在激烈的競爭環境中不同程度地面臨著價格下行壓力。那么，由投資需求支撐的商業地產又如何呢？

　　樂觀地看，最近幾年，杭州商業地產市場一直運行平穩，每年的成交量都在1萬套以上，并且行情相對獨立，幾乎不受政策以及住宅市場的波動干擾。理論上，穩定的市場將有利于價格的堅挺，而從商業地產的歷史表現來看，幾乎從未出現過價格戰。

　　另外，杭州商業、商務環境正在進行快速升級，城市居住版圖、商業地理也在被重新定義。一些新興板塊的崛起，具有很強的可預見性。在人口涌入、企業聚集之前，提前布局商鋪、寫字樓投資，相當于搶持原始股，后期的增值收益，似乎十分樂觀。

　　并且，相比于住宅，商業地產的價值評估遵循更為嚴謹的邏輯，可根據預期租金收益、年投資回報率進行精確測算，做到心中有底。特別是商鋪這種投資產品，因為量比較小，不管銷售情況如何，對房企的資金面都并不構成重大影響，所以也不存在降價走量的必要。

　　依此而言，商業地產似乎比住宅市場更加安全，在樓市整體遇冷的背景下，儼然便是一座避風港。

　　但這并不意味著投資商業地產沒有風險，恰恰相反，商業地產是一個充滿陷阱的市場。如果出手不慎，所遭受的損失可能不亞于降價住宅項目給老業主帶來的損失。只是，這種陷阱通常是隱藏著的，在項目銷售階段可能無從察覺。

　　就商鋪而言，最常見的陷阱在于，開發商所承諾的投資回報率不能兌現。商鋪的租金水平直接取決于客流量，而客流量又與附近小區的入住情況、整個街區的商業定位及業態構成等諸多因素相關，有著很強的不確定性。這也意味著投資回報率很難得到充分保證。

　　至于寫字樓，除了自身的產品素質外，項目所在區域的發展進度、政府招商引資政策的落實情況，以及外部經濟環境的運行狀態等因素，都將對其租金回報造成影響。如果開發商描繪的宏偉藍圖不能實現，預期收益自然也就難以兌現。

　　更重要的是，規劃打造100個城市綜合體的杭州，商業地產已經有飽和之憂。按平均銷售速度，現有的存量至少需要3年消化，隨著去年57幅純商業地塊陸續形成供應，存量預計還將進一步攀升。

　　定價有理可循的商業地產，價格泡沫或許小于住宅，但供應泡沫卻不可小視。杭州經濟增長、消費增長能否支撐起這樣龐大的商業地產市場？這是一個有待時間驗證的問題，也是商業地產系統性風險所在。

　　尤其對于社區底商、綜合體商鋪、街區商鋪來說，還需面對電子商務的沖擊、居民消費習慣的改變、客流的分散等諸多挑戰。投資者出手需十分謹慎。

　　商業地產市場或率先啟動

　　 成交量一直保持穩定多個項目即將開盤。

　　杭州住宅市場持續低迷，各樓盤開盤節點數度推遲，截至昨日，銀四已經過半，開盤樓盤數量仍只有個位數，而部分原本預計在本月開盤的樓盤，實際開盤時間似乎仍遙遙無期。另一方面，一些商業地產項目卻傳出捷報，或者蠢蠢欲動。

　　業內人士指出，近幾年，杭州商業地產成交量一直比較穩定，與住宅市場行情相對獨立。在住宅市場不景氣的情況下，商業地產仍有可能獨善其身，成為杭州樓市一抹難得的亮色。

　　寫字樓市場大單頻現

　　4月13日，杭州新天地與漢鼎股份、杭州玻璃集團和杭州中法實業三家企業正式簽約，位于新天地三個地塊的大樓被整體打包出售，成交面積超6萬方。

　　其中，此次漢鼎股份簽約的地塊，將建造總建筑面積23619方的公司總部，該建筑名為杭州之門，由丹麥JDS事務所設計；杭州玻璃集團選址地塊，地上建筑面積20965方；杭州中法實業股份有限公司選址地塊，合作面積超2萬方。

　　據了解，這三家企業均為成長型實力企業，未來擬將總部遷至杭州新天地，三幢獨棟大樓均采用定制模式，設計方包括丹麥JDS這樣的國際大牌事務所。目前，仍有多家上市公司與杭州新天地洽談，有望整棟拿下多幢寫字樓。

　　像這樣的超級大單，在杭州寫字樓市場并不鮮見。去年底，杭州綠地中央廣場即對外宣稱，項目規劃建造的三幢寫字樓中，已有兩幢被一家浙江本土制造企業和一家金融企業分別預訂，剩下的一幢也吸引了多家實力企業洽談訂購。

　　除了整幢買下的例子，單個客戶買走多套寫字樓房源的案例也非常多。例如，同樣在去年底，杭州萬達廣場寫字樓在認籌階段，曾有一位韓國人認籌了半層的寫字樓，總共花費金額在1200萬左右。

　　另據了解，在酒店式公寓市場，也不時出現一些大單。去年，一位來自溫州的投資客一口氣買走了鑫運時代金座18套酒店式公寓，由于該項目總價較低，總金額為1000多萬。

    商鋪成交量保持活躍

    作為一種更為稀缺的投資型房產品，商鋪的銷售情況也可圈可點。3月30日，杭州萬達廣場中心金鋪首次開盤，與去年10月首期商鋪開盤一樣，這次開盤再一次創下了熱銷佳績。稍早之前，位于勾莊板塊的名城博園推出了25套臨街商鋪，面積31-54平米，層高4.4米，起價63萬元/套，同樣賣得不錯。

    去年12月22日，龍湖時代天街開盤，推出一批商鋪，更在短短1個多小時的時間內，銷售了近九成，部分樓層直接售罄。

    數據面上，據相關機構統計，上周(4月7日-4月13日)，杭州共有10個項目出現商鋪成交，共成交32套，成交面積2657平方米，環比增長49%。清明節前一周(3月24日-3月30日)，杭州商鋪成交面積也曾呈現增長態勢，環比增幅為10%。

    分區域來看，江干區是商鋪成交最為活躍的區域，另外，濱江區、拱墅區等區域的商鋪成交量，占總成量的比重也較大。價格方面，在田園、申花等板塊，部分項目的商鋪價格已快被住宅價格追上，個別項目甚至出現社區底商價格比住宅價格低的情況。

    商業地產成交一直穩定

    從杭州近幾年的商業地產市場走勢來看，相比于住宅市場劇烈的波動，商業地產的市場可以說是比較穩定的。

    四年前的2010年，杭州主城區一年共成交新建住宅25392套，當年，商業地產成交量為10568套，不及住宅的1/2；次年，杭州樓市陷入低迷，主城區只成交了12784套新建住宅，同比下滑近五成，但這一年的商業地產卻成交了10562套，與上一年基本持平。

    2012年，杭州樓市成交量井噴，主城區成交新建住宅36185套，同比增長近兩倍，與此同時，商業地產成交量卻仍與前一年基本持平，僅為10312套。

    2013年，杭州多個綜合體項目熱賣，帶動主城區商業地產成交量增長近兩成，但相比于住宅市場的火爆，這一增幅仍顯得溫和。

    對此，業內人士指出，近幾年住宅市場的波動，主要是受房地產調控影響，而商業地產的購房政策、貸款政策一直保持穩定，市場基本沒有受到調控干擾，成交量主要受供應和需求情況決定，所以能夠走出獨立行情。

    另外，商業地產的價值可以通過投資回報率量化測算，價格泡沫比住宅要小得多，這也是市場能夠平穩運行的原因之一。

    多個商業項目即將開盤

    商業地產市場的這種穩定性，無疑使得商業項目更容易按時開盤，而不像住宅項目那樣因行情低迷而屢次跳票。

    據透明售房網預售證申領信息顯示，最近一個月，15個領出預售證的樓盤中，有5個為商業項目，包含杭州萬達廣場、杭州新天地等熱門項目。另外，龍湖天街也已發布消息稱，近期將推出二期金街商鋪；天陽尚景國際上周末則已啟動了商鋪認籌，涉及38套商鋪。

    其中，杭州萬達廣場已于4月13日開放了20000平方米的商鋪實景體驗區，將來自萬達集團的商業運作、業態整合及商業氛圍營造能力完完整整地呈現在杭州市民面前，讓投資者親眼見證萬達未來的商業模式。

    據了解，杭州萬達廣場確定將于本月20日加推30套商鋪，主力總價300-600萬。該項目建成后，將形成以杭州萬達廣場為核心的新型城市級商圈萬達商圈，是杭州市新的商業、金融、娛樂、休閑和商務中心。

    另據了解，由于住宅銷售不暢，部分商住項目已經將現階段的銷售重心從住宅轉到了商業部分。例如，位于田園板塊的某項目，其發布的最新動態，即是商鋪銷售信心，而該項目前期已積壓了大量住宅在售。

    延伸
    商業地產也有存量危機

    值得一提的是，雖然市場相對穩定，但杭州商業市場也并非完全樂觀。最大的隱憂在于，跟住宅市場一樣，商業市場也存在存量危機。

    據某研究機構統計，截至今年1月，杭州市區商業地產存量36754套，總面積達482.84萬平方米，其中酒店式公寓庫存產品面積123.57萬平方米，寫字樓165.93萬平方米，商鋪193.34萬平方米。

    考慮到2013年杭州主城區共出讓純商業用地57幅，總面積達2032.9畝，總體量為388.7萬平方米，今年，杭州商業地產的庫存量無疑將繼續攀升。

    另據克而瑞研究中心監測顯示，2013年包括萬達、華潤置地、綠地、復地在內的多家企業均在杭州集中購入了純商業用地。這些企業均具備國內領先的商業地產運營經驗，未來或將面臨正面競爭，商業地產的競爭將更趨激烈。

    世邦魏理仕研究顯示，2016年之前，杭州商業項目將達到90個，其中大部分項目的開發模式采用了商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓以及住宅等固定組合模式，購物中心同質化嚴重。

    業內人士指出，杭州由于政府的預判、規劃的引導，局部地區可能會出現供應壓力增大的情況，但現在說過剩或者泡沫還為時尚早。