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    在剛剛結束的杭州市第十屆十四次常委會上，市發改委提出要優化杭州的商業綜合體布局，其中“控制”一詞在方案里出現最為頻繁。在經歷近些年快速擴張后，杭州的商業綜合體是該降降溫了。

    據不完全統計，2016年之前，杭州的商業項目在建和規劃中的商業綜合體還將新增90個，總建筑面積超過780萬平方米。其中，在建項目81個。有業內人士測算過，未來3-4年，杭州主城區商業綜合體增量將是現存量的2.64倍，相當于有23個“萬象城”將要開業。

    根據會議要求，城北、城東暫停新大型商業綜合體開發，濱江、下沙重點發展社區型商業綜合體。

    杭州這腳“急剎車”給國內其他城市提了個醒。前瞻產業研究院此前發布報告顯示，2013年北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶及武漢等七大城市將總計推出購物中心2034萬平方米，為2012年新開業體量的2.9倍。未來4-5年，上述7大城市購物中心面積還將翻一番，其中武漢、重慶、成都等二線城市將增長至少1.5倍。

    在去年舉行的第七屆中國商業地產發展高峰論壇上，有業內人士提醒開發商：2015年國內商業綜合體非住宅開發量將達到5.64億平方米。

    5.64億平方米是個什么概念？相當于全球商業地產開發量的半壁江山。這還不包括商業街、專業市場等其他傳統商業地產類型。

    香港是全世界公認的商業天堂，其人均商業面積約3平方米（統計口徑不同，一說是1.8平方米），然而在內地，不少城市人均商業面積已經接近甚至超過香港，最夸張的是沈陽，高達30平方米。中國很多主要城市的零售物業市場已面臨供大于求的壓力。

    又一場集體瘋狂的“剩”宴

    10年前，很多人還在追問商業地產到底是什么。5年前，地產企業進入商業地產還算新聞。到了今天，商業地產已經成為行業巨頭們的標配。

    且不說主業是房地產的公司，做零售的娃哈哈、賣家具的紅星美凱龍、賣家電的蘇寧，甚至連搞農業的新希望都在商業地產上有實質性舉動。其中有不少公司將商業綜合體作為未來很長一段時間的戰略重心，紛紛在公開場合高調宣布商業綜合體計劃，表明自己絕不是來“玩票”的。

    紅星美凱龍的目標是，爭取2020年在全國建成100座商業綜合體，預計投入資金上千億。是不是很瘋狂？

    這邊是房產企業的戰略轉移，那邊是雄心勃勃的攪局者，商業綜合體很快在國內各個城市遍地開花。由于商業綜合體和摩天大樓一樣是“看得見、摸得著”的政績，地方政府也樂見其成。

    商業綜合體以城市擴張和人口聚集為前提，但這兩年前者已經跑過了后者，局部過剩的現象十分明顯。

    在廣東中山，目前在建的商業綜合體項目達到13個，沿著岐江河一路數去，三公里不到的地方就有10多個商業綜合體項目，而整個中山市只有300多萬常住人口。在武漢，有些商業綜合體相距不到一公里，很難避免同一時間點、同一區域的同質化競爭。

    隨著商業綜合體的集中交付，最現實的困難是招商。很多知名品牌都有自身開店的規劃和原則，很少在一個區域內重復布局。目前在北京，多個商業綜合體出現招商困難，武漢的商鋪空置率超過了兩位數。

    通常情況下，商業綜合體經營業態的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。但受到主力消費群體消費習慣的改變，越來越多的大型商場只好提高餐飲比例，以避免人氣下滑。

    然而，現在很多商品只要動動鼠標甚至手機就能買到，已經不需要通過逛商場來獲得。許多品牌逐漸減少實體店布局，給商業綜合體的招商進一步帶來壓力。

    根據中國百貨商業協會統計，去年81家大型百貨零售企業銷售額為2282.7億元，同比僅增長8.92%，相比于2006-2011年百貨行業16.5%的平均增長率下滑明顯。

    商業綜合體的運營是以人流和消費作為支撐的，眼下，住宅市場增速放緩，一些新區的商業綜合體經營上的不確定性正在加大，如果競爭再加劇，資金不足的項目很可能變成“爛尾樓”。

    據不完全統計，目前溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項目超過20個。但頗為尷尬的是，此前溫州三個標桿性的商業地產項目都不算成功，其中從立項到完工長達10年之久的大西洋購物中心因為招商情況不理想，遲遲不能開業。有業內人士發出警告，在住宅地產泡沫破裂之后，溫州樓市或將迎來商業地產的泡沫破裂。