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    “我們跟恒大地產(chǎn)合作的永續(xù)債差不多結(jié)束了，還剩一點沒有完結(jié)，隨著國內(nèi)永續(xù)債市場逐步打開，還會有不錯的展業(yè)機會，全業(yè)態(tài)的金融服務(wù)是平安地產(chǎn)事業(yè)部的重要方向。”3月26日，平安銀行房地產(chǎn)事業(yè)部總裁劉湣棠接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

    2013年，民生銀行、平安銀行分別與恒大地產(chǎn)合作發(fā)行永續(xù)債產(chǎn)品后，各大金融機構(gòu)和房企紛紛跟進，在地產(chǎn)金融界，銀行系投行提供的多種融資模式逐漸被人們所關(guān)注。

    銀行業(yè)人士稱，在分業(yè)監(jiān)管的大格局下，這種各取所長、緊密合作的金融業(yè)生態(tài)將在很長一段時間延續(xù)。銀行將不只為企業(yè)提供間接融資服務(wù)，在并購、綜合金融業(yè)務(wù)上發(fā)揮作用，將成為銀行在直接融資業(yè)務(wù)上的主要發(fā)展方向。

    投行思維

    “判斷一個企業(yè)、區(qū)域的好與壞必須建立自己的模型。”民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放接受媒體采訪時說。民生銀行地產(chǎn)業(yè)務(wù)有大幅的拓展和調(diào)整，正是基于這種思路。據(jù)他介紹，民生銀行地產(chǎn)事業(yè)部從服務(wù)對象、服務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)方式上做出較大調(diào)整。

    從之前單純關(guān)注項目到關(guān)注企業(yè)戰(zhàn)略，從關(guān)注住宅到多業(yè)態(tài)，從關(guān)注開發(fā)建設(shè)到關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈，從單純的房地產(chǎn)開發(fā)的資金借貸者變身成為房地產(chǎn)行業(yè)的參與者。

    與此同時，從做債券、做貸款開始逐步過渡到股權(quán)、股債結(jié)合甚至直投、并購，進一步地與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，成為行業(yè)中的一部分，同時民生銀行地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在積極尋求境內(nèi)外的合作，探索全球范圍內(nèi)不動產(chǎn)的新興市場。

    劉湣棠也表示：“目前，平安銀行房地產(chǎn)事業(yè)部也在做新的嘗試，一方面繼續(xù)做傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資，主要是做開發(fā)貸與經(jīng)營性物業(yè)貸款；另一方面銀行事業(yè)部亦在嘗試與集團旗下的信托、基金公司合作為房地產(chǎn)企業(yè)提供綜合金融服務(wù)，比如說銀團貸款、并購融資、結(jié)構(gòu)化融資等。”　

    打造全業(yè)態(tài)金融服務(wù)

    “形勢逼著我們，不轉(zhuǎn)型就掙不到錢。”葉天放說。

    從2014年起，民生地產(chǎn)金融事業(yè)部新成立了6個專門委員會和3個產(chǎn)品部門來推動投行業(yè)務(wù)拓展。

    在打開資產(chǎn)出口通道上，民生銀行三個產(chǎn)品部門分工各不同：一、投行負責(zé)新產(chǎn)品模式創(chuàng)新和推動；二、現(xiàn)金管理打造基礎(chǔ)服務(wù)，如供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈以及互聯(lián)網(wǎng)金融社區(qū)服務(wù)類型產(chǎn)品；三、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，在利差收窄趨勢下打通其他渠道整合獲取收益。

    平安銀行房地事業(yè)部則致力于為房企提供全業(yè)態(tài)金融方案。主要有兩個步驟：第一步，以開發(fā)商為核心，構(gòu)建專業(yè)化綜合金融服務(wù)體系地產(chǎn)金融服務(wù)商；第二步，以“住”為核心，打通房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)平臺。

    “平安銀行針對房地產(chǎn)市場下行的形勢，一方面加強了風(fēng)險防控，強化市場風(fēng)險運行監(jiān)測和管理，另一方面優(yōu)化了客戶和項目結(jié)構(gòu)，堅持高質(zhì)量發(fā)展和高效益相結(jié)合。未來我們的開發(fā)貸將在原有的較高標(biāo)準(zhǔn)的客戶基礎(chǔ)上，為客戶提供全流程的更深入的金融服務(wù)。”劉湣棠表示。

    探索永續(xù)債

    民生銀行在產(chǎn)品研發(fā)方面，重點研發(fā)從開發(fā)貸款到并購貸款，再到被市場追捧的永續(xù)債。

    推進的業(yè)務(wù)模式方面，包括推動發(fā)債，一個是保障房私募債，與各地保障房中心或者保障房的平臺建立合作；二是中小企業(yè)私募債，對大型房地產(chǎn)集團公司另外的業(yè)務(wù)板塊適用。

    其中的代表作是，民生銀行通過子公司民生加銀于2013年5月份為恒大地產(chǎn)提供融資。恒大隨后在2013年的半年報中，權(quán)益項下出現(xiàn)60多億元的“永久資本工具”。

    “未來將會有6萬~7萬家房企退出房地產(chǎn)市場，在整個過程中留下的強者就會有很多并購機會。”葉天放認為，資產(chǎn)流動下合理的、理性的定價將促進行業(yè)健康發(fā)展。

    從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，不僅貫穿土地獲取、開發(fā)建設(shè)、運營管理，而且要服務(wù)建材采購、房屋交易等上下延伸領(lǐng)域的投行業(yè)務(wù)，通過提供“一站式”金融解決方案，實現(xiàn)了不占用資本或少占用資本，增加了中介業(yè)務(wù)收入。

    劉湣棠向記者表示：“平安銀行的地產(chǎn)永續(xù)債、土地一級開發(fā)基金和資管計劃等是已實踐和應(yīng)用的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，平安銀行事業(yè)部正在嘗試與集團內(nèi)部的信托、基金公司合作，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計各類資管計劃。”

    據(jù)某券商人士向本報記者透露，類永續(xù)債目前適用于在境外上市或有境外融資平臺的房企，萬科、保利、富力、中信、金地、碧桂園、雅居樂、招商公司均有可能成為該類產(chǎn)品發(fā)行人。