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    杭州商品房成交量節節上升，無論是新盤、老盤，還是接近售罄的尾盤，幾乎都在這波政策紅利中迎來了久違的新生。

    但不可忽略這其中的一個關鍵點就是，真正邁入樓市春天的僅僅只是那些純住宅項目。杭州的商業，尤其是和住宅產品相似度越來越高的酒店式公寓產品，卻絲毫沒能在本輪看漲的行情中獲得和純住宅相同的待遇，反而好似受到住宅的擠壓，生存境遇愈發艱難。

    其實，住宅產品在解限以后通過以價換量的方式擠走酒店式公寓的原有優勢，只是令酒店式公寓更加難賣的原因之一。29830套、182.5萬平方米的現有存量，以及即將在今、明兩年入市的1359萬平方米商業體量，才是酒店式公寓自己最大的勁敵。

    受住宅市場擠壓 “類住宅”與純住宅冰火兩重天

    長達四年多的房地產調控期間，不限購不限貸、低總價、出租率高，曾經是酒店式公寓賴以和住宅產品競爭的最大優勢。

    但是，就在剛性和改善型住宅都開始狂飆突進的時候，作為戶型設計和細節考量上越來越“住宅化”的“類住宅”——酒店式公寓，卻沒能和住宅產品一樣，在這一波好行情中占到太多先機。

    “酒店式公寓越來越難賣了，尤其是‘330政策’之后。”某位業內人士這樣感嘆。據杭州市透明售房研究院的數據統計，“330政策”前后兩個月，杭州各城區的酒店式公寓銷售冷熱不均，且還有區域出現了下滑。

    其中，拱墅、下城、上城成交量有所上漲，拱墅區的漲幅最明顯，從3月份成交36套一躍到4月份成交175套，漲幅達到386%。而西湖區和江干區內的酒店式公寓成交數據卻出現了下滑，其中西湖區3月份成交40套、4月份成交26套，跌幅35%；江干區3月份成交77套、4月份成交73套，跌幅為5%。全市主城區酒店式公寓一共僅成交421套，這一數字甚至創下了近六年來同期成交新低，甚至連2010年4月915套的一半都不到。

    未能和純住宅市場一樣實現全面普漲，原因在于當住宅市場都需要憑借低價換取成交量的時候，酒店式公寓至少在價格博弈的層面上就顯得優勢全無了。

    就拿剛過去的4月份來說，杭州住宅成交中，成交上漲最明顯的價格段集中在20000元/平方米以上房源當中，其中，單價在25000－30000元/平方米的房源成交漲幅最為明顯，相較3月增長了近120%。而根據分析，這一部分客群正是經濟實力不錯、之前改善換房需求被抑制的購房者，也是此前酒店式公寓的一大類購買人群。

    所以，酒店式公寓在新政后反受住宅擠壓，購房人群大規模從商業市場撤離轉投住宅市場，嚴重此消彼長，使得4月的杭州一手商業地產市場僅成交1438套，在整體樓市中占比為12.5％，只占到全市成交量的一個零頭。

    不僅是成交量被擠壓造成下滑，4月份酒店式公寓14855元/平方米的成交均價同樣也要低于去年4月的16790元/平方米，完全不似住宅有趨穩的勢頭。低價也換不來不錯的成交量，酒店式公寓近來堪稱低迷。

    從4月成交面積前十位的排名看出，即便是成交可圈可點的酒店式公寓，也多是降價走量的代表。

    前三名分別為臨平的美致生活廣場、市中心的野風現代中心和申花板塊的藍鉆天成。其中，美致生活廣場均價為12666元/平方米，且以戶型好、面積小取勝，一共成交75套、成交面積3026平方米；藍鉆天成降低精裝修配置，均價也由之前的20000元/平方米以上降至4月的16194元/平方米，一共成交39套、成交面積1971平方米；此外，濱江區表現突出的共有三個項目，分別為玲瓏府、鑫都匯和錢塘之星。

    其實，并不是今年才開始，酒店式公寓大幅下挫的現象從2014年下半年就已經初露端倪。

    透明售房網統計數據顯示，整個2014年，杭州酒店式公寓量價雙雙暴跌。杭州市區（包括蕭山、余杭）的酒店式公寓共成交7402套、成交面積46.5萬平方米，相比2013年同期的10231套、69萬平方米的跌幅均在三成左右；酒店式公寓的成交均價為15494元/平方米，相比2013年17129元/平方米的成交均價則下跌9.55%，跌幅將近一成，其下跌幅度超過住宅均價8.57%的跌幅。尤其是在下半年雙限解除開始，市場中心完全偏向住宅，酒店式公寓不限購限貸的優勢蕩然無存，且又受制于40年產權的短板，想要突圍困難重重。

    天量庫存加上海量新增 酒店式公寓至少需要消化48個月

    都說遲遲不見降溫的庫存值是影響杭州市住宅價格上升的誘因之一，酒店式公寓也存在同樣的憂慮。

    可以說，現在杭州酒店式公寓的市場環境是：仍然身處天量庫存中，并將繼續迎來海量新增供應，供需比甚至超過住宅。

    來源透明售房網最新統計數據顯示，截至2015年5月13日，杭州市區（包括蕭山和余杭）酒店式公寓房源庫存達29830套，建筑體量達到182.5萬平方米。這和今年1月初統計的25745套存量相比，4個月時間又有4085套新增，增幅接近16%。

    這同時意味著，在同樣截至5月13日的158931套庫存總量當中，酒店式公寓占比達18.2%，在商業體量中占比則高達51.2%。

    而在2014年1月底，杭州也曾做過類似的統計，當時酒店式公寓的庫存量還在14000套左右，在全市庫存總量中占比不足12.4%。至今不到一年半時間，庫存總量竟然出現了成倍增長。

    另從存量區域分布來看，下城區大型綜合體眾多，以超過5000套的庫存數量高居存量榜首，其中城北杭州新天地、中大銀泰城、新天地G193廣場等綜合體項目扎堆，這3個項目在2014年領出預售證的新增可售房源達6531套，里面酒店式公寓的供應量就達到近4000套；蕭山區、余杭區、濱江區的存量也都在3000套以上，壓力不小。

    按照各個區域來看，下沙是酒店式公寓的重災區，成交速度較慢，去化周期最長達71個月，其次是濱江區需要65個月，即便是去化周期最短的西湖區，也需要19個月。而如果以2014年的酒店式公寓全年成交量7402套來計算去化周期，可以發現杭州全市當前的酒店式公寓庫存，至少需要超過48個月才能消化完，這還不包括48個月以內其余的新增房源數量。

    預計在2015年間，仍將有大量的新增供應等待進入市場。

    透明售房網曾經在今年1月份做過一份統計，單單2013年內出讓的純商業用地就達到112宗，可建面積達746萬平方米；再加上2014年內又出讓了89宗純商業用地，可建面積達613萬平方米，兩年來拍出商業用地可建面積高達1359萬平方米。且由于商業項目開發周期比住宅長，因此前兩年拍出的地塊，絕大部分都還沒進入市場銷售。這其中必然會有相當高比例的產品形態以酒店式公寓的業態進入市場。

    此外，從項目定位來看，2015年無疑將作為酒店式公寓供應的大年，這跟綜合體風靡樓市接連進入交付期有著緊密關聯。

    綜合體項目近一兩年來遍布杭城四面八方，由于大多體量大，產品類型多，當中不可避免地規劃有酒店式公寓這一產品類型，酒店式公寓又面積較小，因此最終出現的局面即為酒店式公寓供應量尤其是套數堪稱海量。

    提升產業功能及后期服務 給酒店式公寓的投資性加碼

    可以說，杭州酒店式公寓的前景根本不樂觀。

    除了之前提到的同類產品供應量遠超過需求量、購房人群被住宅大量稀釋以外，品質參差不齊、后期服務不及宣傳預期以至于租金上漲過緩等原因，都是導致酒店式公寓逐漸背離優質投資品范疇的諸多原因。

    某開發商負責人坦言，杭州整體商務氛圍和產業功能沒有得到明顯的提升，是制約酒店式公寓發展的一大因素。在他看來，商業氛圍的發展狀況將直接關系著酒店式公寓客群的客群數量。

    “從這幾年的情況看，想要快速形成一個相對成熟的商業氛圍并非易事。就拿政府著力打造的錢江新城為例，即便各種利好加注在板塊內，但這里的寫字樓、酒店式公寓的空置率極高，而且租金水平一直上不去。”

    戴德梁行杭州公司董事湯耀光則對酒店式公寓有過這樣的觀點，他認為杭州的酒店式公寓并不“純粹”，很大程度上源于在做酒店式公寓的開發商本意并不想涉及這類業態，但無奈在拿地的時候政府規定必須持有20%的比例，所以只能按規定行事，算是被動開發，最終找一個管理公司來運作。

    漢嘉地產顧問副總經理陳煥春認為，酒店式公寓應該從客戶的角度分為五類，即擠入型、投資兼自住、投資保值的、投資兼收藏的、豪宅替代品。但無論哪一類產品，最終的投資效果都是要落到未來租金的支撐上來體現的。“所以如果開發商要實現酒店式公寓的去化，還是要在以后租賃市場上做文章”。

    就杭州市場來說，世貿麗晶城（EAC）的酒店式公寓奧克伍德就是非常典型且成功的案例，在奧克伍德交付至今的多年運營過程中，品牌和后期的管理對項目非常有促進作用，所以即便它的日均租賃收費標準不低于五星級酒店，卻能讓85%的世界500強企業高管首選入住，其中不少租客一住就是一個月甚至一年以上。

    目前，酒店式公寓可售套數排名靠前的項目包括拱墅區的藍鉆天成；下城區的中大·銀泰城、新天地·G193廣場、杭州新天地、泰地·北上新城；濱江區的融創·杭州印、玲瓏府、恒鼎·博邑郡；西湖區的愛尚里；下沙的寶龍·城市廣場；蕭山的龍達·國際大廈、蕭山寶龍·城市廣場、中棟國際；余杭區的東田·怡豐城、保億·風景晨園、欣北·錢江國際廣場等等。酒店式公寓區別于住宅分批領取預售許可證，大多是一次性領出所有房源，所以單個項目的可售體量暴增，也導致了整體庫存劇增，讓購房者眼花繚亂，選擇難度加大。