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    近期，隨著142家上市房企2015年中報的公布，記者發現，有超過四成房企的負債率突破了70%紅線。可以預見，房企數量由增轉降的時代或將到來。

    除了上市房企外，中小房企同樣也面臨著困境。其實，自2011年開始，房地產行業利潤率持續下滑，微利項目，甚至虧損項目就已越來越多。有專家表示，房地產業在逐步轉型升級的同時，或會有越來越多的開發商退出這個行業。

    142家上市房企
    超四成負載率超70%

    據某網站近期公布的142家上市房企2015年中報顯示，上半年負債合計近3.4萬億元，同比增長13%，平均負債率為76.8%，創下近年峰值，超過四成負債率超過70%紅線。凈利潤率只有約9%，相比2013年已顯著下滑約3個百分點。

    這組數據說明，哪怕是上市房企，日子也并不好過。

    據了解，截至今年7月末，全國商品房待售面積為66259萬平方米，其中商品住宅待售面積同比增長18.1%。

    國家統計局數據表明，2005年全國房地產開發企業5.6萬家，2013年增至9.1萬家，其中僅在受金融危機沖擊后的2009年房企數量略有下降。

    有專家表示，房企數量由增轉降的歷史性拐點正在到來。房企數量一般與全國新房銷量呈正相關。另外，近兩三年行業并購案例越來越多，這從融創的頻頻行動即可管窺。這也會加速房企數量見頂。

    中小企業面臨困境

    就2014年全年市場表現來看，房地產行業的境況顯然已經大不如從前，全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。

    如今的市場上，大型房企的市場份額在不斷增加。對諸多中小房企而言，如何在夾縫中謀求生存空間才是首要任務。

    有專家分析，由于中小企業資金力量薄弱，很難獲得開發貸，其他渠道的融資成本又很高，很難與上市企業競爭。加上其品牌影響力不大，樓盤去化或受到影響，導致企業人才流失。而在拿地時，可以說與大型房企的拼殺尤為“吃力”，這也是中小型企業一直面臨的困境。

    專家稱，中小房企的轉型迫在眉睫，但步伐已經落后于大型房企。房地產行業一旦往精細上走，集中度必然會快速提升，這時候，拼的就是品牌品質，這些對于中小型房企來說更為困難。但如果中小房企能抓住市場機遇，覓得一線生機也不是沒有可能。房地產企業需要打造新常態，實現轉型升級，優化結構。

    跨界營銷漸入市場

    隨著房企轉型風起云涌，“互聯網＋”和“房地產+”也成了熱門詞匯，很多房企開始探索跨界盈利。

    據悉，此前萬科轉型過程中的合作伙伴，大都是具備互聯網基因的企業，如百度、騰訊、淘寶，合作領域有社區商業、互聯網金融和房產銷售等。萬科宣稱，將依托互聯網技術，顛覆現有產業鏈，實現產業轉型升級。

    除了互聯網+外，不少企業同樣專注于“品牌+”“營銷+”“產品+”“物業+”。在今年上半年房交會上，不少樓盤聯手滴滴快車和UBER免費接送購房者，在業界堪稱跨界營銷的范例。

    在今年8月，綠城突破傳統思維，以“無界·綠城”為主題召開2015年新思路品牌發布會。現場發布地產界首款粉絲專享APP——綠城業主專屬APP“綠粉+”，此款APP正是基于綠城一直思考的問題：在當今后互聯網時代之下，如何為包括這些大人物在內的13萬個綠城業主家庭，提供更高端、更符合時代特征的專屬服務。

    有開發商表示，產品和服務做不好，就無法談互聯網＋，更談不上精準營銷，談不上轉型。房地產發展和時代發展相契合，最早更多地考慮土地的增值，前些年，拿到一塊地不用開發，賺的錢比開發掙錢都多。之后是靠產品增值，再往后更多的是靠運營增值。

    這種模式的變化是時代發展的必然，以前，客戶買完房子基本上服務就結束了，而互聯網時代，客戶買房才是服務的開始。未來的房企，誰能提供給業主更多高品質的服務，誰就能走得更遠。

    房地產業
    正逐步轉型升級

    過去通過高投資拿地、坐等資產增值的運行模式，正給房企帶來沉重的資金和運營壓力。“轉型升級”逐漸成為地產圈的熱詞。目前由于土地成本高了，利潤控制開始成為房地產企業著重考慮的東西。

    隨著整個行業的轉型升級，對于未來，有業內人士表示，以歷史的眼光看長期趨勢，必定會有越來越多的開發商退出這個行業，而繼續待在這個行業的多數企業也將轉型，這是一個行業的宿命。一方面二手房市場規模將越來越大，另一方面城市更新將一直存在。另外，新房開發行業的集中度還將繼續提高。

    此外，由于房地產市場仍在轉型進入了新常態，并購或將是一種趨勢。市場新常態也代表正常化，而整個行業也將加速優勝劣汰，企業業績分化也將更為明顯。有些大型房企資金鏈充裕，且有充足的土地儲備，較有優勢；有些房企“主業”不在房地產，只是看行情想進入房產業賺一票的，由于行業艱難，可能會選擇主動退出或賣掉。

    隨著房地產市場的規范，不僅炒樓花絕跡，商品房預售的條件也越來越高，可以預見，賣現房的市場也不會太遠了。

    相信隨著土地的市場化和交易的透明化，房地產的市場效率不斷提高，中國的房地產業才逐步邁入健康發展的軌道。在一個有效的房地產市場中，公平、公正、公開和競爭將成為常態，這就是房地產業的新常態。