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　　內地的房企該不該多元化發展、該如何多元化發展是近年來房地產行業內部討論較為激烈的話題。不久前各大龍頭房企又陸續提出了新一輪多元化舉措，碧桂園提出地產、農業和機器人將成為未來三大重點發展方向，萬科更注重物業、租賃住宅與物流倉儲等領域的發展，恒大則宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽車的全面布局并提出在5年內不會涉足其他大產業。

　　值得注意的是，各家房企對多元化發展的討論非常熱烈的時期多集中于樓市下行階段，待到樓市觸底反彈之時房企基本上都快速地把多元化發展拋于腦后。近幾年那些真正轉型做了多元化發展的房企卻被屢屢壓重注在房地產主業的房企遠遠甩在了后面，前四名龍頭房企的房地產業務占總營業收入比例無一例外都超過了95%，可以說龍頭房企近年來的多元化發展雖醞釀已久但目前仍停留在試水階段，主要重心仍在房地產行業，并未將整體戰略導向完全轉向多元化方向。

　　其中最根本的原因在于，房地產行業無疑是近20年中我國能給投資者和從業者帶來投資回報最好的行業，短期房地產企業還未找到比房地產行業利潤率更高的行業。國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積達17.17億平方米，同比增加1.3%，銷售額近15萬億元，同比增加12.2%，創歷史新高。與此相對應，龍頭房企銷售面積與銷售額也創了歷史新高，碧桂園銷售金額7286億元，同比增長31.25%，萬科銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；恒大銷售金額5513.4億元，同比增長10.1%。

　　房地產行業快速發展的背后其實主要依托以下三個方面，一是我國城鎮化率的快速提升，我國城鎮化率在1998年僅為33.35%，到2018年已提升至近60%，城市人口占總人口比例的提升帶來了巨大的房地產居住需求；二是我國經濟的快速發展帶來了城鎮居民可支配收入的快速提升，1998年我國城鎮居民人均可支配收入僅5425元，到2018年末已達39251元，增幅超6倍，居民收入增加后增加在居住上的消費是一個必然結果；三是廣義貨幣增速常年快于GDP增速，貨幣超發會引起房地產等資產價格的上漲。

　　但近年來上述三個方面陸續在發生一些潛移默化的變化，每一次變化都會影響到房地產行業的總需求的變化，總需求的變化更會直接影響房企是否進行多元化轉型發展的戰略布局，可以說每到這一節點對房企而言都是一次賭局，賭對了就可以快速擴張，賭錯了則可能被同行遠遠甩在后面。

　　2012年，我國人口結構率先出現變化，這一年勞動人口數量和占比首次下降，國家統計局數據顯示2012年我國勞動年齡人口9.37億人，比上年減少345萬人，占總人口的比重69.2%，比上年下降0.6%。這意味著從這一年起我國最核心的人口紅利開始觸頂，勞動力成本不再便宜，而人口紅利是我國加入世貿組織融入全球化生產鏈條中較為重要的一個環節。這也要求經濟必須開啟轉型升級之路，由傳統要素拉動型轉向知識拉動型，從發達國家經驗來看這一轉型往往不會一帆風順，并可能帶來城鎮化速度放緩、經濟增速下降等問題。也正是在這一年，萬科在研究了全球多個國家發展經驗后，頭一次喊出了房地產行業已由“黃金時代”步入“白銀時代”，也意味著房企正式開啟多元化發展之路，在隨后幾年萬科也確實進行了一些多元化的試水并放慢了擴張的節奏。

　　與萬科不同的是，房地產行業的幾個后來者卻堅信2012年絕不是房地產行業的頂峰，隨即加大了在二三四線城市的擴張力度，隨后幾年也確實證明了這些后來者的豪賭是正確的，2012、2015年經濟出現下行壓力之時，房地產最后都成為了挑起拉動經濟增長的重擔的行業，那些前期大舉擴張的房企在2013、2016年房價大漲之時都賺得盆滿缽滿，這也讓這幾個后來者超越了萬科，成為房地產行業新的龍頭。

　　2019年，堅定的看多房地產還是多元化發展的決策又一次擺在了各房企的面前，是否仍壓注在房地產對廣大房企而言無疑又是一道難題。當前支撐房地產行業快速發展的幾大要素變化進一步加快。其一，人口結構變化加快，全面二孩政策出臺以來新出生人口首次出現下降，老齡人口比例則快速增加，城鎮化進程有所放緩，2018年城鎮化率增幅為1.06%，慢于2017年增幅的1.17%。雖然我國城鎮化率距離發達國家的80%仍有很大差距，但受制于人口結構的變化未來城鎮化率提升的速度有可能出現放緩跡象。其二，支撐房地產等資產價格的貨幣超發不復存在，M2增速逐漸與GDP增速相匹配。其三，傳統樓市調控政策已逐漸被房地產長效機制所代替，房地產稅的進程也在加快。其四，2018年末商品住宅施工面積仍有57億平方米，建成后未來三年可供1.6億人居住。總體而言，我國商品房供給總體已不能再言緊缺，供需不平衡的問題更多的存在于區域不平衡，近期黑龍江鶴崗二手房現白菜價也從一個側面反映出收縮型城市房屋供給總體過剩的事實。

　　事實上，任何一個行業都會經歷萌芽期、成長期、成熟期和衰退期四個周期，房地產行業也如此，指望房地產行業利潤率能持續保持高增長并不現實，只不過近幾年房企爭議的焦點在于我國房地產行業的天花板到底在哪、到底在哪年會觸頂。從當前頭部房企的收入結構上看，重心雖仍在房地產主業上，短期將重心轉換至多元化發展方面不太現實，但已開始重視多元化的布局。綜合考慮當前我國人口結構變化、貨幣增速放緩、房地產長效機制處于構建之中等方面因素，房企今年多元化發展或將不得不提速。
　　（原標題：今年房企多元化布局或將提速 財經評論員：范欣/文）