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    3月5日，國務院總理李克強在作政府工作報告時提出，“適度擴大財政赤字，主要用于減稅降費，進一步減輕企業負擔。今年將采取三項舉措。一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。”

    消息傳來，商業地產界眼看一派喜大普奔的氣象，“企業有望加入購房大軍”成為不少項目微信稿的主題。那么，這條政策真的是專門針對樓市商業地產去庫存的利好，商業地產春天來了嗎？企業即將會大量買房？

    其實并沒有那么簡單。多位業內人士分析認為，這條新政將會對商業地產市場去庫存起到一定的積極作用，推動一部分企業新購寫字樓，然而影響程度有限。

    新增不動產才可納入抵扣
    具體如何計算是難題

    3月7日，財政部部長樓繼偉就財政工作和財稅改革的相關問題回答了記者提問。在回答營改增相關問題時，樓繼偉表示：“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是，17%的標準稅率不提高，但新增不動產可以納入抵扣。”

    具體來看，樓繼偉指出，建筑業、房地產業、金融業和生活服務業要納入營業稅改增值稅是最大的推進難點。這四個行業占了大約960萬戶，對應的營業稅是1.9萬億，占到原來營業稅總收入的約80%。

    樓繼偉強調，將要施行的營改增方案中，不動產抵扣對象是指新增的不動產，以往的存量不動產并不納入抵扣。

    根據國稅總局統計，目前尚未改革的建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，涉及近1000萬戶納稅人，是已納入營改增納稅人的兩倍。這些行業戶數眾多、業務形態豐富，特別是房地產業、金融業的增值稅制度設計更是一個難題，因此，稅率、計稅方法、抵扣方式、納稅地點等稅制要素的科學設計以及過渡政策的合理安排，事關營改增試點的平穩推進。

    樓繼偉此前表示，過去不動產不被納入進項稅抵扣范圍，今后可以納入抵扣了，從理論上來說，實際上等于所有行業都受益，因此測算也就非常難。同時，不動產的形態也不太一樣，辦公室和廠房，有買的有租的等等。設計起來比較頭疼，幾乎涉及所有的企業，所以沒辦法算得很準，但會有一個大致的估量。

    新政事關財稅體制改革
    企業能減多少稅還要等細則出臺

    這條新政出臺的背景是，營改增是我國“十二五”時期財稅體制改革的一項重要任務，2015年是“十二五”收官之年，原本是要到2015年為止力爭全面完成營改增改革目標的。今年1月，李克強總理召開座談會時提出，今年要全面推進營改增，并加大部分稅目進項抵扣力度，進一步較大幅度減輕企業稅負。

    由此，多位資深業內人士分析認為，新政出臺是緣于我國財稅體制改革的重要內容，目前實現營改增的時間窗已明確為今年5月1日；“將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍”，其初衷應該是不動產涉及金額較大，將其納入增值稅抵扣范圍，符合李克強總理提出的“加大部分稅目進項抵扣力度，進一步較大幅度減輕企業稅負”這一操作原則。總而言之，這跟財稅體制改革密切相關，而并不是專門針對樓市中商業地產高庫存而出臺的政策利好。

    同時，目前只是明確了營改增的完成時間窗和減輕企業稅負的方向，一應稅收政策細則尚未出臺，最終增值稅如何計算仍是未知，“新增不動產增值稅納入抵扣范圍”，到底能夠讓企業減少多少的稅費，也還并不清楚。

    “對于商業地產市場會有一定的利好驅動，但具體程度如何，還是要等實施細則出來才會知道。”建工地產副總裁陳黎駒表示。

    新政更多是錦上添花
    刺激租用企業自購寫字樓

    新政對樓市商業地產去庫存是重大利好？企業即將大量買房？贏商投資總經理方芳認為，這是對新政的過度解讀。

    “新政的初衷，應該是在營改增全面推進的背景下，鼓勵企業購置不動產，來增加企業的進項稅抵扣。由于不動產的特殊性，涉及的進項金額較大，抵扣稅費也會較多；但同時不動產作為比較貴的生產資料，它的購買數量和頻率也相對有限，從這個角度來說，不動產涉及的進項稅抵扣也就有限。”

    方芳認為，新政的施行，對企業而言更多是一種錦上添花的作用。就像住宅最近的契稅減免新政，能夠進一步推動購房者積極下單，但很少會有買家純粹因為這一減免就決定購房，畢竟相對于房子的總金額來說，契稅減免所涉金額仍然相當有限，不會起到決定性的作用。

    據她介紹，如果單純從減免額度上來考慮的話，事實上，企業會更愿意選擇一些擁有優厚優惠政策的產業園等來辦公。目前，在不少板塊的產業園內，只要符合一定的條件，購買寫字樓就會有價格優惠；等到入駐辦公，政府還很有可能給予一定的稅收返還，對企業的刺激作用還是蠻大的。

    此外，從購房主體來看，個人和企業有蠻大的差異。企業買房，不僅各方面成本都比較高，而且出售流程也更為復雜，因此，企業來投資買房的可能性，遠比個人投資買房要小。

    首先，相較于個人，企業購買寫字樓，無論持有還是出售，其稅負都要高得多。光這一部分，就足以抵消掉新增不動產的增值稅抵扣，企業主還不如選擇以個人名義買房。其次，企業購入寫字樓，從此就作為企業的固定資產，一旦經營不善涉及訴訟，就很容易被查封抵債等。再者，很多企業都會有合伙人，企業資產跟個人資產，完全就是兩碼事。

    “所以，新政最有可能刺激前來購買的，是那些本來就有需求、全新創業或是正在租賃辦公樓的企業，它們會更傾向于自購寫字樓。從這個角度來看，新政的惠及面有限。”多位商業地產業內人士最終達成了這樣的共識。