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    為了消化商業地產庫存，不少地方采取了各種應對措施，其中包括“商改住”政策，允許商業用地調整成為住宅用地。

　　商業地產的庫存壓力有多大？先看一組數據。其一，最近國家統計局公布的數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。其二，有數據表明，到去年12月，全國寫字樓平均空置率為18%，商業用房空置率達到30%。其三，二三線城市商業用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。由此可見，商業地產的庫存壓力還是相當大的。

　　如何從根本上消化商業地產的庫存？回答這個問題，要先從源頭探究。

　　一是總量過剩。在住宅市場出現分化的情況下，不少房地產開發企業就把商業地產作為開發的一個重點。據統計，2008至2014年，全國商業用房開發投資額增長了328%，明顯高于同期住宅開發投資187%的增幅。在需求方面，以電商為代表的新型業態的異軍突起，傳統實體店受到了前所未有的壓力，出現了集中關店現象，這一現象必然傳導到對商業地產的需求上。受到供需兩方面的夾擊，供過于求的局面在所難免，特別是三四線城市，由于整體消化能力有限，這種供過于求的現象就更加突出。

　　二是結構性過剩。很多商業地產項目缺乏獨特的理念和模式，模仿式開發直接導致了經營層面的同質化現象。以購物中心為例，一方面數量上相對飽和，另一方面經營模式基本類同。通常逛過一個購物中心，就沒必要再去逛其他的了。所以說，缺乏主題、缺乏特色、缺乏差異的購物中心，必然出現結構性過剩。

　　與房地產去庫存相比，商業地產的去庫存更為復雜一些，涉及到地方的經濟發展程度、消費能力、商業設施整體規劃以及商業地產的運營水平等。“商改住”政策為商業地產找到了一條出路，但效果也因地而異。比如，商業地產庫存突出的地方，同樣也面臨著住宅去庫存的壓力。所以，商業地產去庫存，應該從供需兩端發力。

　　首先，在供給側要嚴格控制數量的增長。這就要求地方政府必須轉變一味追求數量的發展理念，在規劃和用地審批過程中，嚴格按照市場規律和行業特點，按照商圈的容量要求，適當控制數量避免過剩。像四川就對商業地產庫存較大的城市，嚴格控制新增土地供應和規劃指標。

　　其次，根據不同需求，提供差異化的項目產品。影響商業地產經營的因素比較復雜，除了要有好的地段、適宜的建筑設計外，對投資運營的專業化要求也比較高。所以，商業地產去庫存，最主要的還是要在市場經營方面想辦法，通過差異化經營，通過不同的主題功能設計和與眾不同的服務，避免結構性過剩問題。

　　病去如抽絲。商業地產去庫存要有打持久戰的準備，一蹴而就的想法，很可能欲速則不達。（原標題：商業地產去庫存 從供需兩端發力 評論員：魏穩虎）