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    關(guān)于我國房地產(chǎn)的庫存總規(guī)模，目前并無權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但商業(yè)地產(chǎn)的總體過剩情況嚴重，早已成為業(yè)界共識。全國政協(xié)委員、上海社科院研究員張泓銘近日曾公開表示，這部分庫存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，且土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變難度大，容易被人忽視。

    與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)庫存規(guī)模相對較小，但其景氣與否和經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，而商業(yè)地產(chǎn)的地價、建造、后期運營成本明顯高于住宅，對資金的吸納能力亦強于住宅。其庫存問題也需得到重視。

    盡管當(dāng)前迎來一系列的利好政策，但商業(yè)地產(chǎn)去庫存在短期內(nèi)是否能順利度過難關(guān)，一切還尚屬未知。

    現(xiàn)狀：二三線尤為突出

    商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力大是由于多方面原因造成的，在很大程度上源于過去三十多年高速推進的城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的供需失衡。研究發(fā)現(xiàn)，在住宅市場反復(fù)調(diào)控的2008-2014年間，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別增長了383%和328%，明顯高于住宅開發(fā)投資的187%增幅。雖然在早期市場存量不足以滿足市場需求的時候，商業(yè)地產(chǎn)先開發(fā)后銷售的盈利模式能獲得一定成功，但是隨著存量日益累積，供需失衡加劇，這種開發(fā)模式日漸式微。

    根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至2015年12月底，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存達2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米，并且商業(yè)地產(chǎn)庫存主要集中在二三線城市。

    根據(jù)第一太平戴維斯的觀點，就寫字樓市場而言，一線城市作為重要的商務(wù)金融中心，吸引了大量跨國公司與國有企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部，因此，一線城市的寫字樓空置率也處于全國最低水平。相比之下，近年來二線城市的甲級寫字樓存量迅速增加，需求卻十分疲弱，因此空置率偏高。

    根據(jù)該機構(gòu)的數(shù)據(jù)，全國主要城市中，北京、上海、深圳的甲級寫字樓市場規(guī)模大，空置率都在10%以下。杭州、武漢、蘇州、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%；沈陽、重慶、長沙都超過30%；無錫情況較嚴重，甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

    與寫字樓市場相比，商業(yè)零售市場的庫存分布也大致相似。天津、沈陽、無錫、青島等地的空置率明顯高于其他熱點城市。第一太平戴維斯表示，近年來不少城市的商業(yè)零售市場供應(yīng)較足，空置率呈“膨脹”之勢。

    機遇：把控政策紅利

    當(dāng)前，一些利好政策的出臺，為商業(yè)地產(chǎn)去庫存帶來了希望。但如何利用好政策紅利還有待商榷。去年11月22日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)，這是出租公寓首次被寫進國務(wù)院的政策性文件，同時被認為是商業(yè)地產(chǎn)庫存的重要去化通道。

    此外，從“供給側(cè)改革”的提出，不難看出中央政府在嘗試從供給角度對房地產(chǎn)進行有效事前監(jiān)管的方式，這意味著政府調(diào)控“有形的手”將會把更多的舞臺留給市場這雙“無形的手”。供給側(cè)改革的趨勢之下，目前商業(yè)地產(chǎn)的庫存需要通過市場自動調(diào)節(jié)出清，開發(fā)商則更加需要盡快創(chuàng)新商業(yè)運營模式。

    但業(yè)內(nèi)人士表示，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沉淀了大量的運營或者開發(fā)中的物業(yè)資產(chǎn)，傳統(tǒng)投資杠桿已然缺失效率，許多開發(fā)商正在積極探索尋求實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。中央提出供給側(cè)改革將有利于提高土地資源的利用率，而以運營輸出的輕資產(chǎn)模式將提升整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展層次。

    “眾創(chuàng)空間”的概念在國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》中首次被提出。分析人士認為，共享經(jīng)濟的興起，創(chuàng)客空間等平臺的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫存提供了一種路徑。招商地產(chǎn)、華夏幸福產(chǎn)業(yè)園、SOHO 3Q、萬科云城等都希望在“眾創(chuàng)空間”上有所作為。

    國家科技部一再強調(diào)，眾創(chuàng)空間絕不是大興土木的房地產(chǎn)建設(shè)，而是在各類新型孵化器的基礎(chǔ)上，打造一個開放式的創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。一些眾創(chuàng)空間被地產(chǎn)商綁架，成為盤活存量、租售地產(chǎn)的噱頭。幾間房子、幾張辦公桌、一個時髦名字，一些地產(chǎn)搖身一變成為眾創(chuàng)空間。當(dāng)眾創(chuàng)空間遇上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，共享經(jīng)濟的模式能否給去庫存時代的房地產(chǎn)業(yè)帶來變革？

    用“眾創(chuàng)”的方式無疑可以激活現(xiàn)有的存量辦公空間，但能否解決大面積去庫存這一房地產(chǎn)大問題？清控科創(chuàng)控股股份有限公司總裁程方直言作用是“杯水車薪”。

    RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥認為，面對“去庫存”壓力，除了采取更為精準的前期目標(biāo)客群定位、差異化招商外，借助當(dāng)前“萬眾創(chuàng)業(yè)”的契機是可以的，引入“購物中心+聯(lián)合辦公”模式，降低商場空置率，但絕非把眾創(chuàng)空間當(dāng)成救命稻草。

    由于前幾年的大量商業(yè)地產(chǎn)投資，仍然處于收獲期，這也決定了，未來商業(yè)地產(chǎn)的庫存規(guī)�？赡芾^續(xù)增加。分析人士指出，要做到大規(guī)模去化，即使在政策紅利大好的當(dāng)下，仍需長期的過程。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴公開表示，商業(yè)用房和寫字樓是去庫存的一大難點，由于互聯(lián)網(wǎng)的直接沖擊，這塊去庫存，按照最大的口徑，大概要十年。

    路徑：商業(yè)地產(chǎn)證券化

    全國“兩會”上全國人大代表、步步高商業(yè)集團董事長王填提出希望通過推出商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金（REITs）來解決。王填表示，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)運營模式帶來深刻變化，能夠有效化解當(dāng)前行業(yè)高庫存，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

    REITs有何作用，直白些說，REITs一方面可以幫助開發(fā)商將旗下部分或全部商業(yè)地產(chǎn)打包上市提前變現(xiàn)，獲得更靈活的融資渠道；另一方面，REITs為投資者提供在股票、債券、現(xiàn)金之外的“第四類資產(chǎn)”，讓中小投資者可以成為商業(yè)地產(chǎn)的股東，間接實現(xiàn)投資房地產(chǎn)業(yè)的愿望。

    業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)投資信托基金為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了一種退出機制，開發(fā)商通過將培育成熟能夠獲得穩(wěn)定租金收入的存量資產(chǎn)打包設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，并在公開市場出售，可實現(xiàn)資金的快速回籠，縮短投資回報周期，提高內(nèi)部收益率。

    與此同時，對投資者而言，房地產(chǎn)投資信托基金可提供優(yōu)質(zhì)的固定收益投資品種，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)行業(yè)的機會。專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

    越秀房產(chǎn)信托基金的成功上市，讓人一度期待內(nèi)地的資產(chǎn)證券化將進入發(fā)展快車道，從2005年赴港上市至今10年，越秀房產(chǎn)信托基金發(fā)展之迅猛有目共睹：旗下運營物業(yè)從4個增加至7個，資產(chǎn)規(guī)模從45億元翻兩番至293億元；近幾年基金分派率均保持在7%以上，并在2015年進入恒生綜合指數(shù)、恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)系列，成為亞洲最具影響力的REITs之一。歷經(jīng)10年的探索讓越秀房產(chǎn)信托基金在業(yè)內(nèi)具備了足夠的話語權(quán)，它對國內(nèi)REITs觀察和經(jīng)驗具備普適性，所要克服的障礙同樣具備普適性。

    但截至目前，我國房地產(chǎn)投資信托基金尚未得到大規(guī)模的發(fā)展。王填在議案中指出了制約我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要因素。他認為，由于我國尚未針對房地產(chǎn)投資信托基金作出明確的征稅規(guī)定，根據(jù)現(xiàn)行稅法，我國發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金面臨雙重課稅問題，導(dǎo)致發(fā)行成本高企。

    對此，王填提出可以借鑒國外的稅制經(jīng)驗，采取立法為主、政策為輔的探索方式，推動房地產(chǎn)投資信托基金雙重課稅問題的解決以及稅收立法的早日出臺。但是為了迅速解決房地產(chǎn)投資信托基金的雙重課稅問題，需要在現(xiàn)有稅制的基礎(chǔ)上設(shè)立專項法。

    同時，王填建議對房地產(chǎn)投資信托基金中為實現(xiàn)破產(chǎn)隔離而設(shè)立的SPV（特殊功能公司）方免除部分稅收；對房地產(chǎn)投資信托基金中的募集方實施稅收優(yōu)惠政策；對房地產(chǎn)投資信托基金中的投資方實施稅收優(yōu)惠政策，  　　越秀房產(chǎn)信托基金的行政總裁林德良也表示，只有解決了立法這個根本，方能打開內(nèi)地資產(chǎn)證券化的大門，讓更多內(nèi)地資產(chǎn)通過REITs實現(xiàn)上市交易，將商業(yè)地產(chǎn)由“重”變“輕”，進而提高房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性。這是商業(yè)地產(chǎn)去庫存的解決之道。

    對此，全國人大代表、越秀集團董事長張招興也在全國“兩會”上遞交了一份議案，建議制定房地產(chǎn)投資信托基金法。

    張招興提出，制定出臺《房地產(chǎn)信托投資基金法》可就REITs的設(shè)立、運營等進行規(guī)范指引，能有效解決REITs在國內(nèi)面臨立法缺失、稅負過重、多頭監(jiān)管等困境。