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    房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”）是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的信托投資基金，是由房地產(chǎn)信托投資基金公司發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者擁有的不同額度的出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)加以管理，獲得收益由基金份額持有人按出資比例分享、風(fēng)險共擔(dān)的一種融資形式。發(fā)展至今，REITs全球市值規(guī)模約1.35萬億美元，美國、中國香港等地的REITs已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。

    一、REITs融資的優(yōu)勢

    對于投資者而言，REITs風(fēng)險低，回報穩(wěn)定。一是REITs一般由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理，能夠合理地選擇投資的項目，并對其進行科學(xué)的管理，在經(jīng)營管理層面大大降低了投資者的投資風(fēng)險。二是REITs基金規(guī)模比較大，可以廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項目，從而分散投資風(fēng)險。三是REITs可以獲得穩(wěn)定的租金收入，收益率較為可觀。在美國，其年平均收益率可超過6%，遠高于銀行存款收益，但風(fēng)險也小于一般的股票投資。

    對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs是股權(quán)形式的投資，不會增加企業(yè)的債務(wù)負擔(dān)，較好地解決了短期內(nèi)回報低的項目難以貸款以及貸款后企業(yè)財務(wù)壓力增大等問題。同時，由于REITs的分散投資策略，在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例，因此房地產(chǎn)企業(yè)并不會喪失對企業(yè)和項目的控制權(quán)及自主經(jīng)營權(quán)。

    二、與傳統(tǒng)房地產(chǎn)集合信托的區(qū)別

    一是投資人的角色地位不同。REITs是信托投資行為，基金持有人間接擁有REITs所投資的不動產(chǎn)所有權(quán)。而國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資計劃為債權(quán)行為，信托持有人并不擁有信托計劃所投資不動產(chǎn)的所有權(quán)。

    二是信托收益的來源不同。REITs無固定收益率，其收益的主要來源為不動產(chǎn)的經(jīng)營收益，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平息息相關(guān)。而信托計劃有固定收益率，其收益的來源基于房地產(chǎn)企業(yè)背負的法律上的償債義務(wù)，與其經(jīng)營結(jié)果基本沒有關(guān)系。

    三是投資周期不同。REITs的投資周期一般為8-10年，其更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工項目的經(jīng)營情況。而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃投資周期較短，一般為1-3年，更趨于追求短期投資效益。

    四是是否可以上市流通存在區(qū)別。REITs可以在證券交易所上市流通。而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃尚無二級市場，也不能在證券交易所上市流通。

    三、REITs的兩種模式

    （一）美國模式

    美國的REITs主要采用公司模式，即投資者購買股票成為基金公司的股東，通過分紅獲得投資收益，其與基金公司之間并沒有信托法律關(guān)系。依照美國法律規(guī)定，REITs75%以上的資產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)、現(xiàn)金或政府債券組成，以盡可能實現(xiàn)保值。同時，REITs每年分配給股東的收入可免于繳納公司所得稅。REITs主要采取開放型交易方式，投資者可以追加投資，股份可以在主要的股市中自由進行交易，具有較高流動性。美國的REITs在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上經(jīng)過多年的發(fā)展，派生出了傘型合伙、下屬合伙等多種新型REITs結(jié)構(gòu)。

    （二） 香港模式

    香港的REITs采用了信托型組織結(jié)構(gòu)，不具有法人資格。受托機構(gòu)向投資人募集資金成立基金，并同時發(fā)行基金受益證券，以明確投資人對信托財產(chǎn)的權(quán)利。香港法律規(guī)定，REITs90%以上的資產(chǎn)須由房地產(chǎn)項目構(gòu)成，且只能投資可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項目，禁止投資于空置土地、從事或參與物業(yè)開發(fā)活動；所有的REITs必須聘請外部管理人管理所購房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)。REITs每年必須將不少于90%的收入分派給基金持有人，但沒有像美國那樣給予收入分配上的稅收優(yōu)惠。基金發(fā)售之后80年內(nèi)，基金單位持有人不得追加投資或贖回其基金單位，只能通過二級市場向第三者出售或處置其持有的基金單位。

    四、發(fā)展REITs的意義

    一是有利于完善我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REITs是對銀行、信托計劃等傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資手段的極大補充，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志。

    二是有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。REITs可以避免單一融通體系下銀行業(yè)相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，使房地產(chǎn)業(yè)能夠在獲得穩(wěn)定資金支持的同時實現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展。（原標(biāo)題：發(fā)展REITs有助于完善房地產(chǎn)金融 任捷）