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　　規劃變更

　　要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。

　　從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。

　　相關權益

　　所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等。

　　大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至于原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益范圍，以免買下后發生賠償等麻煩事情。

　　面積大小

　　商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

　　類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小餐飲店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。

　　選擇商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

　　用途結構

　　商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能回避這一點。

　　要注意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸上也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

　　要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經營；二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。

　　市場因素

　　市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。

　　專家提醒，對于想投資小型商鋪的投資者來說，首當其沖考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業設施網點數及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發展潛力的新市場購置經營門面，則升值的潛力大，投資少。（原標題：商鋪投資 提前考察清楚這些 陳賽嬌/整理）