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    存量房時代，商業地產改造的蛋糕正在變大。

    國內首支人民幣商業地產基金高和資本正在加大對商辦物業的投資。記者日前從高和資本了解到，該公司收購的首個持有型寫字樓項目“新街高和”目前已在北京面世。這是2015年1月高和資本從新加坡星獅集團收購的項目，位于北京北二環內，原名為“星街坊”，后命名為“新街高和”。

    在行業內，做寫字樓改造的還不只是高和資本。近幾年來，隨著商業地產整體供量過剩，地產私募基金將目光投向了傳統商業項目，并希望借助資產管理能力來實現項目增值。分析人士指出，商業項目可通過“商改寫”獲得更高的租金收益及資產溢價，其中租金收益增加可達10%~20%，但與此同時商業項目的土地性質、原有平面設計、租戶安置等都可能是改造需要面臨的挑戰。

    “改造版”寫字樓時代

    記者日前在新街高和項目現場看到，該項目正在對外招租，現場打出了共享辦公的新型產品形態“Hi Work”。高和資本產品總監付邦保對記者介紹，Hi Work具有共享、社交等“互聯網+”的辦公屬性，高和希望以此為所有入駐項目的企業提供對接資源、空間增效、創新指導、辦公配套和VIP接待五個方面的服務。據他的說法，入駐企業可以通過APP一鍵預約服務，APP也每天為用戶推送天氣、培訓、政策等信息。

    如此的改造能否帶來盈利能力的提升？根據高和提供的運營數據，通過整體改造后，藍峰大廈租金由4元/平米/天提升至6.5元~7.2元/平米/天，租金平均漲幅75%。而付邦保告訴記者，與藍峰大廈不同，新街高和則主要定位于金融類企業辦公，是Hi Work2.0版本。

    公開資料顯示，高和資本正式成立于2009年10月，是中國首支人民幣商業地產私募股權基金，主要投資一線城市和1.5線城市的核心區域的商業不動產，目前已收購項目11宗，在北京、上海核心區域投資總額超過240億元。該公司總計收購項目11宗，其中北京7宗，上海3宗，蘇州1宗，已退出項目7宗。

    實際上，除了本土房地產私募基金，海外的私募基金也早已開始對商業改造的探索。2014年4月，房地產私募基金公司基匯資本宣布，其旗下基金所投資的一家公司已達成有條件協議，收購北京三里屯地產項目盈科中心。樓板面積約16.99萬平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。基匯資本方面當時對本報記者表示，這項初步總價約為9.28億美元的交易是海外私募基金在中國最大的單項物業收購案之一，基匯資本計劃在收購后，通過積極的資產管理最大化的發揮該物業的商機潛能。目前，北京盈科中心成功實現“商改寫”，而中關村海龍商城、三里屯太平洋百貨等傳統商業業態均開始進行整體改造，太平洋百貨被改造為新型寫字樓，不久將對外招租。

    行業過剩的危與機

    地產私募基金資管頻繁發展商業項目改造的現象背后，是我國商業地產逐漸過剩的行業現實。目前，我國商業地產正處于發展初期轉向逐步成熟階段，商業地產供應量快速增長，部分地區已出現供大于求、競爭加劇的狀況。來自RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示，截至2015年12月底，我國商業地產庫存達2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。全國寫字樓平均空置率18%，商業營業用房空置率高達30%。

    現有低層次、同質化的散售模式面臨越來越大的經營壓力，改造、運營對于盤活寫字樓資產來說顯得十分關鍵。住房與城鄉建設部政策研究中心的《民間資本與房地產業發展報告（2015）》指出，房地產市場進入存量房時代后，存量房交易上升，房地產資產屬性更加凸顯，房地產經營理念和重心逐步從開發轉向持有經營。在美國，當城市化率在50%~60%之間，第三產業占GDP比重超過60%時，房地產物業開發和持有并重，當城市化率、第三產業占GDP比重超過60%時，持有經營比重迅速提高并最終超過開發比例。

    對此，高和資本董事長蘇鑫對第一財經記者指出，傳統寫字樓辦公形態正在被顛覆，但寫字樓的創新形態并不僅限于時下大熱的聯合辦公。在他看來，共享辦公不只是針對創新型小微企業的辦公形態，成長型企業也需要移動互聯網時代下辦公的共享與開放的社交。

    對于當下一線城市的商業地產投資前景，蘇鑫分析，通常來講，相較于住宅，核心區域的商業地產收益率有明顯優勢，以北京為例，豐臺、大興和通州等郊區商業地產，由于不斷有新增供應帶來的流通性競爭，抗風險能力偏弱；反觀核心區域，由于目前禁限令的出臺，核心區域的商辦物業很長時間之內不會再有新的供應，現有的在售樓盤不存在流通性競爭，未來的抗風險能力較強，在他看來屬于安全性資產。

    另外一個隱秘的趨勢是，商業改為寫字樓正在成為了商業地產行業的新潮流。受營改增政策特點的影響，開發商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發商不僅改變或提升了自身資產價值，同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。

    對此，戴德梁行中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海評價說，直觀來看，在租金收益及資產溢價方面，開發商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%~20%。但他同時指出，“商改寫”的挑戰也不容忽視，從政策層面看，如果當初商場拿地性質不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓，商業的平面設計絕大部分也不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求。此外，他還提到，寫字樓對于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業工程的施工非常復雜，大樓內原有租戶的退租、續租工作也十分復雜繁瑣。（原標題：存量房時代的新“戰爭” 地產私募持續改造一線城市寫字樓 蔡胤）