聯合懲戒將成規范房地產銷售利器
- 杭州寫字樓網
- 2016/10/18 16:20:59
今年“十一”前后，多個城市陸續出臺房地產調控政策，有關部門也采取了一系列措施，均把矛頭對準了房產銷售中存在的一些突出問題。
違法違規銷售破壞房地產業形象
近日，從海南省政府相關會議上傳出消息，海南兩家房地產項目因違規銷售等問題被調查。在本輪房地產調控中，“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”成為很多地方房地產調控的一項重要內容。
不久前，住房和城鄉建設部公布了45家違法違規房地產開發企業和中介機構名單，指出這些企業和機構發布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以抬高房價、牟取私利。這些不法行為損害消費者權益，誤導市場預期，社會影響惡劣。
記者了解到，某地房管局召開當地數十家大型開發商內部通氣會議，其中內容包括；不得有虛假廣告宣傳；不允許進行中介代理，電商，聯合代理；不允許捂盤惜售，建議采用搖號選房的方式，具體方式等待市局通知。“一房一價”表由區局指定單位進行制作安裝；對開發企業如查出問題列入“黑名單”，將來會限制土地拍賣資格。
“房地產機構違法違規銷售造成的負面影響有三點；第一是影響市場健康交易，使得買賣背后的成本加大，甚至導致各類投訴案例增加；第二是加大購房者的抱怨，進而惡化對房地產行業的認識；第三是惡化了競爭關系，部分合規經營的公司被擠出市場，這也是一種不公平現象的來源。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
房地產中介一度被認為是違法違規銷售的源頭之一。嚴躍進認為，房地產違法違規銷售屢禁不止，一定程度上和中介數量比較多有關系，這個時候監管的成本是比較高的。而且從中介角度看，違約的成本也不高。很多中介在這個時候實際上并不會有太多的顧慮，部分中介也不會把房屋中介業務作為一個事業來做，所以這都會引起此類業務混亂而且沒有得到及時糾正。比如說一些中介門店的中介人員，很多是高中學歷，本身也沒有打算長久工作下去，這個時候因為沒有太多的置業操作規范，一般就是做簡單地業務撮合，這些都會對房地產中介行業向專業化方向發展造成影響，而且容易給各類銷售亂象以漏洞可鉆。
此輪房地產調控中最具代表性的要屬北京出臺的“930”新政，其中多處涉及房地產機構的銷售行為，比如第五條“加強對房地產開發企業及其銷售行為的管理”，第六條“加強對房地產經紀機構及其經紀活動的管理”以及第七條“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”。
“第五條很明顯是希望對目前房企的推盤和交易行為進行規范。政策認為，如果房企盲目報高價而不服從價格指導，那么就要取消預售資格，此類管制相對嚴厲。同時政策也明確了一點，即依然要采取‘一房一價’的策略，這和當前部分房企盲目調高價格的動作是有關系的。”嚴躍進說，第七條明確了“聯合開展專項治理”的導向，這也是對近期具體市場交易中各類違規做法的一次行政性管制。后續包括住房、城市、土地、發改委、工商等部門會有組合拳出臺的做法，同時積極走訪售樓處和中介機構，將是第四季度此類監管部門的一個日常工作。同時，此次政策明確了“聯合懲戒”一詞，說明后續對于部分違規的機構將進行更全方位的管制和懲罰。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，在違規銷售的情況下，如果樓市還是一直往上走，消費者基本上還能夠得到保障。然而，在市場不好的時候，違規銷售引發的問題處理起來會比較難。在樓市火爆的時候，大家都是瘋狂買房和瘋狂賣房，甚至有的時候連簽字都是代簽的，事后查起來或者說要求退房就很困難。其間如果再夾雜違規銷售的情形，負面影響會更大。
“我覺得有些違法違規銷售行為已經給購房者造成危害了。比如必須接受捆綁銷售，實際上已經損害了一些消費者的利益。住建部的通報、處罰來得很及時，確保問題不會蔓延。當前這方面的法律法規可能確實有漏洞，但這不是違法的理由。”樓建波說。
虛假信息嚴重危害房地產市場
本輪房地產調控還有一個特點，那就是對于散布樓市虛假信息的行為予以嚴懲。
早在今年8月，上海樓市就因為一則房地產中介發布的謠言掀起假離婚風波。
據上海市公安局網安總隊有關負責人介紹，警方于8月29日介入調查。彼時，網絡和社交媒體中已經留存有兩千多條各種版本的“上海9月房貸新政”的謠言，轉發和瀏覽量數以百萬計。
“十一”之后，各地房地產調控工作已經紛紛啟動，又接連出現兩起散布樓市虛假信息的事件；
10月8日，浙江省杭州寶嘉房地產公司在微信群中散布虛假信息，嚴重擾亂房地產市場秩序，造成惡劣社會影響。浙江省杭州市住房保障和房產管理局及時發布辟謠通告，對該公司進行了嚴肅查處，并將其違規行為記入信用檔案。公安機關已對涉嫌違法人員采取強制措施，并將追究其法律責任。
10月10日，網民“今天i買房”在新浪微博散布深圳炒房者因資金被套跳樓的謠言。深圳市規劃國土委在官方微博發布辟謠聲明，公安機關已對涉嫌違法人員采取強制措施，并將追究其法律責任。
“虛假營銷是一些房地產機構慣用的手段，實際上也是制造市場恐慌的一個源頭，必須對此類行為進行規范。很多購房者的購房環節不順暢，就在于各類虛假營銷太多。同時各類謠言也使得購房預期不穩定，使得房地產市場波動性加大。”嚴躍進說。
如何化解這一問題？嚴躍進認為，第一是積極將部分違規中介列入“黑名單”，這是一個比較關鍵的地方，有此類退出機制，才可以實現更好地遏制。第二是規范市場營銷手段，尤其是各類櫥窗的廣告宣傳、電話營銷、傳單營銷等方面都需要進行規范。第三是強化信息公示，讓購房者能夠對住房市場有一個更好的了解。
據了解，住建部已經要求各地借鑒杭州、深圳市的做法，進一步加大房地產市場整頓規范力度，依法查處散布謠言、惡意宣傳炒作，嚴重擾亂市場秩序的行為，保護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。（原標題：聯合懲戒將成規范房地產銷售利器 記者：杜曉 實習生：郭子菡）
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- 來源：法制日報