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　　“人們為了生存來到了城市，人們為了生活得更好留在了城市。”正如兩千多年前亞里士多德對城市多彩生活的概括，人們總是對方便、快捷的大城市生活無限憧憬。無疑，城市改變了人們的生活。

　　近年來，隨著城市化進程的加快推進，大大小小的城市變得日益“摩登”：高樓、廣場、公園……從這個層面上說，樓宇也改變了城市。但置身其中，越來越感到走到哪里都似曾相識，千城一面、千樓一面無疑是當前城市建設的通病。值得慶幸的是，在有識之士的奔走呼吁下，樓宇不是越多越好、樓宇不是越高越好的理念逐漸被接受，樓宇建設“同質化”“標準化”“模式化”現象得到了緩解。許多地方政府意識到除了新建高樓大廈，還可依托古鎮、街區、園區、專業市場發展經濟，從而呈現樓宇載體多元化、個性化的發展格局。

　　如果說“上一程”的城市化是比哪個城市攤得大、地標性建筑建得多，那么“下一程”就要比這些大大小小、高高低低的樓宇里集聚了多少產業、發揮了多少效益、辦公人群有什么樣的生活質量等。畢竟“城市”是由“城”和“市”構成的，有“城”無“市”或有“市”無“城”，都不能謂之“城市”。城市發展要有產業作支撐，才能防止“空心化”；產業發展要以城市為依托，才能防止“孤島化”。當前，樓宇經濟發展步入“拐點期”，迫切需要轉變理念、轉型發展。

　　拐點一：樓宇經濟發展面臨“三大因素倒逼”

　　當前，日益緊缺的資源、同質化競爭的產業、成本高企的企業正成為制約城市發展的瓶頸，三大因素“倒逼”樓宇經濟轉型發展。

　　資源需要集約利用。當前，各地快速發展中所消耗的土地、空間、環境等要素資源很大，產出效益“性價比”較低，始終沒有走出資源消耗型發展的怪圈，必須從以前的粗放式發展轉到集約式發展，從而集約、節約利用資源，實現經濟可持續發展。

　　產業需要集群發展。“物以類聚”，產業的集群發展，能夠產生集群效應，尤其是相同、相近產業或者上下游產業的集群發展，易于形成配套的產業鏈。因此，大量企業入駐同一幢樓或同一個樓宇集群，能夠產生很強的集群效應，從而產生“1+1>2”的效應。

　　企業需要集聚經營。以前，產業發展是以一家一戶獨立的企業來完成的，企業要建廠房、建辦公樓、購置辦公設備，政府要“四通一平”或“七通一平”為其做配套，產生大量的重復建設甚至資源浪費，而企業入駐同一幢樓或同一個樓宇集群，企業之間可以共享辦公空間、辦公設備、配套服務，從而節省大量的商務成本。同時，企業與企業之間的相互交流、人員往來、互通有無，還可以實現理念的交融、智慧的碰撞、信息的共享、技術的交流，大大拓展企業的發展視野與空間。

　　拐點二：樓宇經濟發展面臨“三大張力驅動”

　　城市不可能無邊界地擴展下去，要實現城市的宜居和可持續發展，唯有在有限的空間范圍內“螺螄殼里做道場”，通過對現有空間的集約利用、優化配置和有機更新，提升城市發展的“畝產率”和“畝產效益”，實現空間的增量發展向空間的存量發展轉型。未來的樓宇經濟發展將面臨城市“三大張力”的驅動。

　　“城市內生動力”的驅動。法國馬赫拉瓦萊建筑城市規劃學院教授戴維·曼金提出“在城市上建造城市”的理念，即在城市中已有項目的單一功能基礎上，新增一些小規模的新項目，在原有項目間創造聯系，而不是新造封閉式的大型項目，以優化現有土地資源以及建筑物的使用效率，從而驅動城市的內生動力。

　　“城市空間壓力”的驅動。受“18億畝耕地紅線”與“城市邊界范圍劃定”的政策限制，城市新城區建設中往往面臨“新增土地指標”“增減掛鉤”“占補平衡”等多重約束，逼迫城市擴張已接近完成的城市未來發展要更多地依靠自身更新來達到城市的內生繁榮。

　　“城市邊界約束力”的驅動。城市開發邊界是城市建設空間擴展的終極遠景，在遠期發展中進一步取舍可利用空間與彈性空間體現出了開發邊界對空間資源配置的影響力。2013年12月的中央城鎮化工作會議再次明確提出，“根據區域自然條件，科學設置開發強度，盡快把每個城市特別是特大城市開發邊界劃定”。2014年6月，住建部、國土部選定北京、上海、廣州、杭州等14個試點城市，先期開展城市開發邊界劃定工作。深圳的“城市更新”、上海的“退二進三”、北京的“動態維護”等，都是通過城市自身土地集約利用的方式來解決“土地指標”與“城市邊界”帶來的發展問題，引導土地集約利用。

　　拐點三：樓宇經濟發展面臨“三大利益訴求”

　　2016年，中國的城鎮常住人口達7.9億，城市化率為57.35%，高于世界平均水平。很顯然，城市已成為產業集聚、財富創造和人口聚集的中心。然而，在千城一面、千樓一面的城市面孔中，日益感受到發展的趨同化，卻很難看到歷史、文化對城市性格的塑造。許多城市有產業而無生活、有生活而少品質，城市發展面臨諸多新訴求。

　　“留住鄉愁”的訴求。隨著城市化浪潮和生產要素的自由流動，人們的存在越發變得“非地域性”。“人們為了生存來到了城市，人們為了生活得更好留在了城市”，卻常常暗地里借助精神上的超越性“回望”，來排除自身與現實世界之間的異己感與不適感，鄉愁便幻化為人們對于家鄉生活的一種顧盼，成為一種對本鄉本土的心靈守望。詩人余光中曾說，“鄉愁是一枚小小的郵票”，從某種意義上說，鄉愁是當代人的一種文化生存方式。對于城市而言，烙印鄉愁的文化符號，往往體現于外化在視覺上可見的憑證或可激活的文化記憶上。人們對城市的感知不再局限于林立的高樓大廈，而是那些承載了時光記憶、獨具匠心的古城、古街、古廠、古樓。但城市之間的同質化攀比競爭也讓各自的特色逐漸消弭，“他鄉”和“故鄉”愈發相似，鄉愁也正在被摧毀。保存好城市古建筑、活化城市文化遺存成為人們重溫過往生活、寄托濃濃鄉愁的載體。

　　“田忌賽馬”的訴求。從歷史的維度看，城市發展的此消彼長永遠是一個動態的過程，有多少昔日的城市衰落，就會有多少明星城市以新的姿態矗立。“治大國若烹小鮮”。城市的治理也是一樣，不應該有浮躁之心。要讓城市發展得有根有魂、有個性有品位、有魅力有活力，就必須尊重城市發展規律、尊重自然生態環境、尊重歷史文化傳承、尊重市民群眾訴求，從而創新城市治理方式。城市的發展不應該是急功近利的，不能無視區域的自我條件，而應該以“田忌賽馬”的思維，追求城市發展的個性化、差異化、特色化。當前，越來越多的地方政府已逐漸意識到這個問題，對樓宇經濟的發展訴求正從最初的追求稅收億元樓宇、稅收千萬元樓宇、樓宇“畝產率”、稅收“貢獻率”等經濟指標，逐漸轉向追求樓宇經濟發展對區域經濟的拉動、對城市品位的提升、對就業增長的促進、對城市文化的傳承、對城市生態的引領等的綜合效益。

　　“體驗經濟”的訴求。美國經濟學家約瑟夫·派恩和詹姆斯·吉爾摩在《體驗經濟》一書中認為，“人們正邁向體驗經濟時代，體驗經濟將取代服務經濟”。如果說工業經濟時代的消費行為強調效率，服務經濟時代的消費行為重視服務，那么體驗經濟時代的消費行為則追求情境。過去，人們穿梭于百貨商店或許只是為了一件衣服、一雙鞋子；現在，在購物中心購物的同時喝杯咖啡、吃頓便飯成為常態；未來，人們去購物中心閑逛將成為“醉翁之意不在酒”的繁忙中的“心靈休憩”。正因為人們對生活關注的重點已從簡單的生理滿足轉向追求情感價值，才使得如何最大限度地挖掘感情的愉悅成為創造新生活模式的關鍵。因此，讓商業聚集形式因空間、業態、比例、規模、審美的不同，形成商業、商務、休閑、文化多功能聯動的情景式、主題式、個性化消費新模式，滿足消費者“一站式”購物和體驗需求是當務之急。（原標題：樓宇經濟發展步入“拐點期” 作者：夏效鴻 樓宇經濟研究知名專家 編輯：江于夫、王天駿）