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    隨著杭州住宅的銷售紅火，酒店式公寓眼下也成了投資客的“香餑餑”。然而數據顯示，目前市場上酒店式公寓可售套數并不多，優質酒店式公寓更是稀少，并且在二手房市場上，房東也開始惜售。那么，如果在現有市場下挑選可投資的酒店式公寓呢？時報記者為你支招。

    酒店式公寓庫存告急

    據中原地產統計，至10月末，杭州市區（八區）范圍內成交酒店式公寓34493套，超過另外兩類投資產品商鋪和寫字樓成交量總和的2倍。作為更為純粹的投資類產品，酒店式公寓的去化周期遠遠低于商業和辦公類產品。其中，余杭區的酒店式公寓近兩個月的去化周期相比主城區和蕭山區更低。一房難求已不限于住宅范圍，優質的酒店式公寓同樣難求。

    短期來看，酒店式公寓的供應也不樂觀。據杭州透明售房網數據統計，10月杭州各類物業供應量均下跌，辦公下跌17%、住宅下跌39%、商業下跌44%，其中酒店式公寓下跌幅度最大，達到了49%。截至10月末，杭州八區內酒店式公寓的顯性庫存量約為83萬㎡、13625套。

    二手市場房東“惜售”

    據中原地產統計，2016年杭州市區（八區）新建的酒店式公寓成交近4萬套，截至今年11月中旬，成交約3.5萬套，預計全年成交量與上年基本持平。目前有庫存量的酒店式公寓項目有190個左右，但單盤庫存量不超過10套的約有一半，超過百套的項目僅有34個，其中還有自持、抵押等無法出售的情況。

    在二手房市場，酒店式公寓的需求量也在增加，一些口碑較好的酒店式公寓項目一交付，即有投資客開始關注。如未來科技城的EFC，酒店式公寓在上個月交付后，“2.6萬元賣不賣”的中介電話蜂擁而至，面對這樣1.5倍（對比購置時）的變現誘惑，絕大多數業主卻選擇了將物業回租。據了解，目前澳美國際公寓給出的回租價格最高已達3500元/套/月。成為看好區域發展、看好租售并舉后而“不舍得賣”的業主目前最佳的選擇。

    這與過去幾年，二手酒店式公寓不好賣的境況大相徑庭，“從不好變現到不舍得賣”成為酒店式公寓市場開始分化的一個標志。今年上半年EFC推售的酒店服務公寓價格最高已達28000元/㎡，不少業主表示“即使以這個價格賣了，恐怕也不一定能買得到一套新的EFC了”。這是酒店式公寓市場開始分化的一個標志，也是優質酒店式公寓投資價值的凸顯。

    租金回報率是投資關鍵

    那么，如何選擇優質酒店式公寓作為長期投資項目呢？標準無疑就是租金回報率。而租金回報率可以從以下三個方面進行考量。

    首先是大方向向產業新城靠攏。以近兩年的杭州租賃市場來看，酒店式公寓的租金回報率最高的兩個區域，無疑是濱江和未來科技城，一般可達到5%-8%。兩區域均屬高新產業人口聚集區，有產業人口導入、且這些群體平均薪資水平較高、追求生活質量。在這樣的區域，酒店式公寓無論是出租率還是租金水平都更有保障。

    其次，地鐵、商業不可或缺。在地鐵即將成網的杭州，乘坐地鐵將是多數上班族未來首選的出行方式，沿地鐵線買房、租房已成共識。而商業配套齊全的區域，不但空置率低，租金也更有底氣。這也是成功投資酒店式公寓不可或缺的要素。

    最后要看租金回報率是否可持續成長。酒店式公寓所處位置的通達性良好、生活配套齊全，或許能滿足當下的租金回報率，但設計領先是產品長久“保鮮”、確定未來保障的“硬實力”。一個樓盤能否跑贏大市，除了本身的品質之外，物業管理的水準極為重要，這是讓你的房子始終有個“好賣相”的關鍵所在。酒店式公寓亦如此，人來人往數年之后，能否通過專業的管理保持一個“好賣相”是租金回報率維持在較高水平的“軟實力”。如EFC萬創國際，分別引進美國萬豪國際集團旗下高端服務式公寓品牌——萬豪行政公寓服務和澳美酒店公寓。這樣一來，在滿足區域內高端租客需求的同時，也很好地考慮到了業主的持有收益。這對于項目本身和區域都有極高的附加值增益，對于持有者本身而言，這或許就是給未來的保障。（原標題：杭州酒店式公寓庫存告急？ 記者：鄢琴）