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    近日，城北某酒店式公寓開盤。從現場情況看，開盤成績應該還算不錯，北面平層戶型當天基本售罄。據了解，這不是一個普通的酒店式公寓，而是由寫字樓改造而成。

    近兩年來，隨著酒店式公寓市場的整體回暖，居住體驗不那么舒適的“商改住”項目也一樣隨之熱銷起來。

    市場環境催生酒店式公寓熱

    2015年以后，杭州酒店式公寓變得非常搶手。克而瑞數據顯示，截至昨日，杭州酒店式公寓成交總面積為240.1萬平方米，較去年增長12.26%，是2015年的2.14倍。從價格上看，均價也從2015年的13105元/平方米上升至今年的20012元/平方米。

    從單盤來看，今年成交量超過1000套的樓盤已經有5個，分別為理想銀泰城、英冠·樂創城、杭州新天地、西湖公館和華元·歡樂城。從價格來看，單價3萬元/平方米以上的房源有2736套成交，比去年的510套增加了四倍還多。

    這一輪酒店式公寓“量價提升”，可見市場對該類產品的青睞。調控背景下，部分被購房資質擋住了腳步的購房者把目光轉向了這類產品。此外，投資回報率提高等因素也是其走紅的原因。目前來看，相比住宅普遍在2%左右的租金回報率，多數酒店式公寓的租金回報率在5%以上，一些地段優勢明顯、配套齊全的房源，回報率甚至會更高。

    “商改住”項目隨之走紅

    對酒店式公寓有一定了解的人也許記得，杭州市場曾在2012年下達《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》，嚴格控制非住宅類項目的規劃和建設，寫字樓改建酒店式公寓受到阻礙。

    時隔四年，國務院于去年發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，確定培育和發展住房租賃市場的措施，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。緊接著，浙江省人民政府辦公廳印發《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案》，要求消化非住宅商品房庫存。這意味著，在商業庫存壓力巨大的情況下，“商改住”再次回歸市場。

    隨后，杭州馬上有項目跟進，包括江濱瀾廷、金鉑灣、宋都·時間國際、綠城·運河郡等。上述項目，在去年和今年都取得了不錯的銷售業績。

    金鉑灣算是最早一批“商改住”項目，其前身是中月創智大廈，原規劃為寫字樓產品。調整為酒店式公寓后，把原本150-2100平方米的寫字樓分割成43-67平方米的小單間。去年，項目一共賣出了462套，均價為23661元/平方米。

    同樣調整物業形態后出售的，還有綠城·運河郡。不到一年的時間，項目快速清盤。數據顯示，今年項目賣出893套，均價為21317元/平方米，為拱墅區銷量最好的酒店式公寓。

    除此之外，城東的宋都·時間國際、濱江的江濱瀾廷等，都是由商辦類產品變身為酒店式公寓，銷量也都還不錯。

    不合適的設計或影響居住體驗

    商改住，意味著項目的對應客群發生了明顯變化。商業和居住，是兩種截然不同的需求。若是項目開建后才更改產品定位，戶型設計上難免出現一些尷尬之處。

    以近日開盤的城北某項目為例，3.6米的層高顯得非常雞肋：對平層來說顯得過高，居住起來空蕩蕩的，也不利于冬天保暖；對LOFT來說又顯得過矮，無論怎么分割，勢必有一層高度受限，居住起來很壓抑。

    除層高以外，有些項目可能還會因分割不均產生尷尬的戶型。比如樓層轉角處會出現不規則戶型，或者承重墻遮擋窗戶等。

    不僅是戶型設計，項目在工程方面也可能面臨改造難題。

    據了解，目前市場上寫字樓改建酒店式公寓主要有兩種情況。一種是規劃時就做好兩手準備，如前期就預留了排水、排氣口，后期改造時加入管道即可，改動相對較小。另一種則是建設完成后才考慮改變房屋用途，需要改動的地方就相對較多。前者對實際入住產生的影響較小，后者可能影響較大，如重新鋪設的管道可能暴露在外等。

    某企業工程負責人表示，在挑選“商改住”項目的時候，除了看戶型圖，一定要多了解項目實際情況，如承重墻位置、裝飾墻走向、管道位置、電梯數量設置等，切勿盲目投資。（原標題：酒店式公寓熱銷 有軟肋的“商改住”也隨之走紅 記者：許曉蕾）