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    目前，市場之所以判斷調控進入新一輪“松綁期”，邏輯就在于，地方財政對土地和房地產稅收的依賴度很高。而且，近期地方松綁政策的做法，與2014年上半年極其類似。

    按照國家統計局的數據，2016年和2017年，全國房地產開發企業土地購置價格都在上漲。2016年，土地購置面積下降3.4%，但成交價款增長19.8%；2017年，土地購置面積增長15.8%，成交價款增長49.4%。土地成交價款增幅遠遠大于土地成交面積增幅，盡管有三線城市、四線城市成交占比（65%）增加的影響，但與2015年相比，三線城市、四線城市土地成交占比僅上升5個百分點，意味著2016年-2017年地價明顯上漲。按往常邏輯推演，這些高地價意味著高房價，而“穩增長”政策下出讓的地塊，都要開發和入市。2017年10月份，15個熱點城市房價無一上漲，但到了12月份，竟有8個城市房價上漲，顯示限價政策或已松動。

    因此，市場自然判斷新一輪政策松綁期到來，而且預期很頑固。當然，樓市及經濟金融形勢已大不同。目前看，無論系統性風險，還是債務風險，或“脫實向虛”，亟待平抑的貧富差距，夯實消費對經濟的基礎性作用，都到了觸頂或倒逼的境地。降低房地產依賴，這是解決經濟結構性問題的“總根源”。十九大以后，改革決心和信心之堅定是空前的，地方強力執行（而非變著法子地消解政策）是必然的。但是，國家強調的長效機制建設，無論是租售并舉、房產稅，還是土地制度改革（如集體土地入市），任何一項都是遷一發而動全身的系統性改革，決定了長效機制將逐步見效。因此，未來5年調控都不會退出。

    綜上，當前需要做的是引導預期，特別是要以釋放精細化調控的信號和動作，以銳意改革的具體措施“落地”，扭轉甚至打破調控政策陷入周期性“打壓-松綁-打壓”式輪回的頑固預期。人民日報連續發文，提出調控不會陷入“拉抽屜”輪回，2018年還需保持當前嚴厲的調控態勢。近期，地方“兩會”相繼召開，上海市長在政府工作報告中說，堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計，減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，加強房地產市場調控不動搖、不放松；不久前，北京住建委聯合北京銀監部門開展專項執法，嚴查變相加杠桿、首付貸等違法違規行為，進一步鞏固和強化房地產市場調控成效；針對廣州、深圳周邊的東莞、順德商品房限價松綁，當地房管部門也第一時間出來辟謠，一致明確，調控目標不動搖、力度不放松。

    筆者認為，樓市調控，關鍵是實質性的改革舉措要盡快落地，這是引導和扭轉預期的關鍵。改革措施的落腳點是，地方對房地產的依賴如何漸進去除。只有明確的改革措施割裂地方政府對房地產的依賴，市場對于樓市周期反彈的剛性預期才會打破。目前，國家已給出既穩定房地產，又降低樓市泡沫的改革措施，如集體土地入市、存量商辦改租賃、企業自有用地開發住宅、建設用地“增減掛鉤”（農村宅基地和建設用地復墾，換取城市建設用地增加）等，這也是精細化調控的表現。

    這些改革措施通過改善土地空間要素配置效率，釋放房地產紅利。在城市告別攤大餅擴張、控制地方債務、房地產進入存量時代的情況下，這些政策不僅穩定房地產，還能為地方提供財政補充。此外，外來人口“市民化”，能為地方提供細水長流的財源和增長動力。當前，上下事權已趨清晰，地方政府主體責任已落實，依賴房地產也要承擔控房價和泡沫的責任。新形勢下，主動改革或許是唯一出路。（原標題：樓市調控從“一刀切”走向精細化 作者：李宇嘉 作者單位:深圳市房地產研究中心）