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    9月的天氣，讓人感覺到了一絲涼意。最近3個月來，杭州的酒店式公寓“秋意漸濃”。數據顯示，從7月份開始，這個幾度排上熱銷榜的商業房產門類，月成交量就驟減了一半以上。

    銷售壓力是業內外都能感受到的。在樓市轉冷的關口，投資類產品往往首先不被看好。再加上近幾年公寓成交均價的一路上揚，投資客對于酒店式公寓的后期回報率首先失去了信心。

    公寓市場秋意漸濃
    成交量“攔腰斬斷”

    根據透明售房網數據，今年上半年，除了春節期間數據有所下滑外，杭州酒店式公寓的月成交量都保持在3300套以上，特別是5月和6月迎來了集中爆發期，成交突破4000套，6月更是以4396套收官。時間進入下半年后，成交量“攔腰斬斷”，7月和8月直接跌破2000套，8月僅有1485套。截至26日，9月的成交量也不到1500套。

    從全年的數據也可以看出，酒店式公寓過去兩年（2016年和2017年）年成交量，相比2015年也有一個量的飛越，直接從2015年的13818套越過了40000套的大關，月均成交3300套以上。其中，2016年的月成交量達3344套，2017年則達到3407套。今年的整體成交數據則出現了下滑。據統計，截至9月26日，今年共成交酒店式公寓24038套，月均成交已經跌破3000套，只有2670套，這與第三季度的成交量驟減不無關系。

    公寓銷售面臨壓力
    信心降低導致資金分流

    成交量的下滑，和市場信心有著直接關系，對于投資類產品的酒店式公寓更是如此。從之前很多公寓開盤即售罄，到現在到處“拉客”促成交，購買公寓的投資客變少已是事實。

    最近，透明售房網上的“最新解除合同注銷備案公示”里，近3個月的解除合同記錄中，80%以上都是商業項目。如位于杭州經濟技術開發區的東方銘樓、西湖區的西溪世紀中心、江干區的東方君悅等，都是屬于解除合同量相對較多的。

    “現在酒店式公寓銷售有點壓力。”一位杭州銷售代理機構負責人坦言，“之前因住宅限購，酒店式公寓都是閉著眼睛賣的。現在，有些正式合同還沒有簽的，臨時變卦的不少，主要原因還是對市場信心不足。”

    的確，市場好的時候，投資客擔心錢捏在手里貶值，因此把資金投入有資格購置的商業地產項目的較多；而市場不好的時候，很多投資客則會有更長遠的規劃，或是把資金捏在手里，或是做長期理財打算，或是把一部分資金分流到海外市場，做一些海外投資或置業。

    產品差異化競爭激烈
    市場更看重總價及回報

    目前市場上公寓項目產品競爭也非常激烈，大致分為以下三類產品：

    一類是以傳統的酒店式公寓為主，追求空間利用率和租金回報率，也是目前最常見的一種產品。在層高方面，有些比較有優勢的做到了4.79米的兩層，并且采用了雙鑰匙入戶，也就是一套房子可以租給兩個租客。甚至，有些4.2米的層高的酒店式公寓，也做成了兩層雙鑰匙入戶結構。

    第二類是所謂的服務式公寓，這類產品一般和酒店建立合作關系，交付后的未來5-8年交由酒店使用并獲取租金回報，甚至有些產品主打日租、月租的概念，以達到租金最大化。

    第三類屬于會所型公寓，相對客群比較少。這類公寓一般戶型面積較大，地段相對較好，適合企業作為會所使用。它們和市場環境好壞不是很緊密，屬于少數派產品。

    當然，市場上的公寓主打的還是以租金回報率為主，而租金回報率則又涉及到戶型及公寓總價。目前，酒店式公寓成交量雖然有所下降，但成交均價仍一路向上：從1月的25170元/㎡直奔到6月33186元/㎡的高位，6月至今一直維持在3萬元/㎡以上。從全年來看，2015年和2016年的成交均價分別為13063元/㎡和14687元/㎡，2017年則上升到了2萬元/㎡以上，今年以來更是爬到了2.9萬元/㎡的高點。

    同樣戶型，價格的上漲意味著總價的提高。相對而言，未來的租金回報率也將受到影響。而在大眾市場上，投資客看重的是購入的總價以及未來的租金回報率，再加上市場轉冷，因此成交量勢必下行。或許正是基于這一考慮，目前有酒店公寓已經采取低開高走的途徑去庫存，如近期開盤的德信·時代之心，之前表示開盤價將參考周邊酒店式公寓的價格（如當時中贏國際尾盤在售價格約48000元/㎡），實際開盤均價只有38000元/㎡，遠低于中贏國際早先的售價了。
    （原標題：杭州酒店式公寓面臨銷售壓力 房產評論員：吳曉冬）