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    （原標題：長租公寓尋求可持續發展 陳泰然）

    長期以來，集中式長租公寓運營商深受初始投資高、投資回收期長、嚴重依賴股權融資等發展瓶頸制約，導致發展規模受限，資金壓力較大。日前，青客公寓正式向美國證券交易委員會遞交了招股書，擬以發行ADS（美國存托股票）的形式募資最多1億美元，并將以“QK”為交易代碼登陸納斯達克。此次青客交遞招股書，有望成為國內長租公寓海外上市第一股，同時也揭開了國內長租業務運營現狀的面紗。

    頭部長租品牌尋求上市

    無獨有偶，頭部長租品牌自如、蛋殼等也都紛紛表達了上市愿望，2019年9月蛋殼公寓計劃最快于2019年赴美上市，募資金額為6至7億美元；自如公寓也表示正考慮在2020年赴美上市，擬籌資5億至10億美元；魔方公寓也曾表示，公司籌劃擇機上市。長租品牌的爭相上市，從側面也揭示了目前國內長租品牌共有的資本困境，通過上市，長租企業能夠保障資金鏈的健康，此外還能夠將融得資金投入到發展中。以青客為例，截止2019年6月其資產負債率高達133%，總負債已超過總資產。

    此外，長租公寓行業總體面臨著盈利難的問題。以本次青客公布的招股書為例，2017、2018財年的營業收入分別為5.23、8.90億人民幣，而凈虧損則達到了-2.45、-5.00億人民幣。據悉，截止2019年上半年，青客可出租房間數為96854間，期間每間的平均月租金為1149元，租金價差為25%。若按此計算，青客每間房每月的價差僅為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬元（2018財年為1.98萬元），這意味著青客可能需要4-5年才能覆蓋裝修成本，此外還不包括期內相應的裝飾物折舊費用、銷售管理費用及貸款利息。值得注意的是，目前國內長租市場所應考慮的問題，即使規模達到一定程度后，其實際運營產生的價值是否能真正覆蓋其承擔的運營成本。

    中高端品牌走跨界之路

    和頭部長租公寓品牌的上市之路有所不同，中高端品牌穩扎穩打，尋求跨界發展道路。這幾年持續穩健發展的灣流國際與其戰略股東遠東宏信攜手，共同打造住房租賃合資平臺，擬進行國內一線城市長租公寓的投資與運營。今年將完成首批約2000間的合作規模，爭取2020年內，整體合作規模達到1萬間。

    灣流國際通過“存量資產+金融+互聯網”的創新商業模式，打造融合居住、辦公、娛樂、社交等多功能多元化的Co-Living社區；作為國內領先的創新金融服務機構，遠東宏信則秉承“金融+產業”經營理念，以多元化的金融產品和服務，助力產業發展，在海內外設立了多家專業經營平臺，提供全方位的產業綜合運營服務，已為國內超過16000家客戶提供量身定制的金融服務及產業服務。此次合作，雙方將攜手布局國內一線城市住房租賃市場，響應國家“租購并舉”號召，積極提升行業發展格局，提供約1萬間品質租賃房源供應國內一線城市，滿足國內一線城市青年人在外漂泊的品質租住生活所需。

    業內人士表示，跨界合作平臺的落地，一方面在逐漸趨冷的行業融資環境中，為依靠傳統融資方式發展的長租公寓運營商提供了創新發展思路；另一方面，也充分體現了機構對國內一線城市住房租賃市場的投資價值看好。