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    （原標題：2月交易量創有史以來最大降幅 房企今年如何擺脫困局 記者：王佳飛、吳抒穎 編輯：魏文藝）

　　在新冠肺炎疫情影響和沖擊下，2月樓市交易量創下有史以來最大跌幅。據克而瑞最新監測數據，全國27個重點城市二月新建商品住宅僅成交了240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下滑77%。與此同時，房企的銷售業績也隨之出現大跌，超八成的百強房企2月單月和1~2月累計業績同比雙降。國家統計局數據也顯示，2月份與房地產密切相關的建筑業生產經營活動放緩。

　　中央重申“房住不炒”大原則，作為房地產企業，在復工復產方面如何自救？政策上還有哪些空間？為此，每日經濟新聞（以下簡稱NBD）旗下鎂刻地產的主題對話欄目——“鎂刻三人行”本期特邀北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池，佳兆業集團首席戰略官、戰略研究院院長劉策，戴德梁行大中華區副總裁王盛三位業內專業人士，就疫情之下的房地產復工復產展開討論。

　  疫情之下房企金融壓力更大

　　NBD：受新冠肺炎疫情影響，目前房地產行業復工復產還面臨哪些問題？

　　趙秀池：第一是疫情未完全消退，復工復產還有疫情擴散的風險。第二，人員不能及時到崗。第三是資金困難。第四，短期內，市場需求得到抑制。由于停工停產，收入減少，導致個人購買力下降。

　　王盛：疫情當下，各地政府的嚴格防控措施導致大多數工人無法返城務工，影響房地產在建項目。對于寫字樓業主而言，隨著樓宇內企業租戶到崗人員的逐漸增多，如何做好安全防疫工作是他們目前要面對的最大挑戰。同時由于受疫情影響，市場租賃成交暫緩，直接拉長了項目去化時間，在一定程度上影響業主的經濟效益。

　　目前高度依賴客流的購物中心、影院等娛樂場所仍舊門庭冷落，實體零售行業受疫情的影響仍在持續，短期內受到的影響和壓力都是巨大的。值得注意的是，電商、食品超市、社區便利店等小業態在疫情過程中對消費市場起到了巨大支撐作用。

　　疫情下投資者對商業地產的大宗物業投資仍抱有信心。我們近期對100多個投資機構的高層核心人員進行問卷調查，99%的投資機構表示，在未來仍將會繼續投資中國大陸，對中國大陸商業地產市場充滿信心。

　　住宅市場受疫情影響，目前面臨的問題大多是施工工程告停、售樓處關閉、中介業務停滯等。今年又是開發商的償債高峰期，面臨更大的金融壓力。

　　NBD：政府相關部門可以在哪些方面幫助房地產企業？目前有哪些措施已經見效？哪些還不理想？

　　趙秀池：政府相關部門已經采取了一些措施，如減免稅費、鼓勵國有企業減免房租、降低五險繳納標準、緩交住房公積金、延遲償還貸款、部分地區對預售制進行微調等，這些措施對企業確實能夠起到立竿見影的效果。

　　建議還需要采取以下措施：1.利用適度寬松的金融手段，促進企業復工復產。鼓勵銀行及時發放貸款支持企業復工復產，降低企業貸款利率，減輕企業負擔。2.分類施策，降低首套房和二套購房貸款首付比例，提高貸款額度，降低貸款利率。

　　劉策：我覺得比較樂觀。現在有很多政策，比如說稅費、公積金、社保的減免或減緩，包括土地款的延緩支付等，但“房住不炒”的主基調是不會動搖的。

　　王盛：疫情暴發后出臺的政策大體分為兩類：一部分是關于減輕中小微企業生產經營影響的，如強化金融支持力度等；一部分是關于穩定房地產市場發展的，如各地方政府針對各自區域出臺了如調整土地公開出讓方式等。這些政策不僅為企業和開發商減少了資金壓力，也提振了信心。希望政府能多出臺一些關于寫字樓和購物中心業主的政策支持，在幫助業主們緩解經營壓力的同時，推動他們能夠更好服務于企業租戶。

    建議調整普通住房價格標準

　　NBD：地方政府在不違反“房住不炒”大原則的前提下，還有哪些可以刺激房地產行業快速復蘇的后備政策。

　　趙秀池：第一，調整普通商品住房價格標準，使更多的剛需入市，減少疫情對房地產市場的影響。各地大部分普通商品住房價格的標準沒有動態調整，如北京市目前執行的普通商品住房標準中的房價是2013年的房價，到現在房價已經漲了很多，幾乎所有的住房價格都大于2013年規定的同一區位房價的1.2倍，購房人因此只能按非普通商品住房申請貸款，不能享受到普通商品住房貸款的優惠。建議按當前市場房價調整普通商品住房價格標準，通過調整普通商品住房價格標準，讓更多人得到貸款優惠，促進住房銷售，以減少疫情對房地產市場的影響。

　　第二，降低商辦類物業分割單元限制，釋放市場活力。北京自2017年“3·26新政”以來，規定了商辦類單套建筑面積需達500平方米以上，與市場需求差距較大，造成大量的商辦類物業閑置。在互聯網+時代，尤其是在當前疫情下，倡導網上購物辦公，實體商辦的規模在縮小，建議商辦類物業取消最小分割單元的限制，為更多企業，尤其是中小企業提供更多辦公經營場所。

　　王盛：中央已出臺的應對措施包括：建立應對疫情專項幫扶機制；下調貸款利率、延期還本付息、完善稅收減免政策等實施臨時性支持措施。但“房住不炒”仍是需要堅持的總基調。因此，地方政府應在這個大前提下，根據所在區域受影響的程度制定相應的政策來共同推動企業的正常運行和復蘇。

　　疫情對于企業（即供給側）的影響是非常大的，因此政府政策應當以扶持供給側為主，輔以推動需求的回升。從供給側來說，主要解決企業資金壓力。

　　各地政府應當適當鼓勵金融機構通過加大貸款投放額度、加快審批進度、推出相應的扶持專項貸款以幫助企業緩解資金流動性問題。

　　在相關稅費上應給予企業一定的優惠，適度降低土地開發中政府收取的相關費用，延長土地增值稅、所得稅等的清繳時間，縮短項目報建流程、適當降低預售條件等。

　　根據各地疫情情況合理安排土地出讓時間和土地供應量，也可適當降低土地出讓起始價和保證金金額，提高企業的拿地意愿，保證土地市場平穩運行。

　　從需求端來說，要刺激需求的回升，提升市場信心，繼續支持和推動剛需和改善型需求產品的入市。進一步放寬人才落戶政策，加大人才購房的補貼范圍；調整公積金使用政策；同時，適當下調房地產貸款利率，降低首付比例等。

　　在疫情下，很多企業都推出線上銷售、云端直播看房等方式。因此，政府也應根據情況出臺相應的政策，支持線上銷售，保障線上交易的順利進行。

　　總體來說，在國家政策的總基調下，根據各地情況因時因地的調整政策，扶持企業發展，以應對疫情對市場的沖擊，這個過程并不是為市場松綁，而是要在“房住不炒”的前提下，提升市場信心，確保市場平穩的發展。

　  基建投資有助房地產復蘇

　　NBD：加大基建投資對房地產行業復蘇有多大助益？

　　趙秀池：加大基建投資有助于改善區域環境，有助于房地產業復蘇。房地產業也要作為城市服務商，提供教育、醫療、工業、商業、養老等多元化服務。各地尤其要在優質教育、醫療上多投入，滿足民生需求。

　　劉策：基建投資我認為跟房地產本身沒有關系。甚至于我覺得加大基建投資本身就是要擺脫房地產刺激的一個替代舉措。加大基建投資不是為了復蘇房地產，而是通過這個方式來穩增長。

　　王盛：2020年作為“十三五”規劃的收官之年，疫情無疑給經濟發展帶來了很大壓力。

　　在此背景下，基礎設施建設作為托底社會經濟發展的重要手段，作用凸顯。中央也一再強調推動重大項目、重大工程和具備條件的行業企業盡快復工復產。要聚焦重點領域，優化地方政府專項證券投向，用好中央預算內投資，調動民間投資積極性，加快推動重大項目的建設。

　　目前，為對沖疫情給經濟帶來的不利影響，各省相繼推出了大規模重大投資計劃，其中基建投資仍是重要部分。

　　如北京市發改委發布《北京市2020年重點工程計劃》，其中100項基礎設施項目投資額度在662億元；河南省公布《2020年河南省重點建設項目名單》，共列項目980個，總投資3.3萬億元，2020年計劃完成投資8372億元，涵蓋了產業轉型發展、創新驅動、基礎設施、新型城鎮化、生態環保、民生和社會事業六大領域。

　　從這些重大項目覆蓋的領域可以看到，對于基建早已不局限于傳統的鐵路、公路、軌道交通等領域，城市更新、新型城鎮化發展、智慧城市、教育醫療、人工智能、5G、互聯網科技等都是新形勢下支撐經濟穩增長的主要發展趨勢。

　　NBD：房地產企業目前和今后一段時期最需要做的有哪些事情，需要補哪些短板？

　　趙秀池：企業要補上線上銷售和網上辦公的短板。在互聯網+時代，企業要更多地采取線上銷售，想辦法通過無理由退房、價格優惠鎖定等增加線上銷售的吸引力；通過網上辦公，不僅可以提高辦事效率，還可以降低企業成本。

　　劉策：對于企業來講，我覺得需要做的事情是：第一，在心態上，不要對政策放松抱有特別大的幻想。可能會有局部的微調，但想通過政策放松來實現量價齊漲，這個是不可能的。第二，要立足自身去保現金流，例如加快銷售、加大融資還有調整投資的節奏。第三，越是行業資金緊張的時候，可能投資窗口期也就越近，如果企業能夠在這個時間靈活調配銷售、投資、融資，也會有“抄底”的機會。最后，房企應以疫情為先，保證安全。

　　王盛：所有企業都需要積極地去探索應對疫情帶來的影響，同時也應該思考由此帶來的行業新趨勢。比如采用遠程辦公，完善公司應急計劃，以及更加充分利用線上及社交媒體工具等。管理模式靈活、適應客戶需求速度快，以及效率高的企業不僅最有可能渡過當前難關，而且有可能脫穎而出，贏得更大的市場份額，取得更快速的發展。