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    （原標(biāo)題：杭州土拍市場(chǎng)冷熱不均 曾亞敏）

    5月19日，杭州共計(jì)出讓4宗涉宅地，其中2宗宅地，2宗商住地，分別位于崇賢、東湖新城、良渚瓶窯板塊。總建筑面積37.9萬平方米，累計(jì)成交金額達(dá)420733萬元，分別由綠地、華景川、新力摘得。

    值得注意的是，此次土拍看點(diǎn)不少。4宗地塊位置雖同屬余杭區(qū)，但分化較為明顯，有的地塊一輪報(bào)價(jià)底價(jià)成交，有的競(jìng)爭(zhēng)激烈溢價(jià)封頂競(jìng)報(bào)自持比例。另外，自從杭州開始實(shí)行“雙限”政策以來，不少板塊“限價(jià)”在悄悄發(fā)生變化。但最終市場(chǎng)接受度如何，還有待檢驗(yàn)。

    土地市場(chǎng)冷熱不均，分化明顯

    昨日出讓的4宗地塊中，2宗宅地備受各大房企青睞，競(jìng)爭(zhēng)激烈，均進(jìn)入了投報(bào)自持階段。而2宗商住地則熱度有所下降，甚至有的底價(jià)成交。

    其中東湖新城地塊為純住宅用地，無須配建公租房，距離地鐵9號(hào)線北沙路、綠洲路站步行距離均在1.1公里左右。地塊建筑面積117387.6平方米，起始樓面價(jià)9500元/平方米，新房限價(jià)22000元/平方米。經(jīng)過31輪報(bào)價(jià)，由華景川以144519萬元總價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)12311.33元/平方米，溢價(jià)率29.59%，自持9%。

    良渚瓶窯2宗姊妹地塊相鄰，其中瓶窯集鎮(zhèn)A6宅地容積率1.5，建筑面積39721.5平方米，須配建5%的公租房。瓶窯集鎮(zhèn)A7商住地容積率1.5，建筑面積83730平方米，需配建4644.58平方米的公租房、商業(yè)面積11152平方米。

    兩塊地起拍樓面價(jià)均為10000元/平方米，限精裝均價(jià)24000元/平方米。最終，兩宗地均由新力包攬，A6宅地以封頂樓面價(jià)12895元/平方米成交，自持7%。A7商住地經(jīng)18輪報(bào)價(jià)，溢價(jià)11.94%，成交樓面價(jià)11194元/平方米。

    而熱度最低的當(dāng)屬崇賢商住地，僅1輪報(bào)價(jià)，由綠地以131262萬元總價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)9500元/平方米。不過地塊條件較嚴(yán)苛，限建筑高度54-60米，容積率2.3，建筑面積13.82萬平方米，并且規(guī)定了商業(yè)商務(wù)和酒店計(jì)容建筑面積不少于地上計(jì)總建筑面積的29%，還需要配建不少于地上住宅建筑面積5%比例的公租房。

    板塊庫存供應(yīng)、地塊總價(jià)或影響土拍熱度

    除了地塊本身的出讓條件，區(qū)域的發(fā)展以及庫存供應(yīng)、市場(chǎng)銷售情況也將在一定程度上影響土地市場(chǎng)的熱度。就拿昨日出讓的地塊來說，東湖和瓶窯宅地普遍熱度較高，但商住地之間熱度也有所相差。瓶窯板塊的商住地雖說沒有封頂，但也被各大房企經(jīng)18輪爭(zhēng)搶才落定。而崇賢商住地卻遭遇“一輪游”。

    說起瓶窯大家都或多或少有些印象，良渚古城遺址就在瓶窯。昨天拍的這兩塊地也靠近良渚古城遺址，緊鄰瓶窯核心鎮(zhèn)區(qū)，周邊有余杭區(qū)第三人民醫(yī)院、恒大城市客廳等配套。板塊除了已經(jīng)售罄的碧桂園良樾，目前無新房在售。另外就是去年6月西房競(jìng)得的地塊項(xiàng)目，由西房萬科共同開發(fā)，目前還未入市。瓶窯板塊供應(yīng)短缺，再加上良渚古城遺址的加持，土拍熱度有所上升也在情理之中。

    而反過來看看“一輪游”的崇賢板塊，近幾年土地出讓較多，板塊庫存也比較大，新房陸陸續(xù)續(xù)出貨，不曾斷供。據(jù)統(tǒng)計(jì)，崇賢板塊目前在售項(xiàng)目共有2個(gè)，分別為祥生光合映、西房杭語宸鷺院。待售項(xiàng)目高達(dá)5個(gè)，其中包括祥生星合映、西房B-11地塊、路勁兩個(gè)地塊項(xiàng)目、上海恒文項(xiàng)目。

    另外，從配套上看，崇賢板塊雖說居住氛圍逐漸濃厚，但短板也非常明顯，公共交通只能依靠公交出行，暫時(shí)沒有地鐵與主城區(qū)相連。而且商業(yè)方面，整個(gè)板塊也僅上億廣場(chǎng)一個(gè)商業(yè)綜合體，稍顯不足。這些因素都可能影響開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

    據(jù)房產(chǎn)資深專家陳煥春介紹，現(xiàn)在杭州土拍競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，對(duì)于開發(fā)商來說，拿地是比較難的事情。此次瓶窯地塊熱度之所以高于崇賢商住地，除了板塊熱度及庫存，地塊總價(jià)也是關(guān)鍵因素之一。從成交總價(jià)來看，瓶窯兩宗地塊總價(jià)加起來才14.5億元，而崇賢一宗商住地總價(jià)就達(dá)13億元。總價(jià)低的地塊大部分開發(fā)商都能負(fù)擔(dān)得起，哪怕是一些中小開發(fā)商，所以參與競(jìng)拍的房企多了，熱度自然也就高起來了。

    多板塊“限價(jià)”調(diào)整 還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)

    自從杭州“雙限”政策落地以來，不少板塊的“限價(jià)”略微發(fā)生變化。比如昨天剛出讓過土地的東湖新城、瓶窯板塊。

    昨天出讓的東湖新城地塊新房精裝限價(jià)為22000元/平方米，而就在這宗地塊的北側(cè)，今年1月中天競(jìng)得的地塊項(xiàng)目精裝限價(jià)20800元/平方米。僅隔4個(gè)半月，一路之隔的兩塊地限價(jià)相差了1200元/平方米。從地塊周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格來看，華潤御清城高層價(jià)格為19500元/平方米，上坤·山語四季小高層精裝售價(jià)21797元/平方米。

    瓶窯板塊昨日剛出讓地塊精裝限價(jià)24000元/平方米，而板塊內(nèi)碧桂園良樾售罄前最后一次開盤毛坯均價(jià)為20358元/平方米。

    另外，近日掛牌的臨平新城兩宗地塊，位于中交悅美廬和陽光城翡麗云邸的旁邊，計(jì)劃于6月18日出讓。兩宗地樓面起價(jià)均為15000元/平方米，未來所建住宅精裝限價(jià)28500元/平方米，而目前板塊中在售的樓盤高層精裝備案價(jià)格為26600元/平方米。

    但從市場(chǎng)反響看，限價(jià)的調(diào)整最終能否讓購房者接受還有待檢驗(yàn)。以崇賢板塊為例，今年正式進(jìn)入精裝高層住宅限價(jià)23000元/平方米時(shí)代，相比過去2萬元/平方米出頭的價(jià)格，市場(chǎng)反應(yīng)非常明顯。均價(jià)23000萬元/平方米的西房杭語宸鷺院，最近一次加推的小高層房源，因報(bào)名人數(shù)不足房源套數(shù)，最終流搖。

    無論是東湖新城、崇賢、還是臨平新城，這些區(qū)域都以剛需客群為主，購房者對(duì)價(jià)格的敏感度會(huì)更高。如果區(qū)域供應(yīng)充足，購房者選擇余地更廣，那么價(jià)格就成為比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)之一。所以，盡管限價(jià)有所變化，但最終售價(jià)還得市場(chǎng)來定。