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    （原標題：一線寫字樓租賃等候“春風吹又生” 記者：牛暢）

    “這片寫字樓園區很多企業倒閉了，空了很多房子，我們的媒體業務收入基本減了一大半，現在還在嘗試新的業務，如果效果不好就會減少辦公區域。”入駐北京遠洋國際中心的新媒體創業者賈先生接受記者采訪時表示，雖然疫情暴發后，寫字樓租金有所下滑，他也拿到了租金補貼，但和大多中小企業一樣，寫字樓租賃成本依然是公司經營的重擔。

    2020年開年，突如其來的“黑天鵝”打亂了經濟走勢，中小企業遭受疫情重創，一線城市寫字樓租賃業務在春季迎來一片“陰霾”。隨著復工復產的推進，寫字樓租賃市場緩慢“回血”，但供需失衡仍需“破題”。

    供大于求早已成市場“痛點”

    疫情之下，一線城市寫字樓租賃業務明顯下滑。第一太平戴維斯研究部公開數據顯示，受疫情影響，北京寫字樓租賃活動在2020年一季度大量擱置，全市空置率上升至13.2%，是自2010年以來的最高值。中國房地產數據研究院執行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟指出，疫情以來，一線城市5A甲級寫字樓的商用面積遠已超過人均2平方米的預警指標，供應量過于飽和。

    記者走訪多家房地產經紀和服務公司了解到，早在疫情之前，市場就已經釋放了不太樂觀的信號。第一太平戴維斯研究部公開數據顯示，截至2020年二季度，北京甲級寫字樓平均租金連續六個季度出現環比下滑。

    “2019年下半年我們對經濟形勢的判斷就已經非常謹慎，公司就已經開始做調整和優化。”北京中原工商鋪董事總經理蔡慧健接受采訪時表示，2019年因中美貿易摩擦以及經濟增速放緩，能明顯感受到企業發展更加保守，寫字樓租賃需求疲軟。

    過剩的供應量是近幾年寫字樓市場遇冷的“痛點”。“北京寫字樓在2018、2019年的供應量很大，諸如麗澤商務區這種新興區域以及CBD中服地塊的供應非常旺盛且時間集中，明顯供大于求，導致了市場持續下行。”第一太平戴維斯華北區交易及咨詢服務業務負責人、高級董事溫書閱表示，今年第一季度北京寫字樓租賃市場吸納量為負值，而突如其來的疫情使得寫字樓市場“雪上加霜”，讓潛伏的市場危機完全爆發。

    “供大于求的背后，是產業更新迭代還不夠成熟，新產業的商辦用地需求難以飽和市場。”遠行嘉業集團樓庫資產總經理梁坤認為，寫字樓市場交易量走低，是由全產業收縮的基本盤決定的，也伴隨著新舊產業的更替，但是疫情起到了加速衰退的作用，寫字樓新增需求跟不上撤退的速度，反饋到市場就表現為空置率持續走高。

    “拋底”背后未現大面積“抄底”

    在困頓的市場狀況下，業主和租戶也悄然進行著一場“博弈”。

    “疫情初期，部分經驗豐富的業主迅速改變策略，通過各種手段降低租賃條件，采取一系列的軟、硬性優惠措施，瞬間抓住了疫情初期非常有限的市場需求及行業下行期租戶的心理。”溫書閱介紹，部分業主擁有敏銳的市場嗅覺，順應市場變化，積極采取應對措施，他認為這是極為明智的止損辦法。

    “業主和開發商有一定的悲觀預期，比平常多出半個月甚至1個月的代理傭金，就為了讓我們趕緊租出去。”蔡慧健在接受本報記者采訪時表示，疫情期間，業主和開發商抱著“重賞之下必有勇夫”的心態寄希望于代理方快速解決庫存，雖然交易量減少，但是成交的每一單的代理收益大幅提升。

    溫書閱還透露，有部分專業租戶眼光長遠，抓住市場“弧底”機會，迅速決斷，用難得的低成本升級辦公場所，還獲得了長期且穩定的租約。這一現象顯示了部分客戶對于市場判斷的前瞻性。

    “今年租賃客戶下降了，但是購買客戶增長了，而且我們從北京市建委拿到的網簽數據也看到，這幾個月的購買客戶確實有增長。”蔡慧健告訴記者，從北京中原工商鋪寫字樓業務來看，今年租賃情況不樂觀，但購買需求卻出奇增長。

    這些情況是否意味著有大批客戶“抄底”從而影響市場發展？

    專家指出，在當前的經濟發展態勢下，大刀闊斧地擴租和購買寫字樓只是少量情況。“大量‘抄底’是不存在，與此相反，目前更多企業主要是減少租賃面積，逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本。”全聯房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱對記者說。

    “我不認為企業目前有較大面積‘抄底’現象，本質問題還是供求關系，企業租賃需求還是靠企業發展業績支撐，沒有發展就沒有增加辦公空間的需求。”陳晟表示，目前出現的寫字樓擴租和購買行為不會對市場產生較大影響，并沒有觸及整體寫字樓需求量的根本性變化。

    未來市場“危”與“機”共存

    在疫情和經濟環境疊加效應的影響下，一線城市寫字樓整體市場需求格局相對穩定，沒有出現單一行業獨占市場高地的現象。梁坤指出，北京辦公租賃市場客群行業需求集中度較高，計算機、非銀行金融、綜合服務、傳媒這四大熱門行業需求占比長期維持在市場總成交量的50%以上。從2020年上半年北京各行業成交數據來看，第二季度四大熱門行業需求總和仍占北京成交量的54%左右。

    值得注意的是，疫情之下部分行業逆勢上揚，在低迷的寫字樓市場中顯現出活力。記者從多家房地產經紀和服務公司了解到，金融、在線教育、醫療大健康、電商、電競等特別是與互聯網緊密相關的行業租賃需求高漲。陳晟表示，業主和中介要盡快從疫情期間發展起來的新業態中挖掘潛在客戶群，瞄準變化后的市場新需求。

    為了應對市場變化，房地產經紀和服務公司也進行了短期經營管理的調整。專家建議，寫字樓租賃行業更要通過疫情帶來的市場變化反思未來長遠發展。“寫字樓市場未來將發生五大變化，分別是綠色健康安全成為用戶首選、輕重資產運營模式輕者勝、資產管理和資產運營大行其道、專業化運營與服務團隊崛起以及科技賦能智慧運營迎來窗口期。”劉凱表示，這次突如其來的疫情進一步加速寫字樓行業洗牌，同時倒逼綠色辦公、智慧辦公等大趨勢的變革。

    “我們要意識到辦公載體的變化，寫字樓的物業管理未來要更加注重提升軟性環境，比如加強人文關懷、設施管理，還可以服務租戶將實地和遠程辦公相結合。”陳晟認為，寫字樓傳統“冰冷”的辦公服務需要提升“溫度”和靈活度。

    對于未來一線城市寫字樓租賃市場的走勢，專家特別指出，目前處于緩慢復蘇階段，暫時很難出現大幅逆轉。“疫情逐漸緩和，一些措施可能會相應松動，但整個寫字樓市場，包括商業市場還是處于供需錯位的狀態，市場關系短期很難真正改善。”陳晟認為，寫字樓市場的復蘇，關鍵還在于政府對土地供應節奏上的把握，解決供大于求的矛盾。另外，政府要在營商環境給予大力支持，推動中小企業走出困境。