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    一位業內人士表示，現在一線城市的寫字樓里基本都有商務中心，但真正做得好的并不多。

    李偉(化名)就職的一家服務式辦公運營公司，因為經營不善而面臨破產，而就在幾年前，這還是一家同時運營13家商務中心的知名企業。

    “這是一個易進難出的行業，很多企業都是‘悶死’的。”李偉告訴《第一財經日報》記者，“一開始投入很大，并且第一年肯定是虧損的，后期想要盈利，又非常考驗管理者的運營能力。”

    商業中心模式起源于國外，是一種新興的辦公室租賃形式。它由專業的服務團隊管理，提供服務式辦公室、虛擬辦公室、會議室等辦公空間的出租。辦公室一般配置有完善的辦公家具和通訊設施，還可提供秘書和行政服務。業內比較著名的商務中心運營商有雷格斯、Servcorp和TEC等。

    有別于傳統辦公樓，寫字樓商務中心有著靈活的租期以及周到的服務，這對于剛到國內擴展業務的跨國公司以及處于起步階段的中小企業具有較大的吸引力。

    在外界眼里，商務中心的運營似乎只是一件簡單的事情——“低買高賣”，但在李偉看來，這絕不是件容易的事。他坦言，商務中心的進入門檻雖然不高，但這一經營模式對現金流的要求很高，即使是行業內的領軍企業雷格斯，也曾因為擴張過快而陷入困境。

    李偉給記者算了一筆賬，“如果要經營一個比較高檔的商務中心，假設面積為2000平方米，支付給業主的押金就達150萬元，加上物業管理費20萬元，以及裝修投入、購買家具設備等，上述幾項費用加起來至少要600萬元，更為重要的是，開張前半年由于出租率有限，肯定是虧損的，這樣下來，一年的投入至少要1000萬元。”

    “類似規模的一家商務中心，有可能要3~4年才能收回成本，如果后期的管理、服務跟不上，就很有可能前功盡棄。”李偉表示，現在一線城市的寫字樓里基本都有商務中心，但真正做得好的并不多。同時，為了爭奪客源，商務中心之間還打價格戰。

    另一位在商務中心領域有著豐富經驗的業內人士亦對記者表示，很多人忽略了一個事實，商務中心剛開張的時候出租率是零，從零到100%的過程可能很長，但商務中心支付給業主的租金并不會因此而減少。

    為了降低風險，一些新的合作模式已經在這個行業里出現，例如，有部分商務中心選擇和業主合作的方式，讓業主參與分紅，從而相應減少了一次性的大筆租金投入。

    上述業內人士告訴記者，每一個項目分成的比例都有可能不同，但業主參與分紅已經是一種比較主流的運營方式，“這對于提高雙方的積極性都有好處。”

    不過，商務中心這一經營模式也存在一些“硬傷”。

    由于業主和租客之間隔著“二房東”，終端的租客并不直接和業主簽訂租賃合同，當二房東與業主出現糾紛時，租客往往成為受害者。此外，租客一般都被要求支付2~3個月的租金作為押金，租期結束后按合同規定返還。有一些商務中心由于經營不善，在租期內可能再次將經營權轉包，在這種情況下，租客的利益可能就會得不到充分保證。

    李偉告訴記者，在國外，租客押金有專門的賬戶進行監管，挪用租客押金是違法的，但是國內并沒有相關的規定，挪用租客押金已是業內公開的秘密。

    近期，上海的一個高端寫字樓項目就因為業主方與商務中心運營方出現了糾紛，租客慘遭業主方斷水斷電，被迫“騰房”。

    北京盈科(上海)律師事務所程青松律師對本報記者表示，在轉租的模式下，因為轉租合同的履行會受到出租人與轉租人之間租賃合同履行情況的影響，特別是合同解除時，轉租合同司法實踐中一般按解除處理，所以轉租合同的履行有一定的不確定性，加上租戶相對處于弱勢，與轉租方進行合同談判和議價的能力較弱，所以在承租人和轉租人發生糾紛的時候，處理不當很容易傷害到租戶的權益。

    程青松認為，在商務中心經營模式下，需要更加關注租戶的利益，如果業主和商務中心運營方出現糾紛，總是犧牲租戶的權益，那么這種經營模式就可能無法長久。