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    近期申城住宅市場交易量減少，不少房產中介開始向市民力推商鋪。不過記者發現，一些中介的廣告宣傳言過其實，商鋪投資講究頗多，不熟悉的市民盲目購買，容易“吃藥頭”。

    “黃金地段”就算旺鋪?

    “黃金地段旺鋪，臨江水景，毗鄰大型購物城”,“市中心稀缺沿街商鋪，資金‘以小搏大’零風險”……春節過后，各類商鋪廣告席卷而來，其中“黃金地段”成為最大廣告賣點之一。

    在多家中介留過個人資料的張先生，最近接二連三收到推薦商鋪的廣告短信和電子郵件。他多次跟隨中介人員一起實地考察商鋪，對黃浦區、靜安區等中心城區的幾處沿街面商鋪頗感興趣。中介的介紹聽上去也很有道理，就拿市中心100平方米的商鋪來說，“單價比住宅便宜不少，轉租租金卻更高，性價比高”。

    但專業人士的說法大相徑庭。業內專家認為，在住宅市場，地段無疑是衡量樓盤價值的最重要指標，但這一點不能直接套用在商鋪市場上，除了一些百貨店和高檔專賣店之外，商鋪地段好壞的標準與住宅地段的標準有不小的差異。“人流大的就是旺鋪”也是認識誤區，商鋪關鍵看目標消費群占多大比例，無效人流無法給商家帶來利潤。

    投資回報率要擠干“水分”

    最近，“海歸”張小姐放棄了購買第二套住房的打算，計劃先投資一處商鋪。她相中一套徐家匯商圈200平方米、總價600萬元的商鋪，廣告上寫明年投資回報率達7%。

    投資商鋪真有那么高的回報率？專業人士為趙小姐算一筆賬，提醒她在計算商鋪投資總費用時，除了單純的樓價之外，不要看項目繁多的額外費用。比如，新購商鋪要按房屋價格繳交契稅、印花稅、房屋轉讓手續費、測量費、產權登記費等等；商鋪出售時，還要根據買入價和出售價的差價繳納營業稅、城建稅、個人所得稅等等，總額相當可觀。

    采訪中，一名商鋪開發商也坦言，商業地產不同于一般的商品住宅，開發商將面臨后期經營管理上的諸多問題。商業地產有四五個環節，從最開始的開發商到投資者、經營者、商戶，最終到達終端顧客，多重“鏈條”加大商業地產運作的復雜性，也削弱了客戶的投資回報率。

    “售后包租”存在風險

    浦東新區某鎮一家商貿城里數十家商鋪正在招租，每家大約30多平方米，單價2萬平方米左右。這里采取時下流行的“售后包租”式銷售，開發商出售商鋪后還可以回租，讓購房者用租金抵扣房價，承諾五年內總回報率在40%左右，購買商鋪時可以一次性抵扣，相當于房價打了六折。

    目前，不少郊區商鋪采取類似“售后包租”模式，從表面上看，收益率十分誘人，但業內人士提醒，有的開發商用高額返回租金吸引投資者，一旦破產或者出現資金問題，其返租承諾或回報率可能無法實現，投資者預期租金收益很難保證。

    此外，“售后包租”多出現在商業地產的開發銷售中，住宅可以轉手賣掉，但經營失敗后的產權商鋪往往無人接盤。一旦經營出現問題，開發商早已套現并獲取豐厚利潤，經營者也可以臨時退租，最終的風險將由商鋪產權人承擔。對此，業內人士提醒,購買商鋪前要充分調查，包括商鋪位置、開發商資信、受托包租人履約能力等；簽約時要將開發商、中介公司或租賃公司的承諾寫入合同條款，還應讓開發商成為租賃合同或委托合同的擔保人。

    現狀：買鋪難，買鋪門檻提高

    最近買鋪究竟有多難？一位全國龍頭地產成都公司的老總告訴成都商報記者在其重慶項目發生的一件事：“2億元的現金，找到公司老總來買鋪子，我們都沒有協調下來。”而該公司在在城北項目剛剛奠基，據他稱商業鋪面已經早就被搶購一空，“我們的商業鋪面，有很多全國投資機構直接找到公司總部購買。”

    近日，龍湖在成都打造的第一個“天街系”大型城市綜合體項目龍湖·北城天街商鋪開始接受咨詢，據悉，此批次商業正對著龍湖北城天街集中式商業，銷售面積區間是20平方米-1500平方米，其臨街商鋪層高5.8米。成都商報記者在現場了解到，很多人看好龍湖北城天街的商業價值，就在于重慶天街系項目的成功運營。據龍湖成都公司相關負責人透露，這也是龍湖難得可以做餐飲的非自持商業。所以一樓的銷售單價可能在10萬元/每平方米左右，實得面積單價在5萬元左右，而二樓三樓的價格要低一些，以位置最好的一樓來計算，最小的投資門檻是200萬元。據悉，龍湖北城天街上一批次臨街商鋪全部為一次性付款，此批次商業銷售是否接受商業貸款，也還沒有最終確定。

    新港地產總經理張紅兵認為，隨著成都多中心格局的出現，成都的商業格局不在唯春熙路一個口岸，會出現很多大型商業綜合體帶動的商業中心出來，比如萬達、龍湖·北城天街、萬象城等等，這些已經不能按照社區商業的思路看其價值，而應該從將來城市中心的價值來看其成長空間。

    建議：散戶投資下二線、二圈層、撿漏

    對于商業投資的前景，正合地產總經理毛勇認為，從長期的城市升級和商業升級的來看，雖然短期內商鋪價格上漲過快，但是如果選擇準確的話，依然能找到的投資的節奏，尤其是一些具備城市運營能力的大開發商來看，跟著大開發商走相對風險較小，比如萬達、龍湖等等，因為這些開發商會有大比例的商業只租不售，經營前景比較確定。

    二十一世紀不動產成都區域分部一位店鋪的店長毛雨告訴成都商報記者，如今很多投資商鋪的人并不看重租金的投資回報，而只關心不動產的增值，“很多商鋪投資者，就是手上有閑錢，變成鋪子放在那里，以抵御通脹。”。毛勇也認可這一觀點，很多商鋪投資者在去年就出現了算賬不劃算的情況，很多人更多只看重資產增值，而并不看重商業的租金回報。

    毛勇接受記者采訪時表示，有多少飯量吃多少飯，有多少錢投多少資，需要量力而為。毛勇認為，成都主城區投資門檻提高，很多個人投資者可以到二三圈層去選鋪子，甚至可以到二線城市選鋪子，比如宜賓、南充、德陽、江油等等，這些地方的商業價值剛剛起來，還是具備投資價值。張紅兵告訴記者，他們現在在新都、郫縣、眉山、廣漢都在代理一些城市綜合體商業項目，以新都繽紛時代廣場為例，最小的10多平方米，單價一萬元左右，很適合中小投資者。

    另外，對于很多散戶投資者來說，學會不追高撿漏也很重要，投資者王女士去年在航空港投資一套商鋪，150平方米，每平方米的價格是5000元，因為是校園地產，良木緣正在和她談租約，租金為80元/平方米，可以說是成都商報記者這兩年看到的商鋪投資經典案例。