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　　當馮侖還是萬通地產董事局主席的時候，他直言：“房地產企業 去住宅化 是房地產行業發展的特點，未來房地產市場將逐步形成以商務不動產為主角的競爭格局”。對于離任萬通地產董事局主席之位，馮侖稱，人事調整就是為了便于公司向商業地產模式轉型奠定基礎。為了成功轉型，萬通地產邁出的第一步就是，董事局50歲以上的董事全部離開，包括馮侖。

　　商業地產幾乎成為房地產企業必須的發展方向，而發展前景也似乎一片光明。SOHO中國董事長潘石屹近日也表示，隨著規劃的落實，未來相當一部分新增城鎮人口的住房需求將由保障房來滿足；房地產市場的格局也將發生重大調整，一半以上的房企將會退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業地產轉型。萬科總裁郁亮和金地董事長凌克，也都認為我國房地產開發全面進入到商業開發的階段。

　　首創置業2010年聯手中國基建共同成立奧特萊斯(中國)有限公司，積極涉足商業地產，為地產行業即將到來的升級戰做好準備。

　　首創集團董事長劉曉光創造性的提出了城市新中心的國際化運營模式--“芭蕾雨”。在大城市周邊或城際之間打造“以奧特萊斯名牌折扣為龍頭”的多種商業業態集群的新型現代產業模式。經過幾年的醞釀和一年多的運作，北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬寧等相繼投資建設“芭蕾雨”，累計計劃投資將超數百億元。

　　事實上，近幾年來，國內房地產企業紛紛向各個細分領域進軍。執著于住宅地產的萬科早在2006年就在廣東東莞建設了住宅產業基地，保利地產在住宅中增加了養老元素，金地集團秉持“金融+地產”的發展模式，與此同時，國際高端酒店凱悅、洲際等與國內房地產企業聯姻的酒店也落成營業，而萬達集團獨創的“城市綜合體”商業地產模式被不斷復制，應用到社區發展。

　　按照馮侖的說法，“去住宅化”是房地產行業發展的特點，進軍商業地產是發展的必然。從中國房地產市場目前發展情況來看，這種“去住宅化”還多了一層含義，那就是去掉住宅“純粹居住”的功能，增加養老、旅游、文化等元素在其中。這種表面上豐富住宅功能的做法，實則迎合了人們對健康對娛樂的追求。

　　或者，從某種角度而言，這種地產也算是商業地產的一種發展形式。商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產，以區別于居住功能為主的住宅地產。從廣義上將，商業地產包含各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公等經營用途的房地產形式。如果按照這種解釋，新興的旅游、養老地產也算是商業地產的一個小分支。

　　旅游城市旅游、度假概念房產堅挺的房價是房地產開發商開發的動力所在。

　　博鰲論壇期間，記者小李安頓在中信千舟灣度假公寓，優美的環境和周到的服務讓小李對這個地方感覺不錯，出于給父母養老的考慮，小李打算購買一套小戶型，咨詢工作人員之后，小李頓感失落，每平方米26000元以上的房價，是這個剛剛走出大學校門不足兩年的女生，無力承擔的。三年前，該樓盤開盤時，不足6000元/平方米。

　　國家統計局最新公布的3月份住宅價格指數顯示，丹東、秦皇島、蘭州、石家莊新建商品住宅價格同比漲幅超過10%。丹東、秦皇島這兩個濱海小城，借助海灘、消夏等概念發展起了旅游業，其房價近幾年也一路水張船高。

　　城市綜合體是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。城市綜合體的發展模式到今天已不再是萬達獨有，更多的房地產企業在發展商業地產時都借用這一模式，這種模式也滲透進社區生活，不同的是，居住的載體由商務酒店變成了住宅。

　　首創集團近幾年開脫的“奧特萊斯”，也是城市綜合體的發展模式。首先，奧特萊斯包括了大型的購物中心、專業的賣場，特色的商業街、酒店、度假設施以及其他設施，給人們帶來多彩多姿的生活。其次，奧特萊斯里面包含奧特萊斯綜合商業區和低密度的別墅和國際化的高端公寓相結合，可以實行可持續發展的整體，使每一個在這里居住的人有一個新意的空間，形成購物、休閑、娛樂等多種時尚元素的世界。第三，以奧特萊斯引領的城市新中心，這里依靠城市的發展規劃，整合住宅、商業、上下游相關的資源產業，比如主題公園、游艇會、高爾夫等等，配合教育、養老等服務設施，打造商務就業、文化、娛樂一體的產業集群。

　　怡海花園則是住宅社區的“城市綜合體”應用模式。怡海置地董事長王琳達表示，做房產開發需要創新，而這種創新很可能就是在一無所有的情況下創造條件。商業配套、教育等，都是自己做起來的。北京怡海花園就是依托教育發展起來的生活社區，如今，小區內中、小學校、幼兒園、老年大學、醫院等一應俱全。超市、書店、美容店、美發店、洗衣店、健身中心、裝飾公司、菜市場、餐飲店等商業服務設施已于兩年前投入服務。

　　教育可以說是文化的一個分支，近些年，金融與文化也成為房地產企業進軍的重點領域。

　　文化產業是朝陽產業，也是萬達集團的支柱產業之一。萬達集團連續多年成為在全國文化產業領域投資最多的企業。萬達的文化產業發展也多與地產相關聯，目前，萬達電影院線是亞洲排名第一的院線，擁有五星級影城71家，600塊銀幕，占有全國16%的票房份額。“大歌星”是萬達集團投資的連鎖娛樂企業，為群眾提供文明健康的娛樂方式。

　　在投資娛樂文化產業的同時，萬達集團還將眼光瞄準傳統媒體，先后投資了《華夏時報》和《投資家》雜志，此種投資模式在房地產企業中屬于“前無古人”，至于是否“后無來者”，尚不可知，不過短期內，尚無房地產企業投資傳統媒體的消息。