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　　商業(yè)街，是許多樓盤的樓書里，都不會忽略的一個名詞。而開發(fā)商對它的勾勒，也往往美好得讓人充滿期待，完善的生活配套，似乎就在前方招手。

　　記者從業(yè)內(nèi)了解到，杭城這幾年開發(fā)的樓盤，近半數(shù)會配備商業(yè)街，而一些大型樓盤，還會構(gòu)建商業(yè)中心，規(guī)劃的服務(wù)內(nèi)容涵蓋餐飲、娛樂和休閑，旨在讓人們在遠(yuǎn)郊享受大房子的同時，也能獲得生活上的便利。

　　但是，事實(shí)證明，商業(yè)街有成功有失敗。一條商業(yè)街，能不能獲得商家的支持，業(yè)主的肯定，這其中涉及方方面面的因素。讓我們來看看，開發(fā)商和商家們是如何考量的？

　　開發(fā)商：在理想與現(xiàn)實(shí)中博弈

　　前期主力店引進(jìn)非常關(guān)鍵，帶旺人氣

　　聊起親親家園商業(yè)中心的招商，坤和房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人周小燕津津樂道，她認(rèn)為，商業(yè)中心會這么成功，得益于前期主力店的引進(jìn)。

　　“我們是2006年開街的，當(dāng)時我們?nèi)�靠知味觀、世紀(jì)聯(lián)華、新華書店、兩岸咖啡這四家主力店支撐。”周小燕說，“緊接著，就有一些小店鋪跟進(jìn)。大家都知道，超市一開，人氣肯定旺。”

　　周小燕告訴記者，剛開發(fā)的新樓盤，由于客戶還待培育，所以引進(jìn)生活服務(wù)商家，開發(fā)商肯定要有各項(xiàng)貼補(bǔ)優(yōu)惠政策。“我們對主力店有免租金的優(yōu)惠政策，如果有生活服務(wù)性強(qiáng)的商家進(jìn)駐，我們也會貼錢，讓商家能夠順利在這里扎根生存下來。”

　　“而對于像五金店、窗簾店，專門針對新盤裝修、生活服務(wù)性不強(qiáng)的商鋪，持不反對也不鼓勵態(tài)度。”

　　僅僅一年時間，親親家園商業(yè)中心的商鋪就進(jìn)入了良性運(yùn)轉(zhuǎn)，“現(xiàn)在我們都不用管了！”

　　人氣不夠，連免租金都沒有人開下去

　　這樣的規(guī)劃，其實(shí)天陽棕櫚灣的開發(fā)商天陽置業(yè)也曾經(jīng)做過。

　　“樓盤剛交付時，我們做過招商，也推出了免租金的優(yōu)惠政策。快客、羊羊家紡等一些知名商家也進(jìn)駐了，”天陽置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人黃經(jīng)理說，“但都活不下來。”

　　在天陽棕櫚灣的商業(yè)街上，一家名為“阿俊美發(fā)店”的商鋪大門緊鎖，里面各種美發(fā)設(shè)備都還在，已經(jīng)積滿了灰塵。這家店鋪從2007年關(guān)門至今，一直沒動過，“一直沒付租金，正在和他們打官司呢！”黃經(jīng)理說。

　　類似阿俊美發(fā)店的情況還有很多，都是店開起來了，但一直沒生意，最后連裝修的錢都賺不回來，結(jié)果連租金都不付，落荒而逃。

　　“像我們小區(qū)，其實(shí)最需要的還是餐飲店，但在小區(qū)里面開餐飲，油煙污水很難處理。我們曾經(jīng)想引進(jìn)外婆家，但因周邊業(yè)主反對呼聲太高，所以不了了之。”黃經(jīng)理說。

　　去年，天陽置業(yè)把這批商鋪都賣掉了，現(xiàn)在由房東自行出租。“現(xiàn)在看來，還是房東自己出租可行性更大，進(jìn)駐的商鋪雖然檔次不高，但至少能夠滿足業(yè)主的一部分需要，比空在那里強(qiáng)多了。”

　　對于精品商家活不下來的原因，黃經(jīng)理認(rèn)為，還是樓盤盤子太小，人氣不夠，“聽說天陽棕櫚灣對面有新盤要開了，估計(jì)那時候，商業(yè)街人氣會旺一點(diǎn)。”

　　商家：選擇高端大樓盤已成趨勢

　　說法1：1000戶的孤盤，肯定不會進(jìn)駐

　　聯(lián)華華商集團(tuán)朱經(jīng)理告訴記者，他們在選擇進(jìn)駐小區(qū)時，一般會考慮兩點(diǎn)，一是物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)，看硬件條件怎么樣。“大超市有生鮮食品專柜，肯定要有排水、排油煙的地方。”二是看商務(wù)條件，價格要談得攏。

　　“不同的居住區(qū)域，適合的的業(yè)態(tài)類型也不一樣，像人氣、交通、商業(yè)氛圍和樓盤定位，都是我們考量的因素。”朱經(jīng)理說，“一些小樓盤，可以考慮社區(qū)店，而大樓盤，或者樓盤群，則可以考慮大型超市。”

　　朱經(jīng)理坦言：如果一個樓盤規(guī)模，只有幾百戶或者千把戶，世紀(jì)聯(lián)華這種大型超市，是肯定不會進(jìn)駐的。

　　說法2：很少考慮遠(yuǎn)郊新樓盤

　　農(nóng)貿(mào)市場往往是評價一個小區(qū)生活是否便利的關(guān)鍵，杭州商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司綜合管理部部長李競說：“農(nóng)貿(mào)市場在物業(yè)上的價值體現(xiàn)，可能不怎么高，它的最大作用還是用來聚人氣。一般有農(nóng)貿(mào)市場的地方，人氣就會旺起來，帶動入住率，最終形成一個良性循環(huán)。”

　　記者從杭商資產(chǎn)市場開發(fā)服務(wù)中心了解到，農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)駐小區(qū)，也要經(jīng)過考察和測評。“一是周邊有多少居民，人氣如何，還有經(jīng)營場所以及地段之類的硬件條件。”相關(guān)負(fù)責(zé)人張紅說，農(nóng)貿(mào)市場和一般商鋪不一樣，對消費(fèi)群體數(shù)量要求非常高，所以一般很少考慮遠(yuǎn)郊新樓盤。

　　說法3：從小區(qū)店轉(zhuǎn)向商場店已成必然

　　外婆家餐飲公司相關(guān)負(fù)責(zé)人裘曉華告訴記者，從2004年起，外婆家已經(jīng)轉(zhuǎn)向商場發(fā)展，一般不考慮進(jìn)駐小區(qū)。“小區(qū)人流量比較集中，以小區(qū)業(yè)主為主。但是商場除了人流量非常大，客源也相對分散，購物、娛樂的都有，消費(fèi)的可能性更大。”

　　物業(yè)配套和高端管理，也是外婆家選擇往商場發(fā)展的原因。“打個比方，我們和顧客發(fā)生糾紛，商場里就有人出面，來幫忙解決。”裘曉華說，“而且商場的配套也相對完善，最起碼洗手間就不用自己配置了。”

　　“雖然租金相對貴一點(diǎn)，但是回報率高，管理上也更容易。”裘曉華笑說。

　　說法4：3至5年免租金的高端樓盤可以考慮

　　“知味觀中餐館現(xiàn)在已經(jīng)入住了幾家比較成熟的小區(qū)，比方說坤和的和家園、萬科的良渚文化村，還有綠城的翡翠城。”知味觀業(yè)務(wù)開發(fā)部毛主任說，“這些大型房產(chǎn)公司有優(yōu)質(zhì)的客戶資源，高端的經(jīng)營理念，和我們的發(fā)展規(guī)劃非常貼合，所以我們也樂意進(jìn)駐。”

　　新樓盤的人氣不是很旺，需要客戶培育期，“一般樓盤會給我們一個3—5年免租金的優(yōu)惠政策，用以培育客戶，這樣的優(yōu)惠政策是比較合理的。”毛主任說，“我們也會根據(jù)消費(fèi)群體，設(shè)定店的規(guī)模，使得店面容量能夠與消費(fèi)人群形成對等的銜接。”