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    第一年進場做生意，除了繳納一定的押金和每個月的物管費用外，租金為零，這就是日前淮安市區某大型商業廣場打出來的“誘人”招商廣告。無獨有偶，位于市區城南大學城的某大型商業中心為了吸引商家入駐，也拋出了同樣的“繡球”。這些大型的商業中心占據著區域內優越的地理位置，有著完善的配套服務。那么，緣何要給出如此大的優惠幅度？對于希望入場開店的商家來說，該如何看待這“零租金”？占據好地段卻沒有發揮出應有的商業價值，其原因何在？對此，記者進行了調查。

    “零租金”背后是生意清淡

    3月8日下午6點半，從淮安商業的“生物鐘”來看，應該是商業場所一天中比較熱鬧的時段。不過，在位于市區淮海南路中段的某商業廣場內，偌大的一層經營場所卻只有靠近大門口的寥寥幾家店面在開張營業，更多的商場內的店家則是“鐵將軍”把門。這就是目前推出“零租金”入場的商業廣場，據一位靠近商場門口的店家介紹，她是商業廣場建好后，首批入場的商戶，經營的品種為動漫類禮品。“就是剛開業的那段時間熱鬧了一陣子，后來生意慢慢就不行了。現在每天只能趁三樓影院散場后才能有些客源，其他時候都比較閑。”這位女老板談起生意不免語氣無奈。而目前她最希望的事情就找到合適的接手人，將鋪子盤出去。

    一樓如此，二樓的情況也不是太好，在該商業廣場的二樓，來自上海某品牌的大型超市內，購物的市民并不多，而在收銀臺的超市配套商業區，不僅沒有其他商戶入駐，而且不少嶄新的超市購物籃與購物車擺放在一起，有些已經落上了灰塵。

    同樣是零租金入場，位于城南大學城的某商業廣場，目前的招商情況也不太樂觀。在該項目現場，記者看到兩排商業街上，已經開張的店家不足15家。據一家開張不久的小禮品店的店主介紹，她是附近的某高校的大三學生，因為看到有零租金入場的廣告才過來試試的。她告訴記者，這個商業街建成已經有一年左右的時間，這些臨街商鋪大多數是對外出售的。因為這個商業中心周邊以大學生為主，商業的寒暑假特點明顯，加上過去一直沒有形成商業氛圍，所以，致使周邊的商業一直沒有興旺起來。

    商鋪承租人少，購買商鋪的買家也苦惱不已。張先生是大學城周邊某高校老師。2010年，他投資了該商業廣場的商鋪。當初主要是看中這個項目未來的潛力，可是如今一年多過去了，自己的商鋪還沒有租出去。對此，張先生也比較著急，不過，對于未來的前景，張先生還是堅持自己的判斷。“體育中心建成，周邊小區入住率提高，移動呼叫中心落戶，這些必然會帶動城南大學城商業的發展。”張先生說道。

    經營是一場寂寞的長跑

    與冷冷清清的經營商戶相比，位于市區淮海南路上的某商業廣場一年前的招商宣傳還是相當地“誘人”。據該商業廣場一樓動漫禮品店的女店主介紹，當初進場的時候，商家宣傳是要打造成像南京新街口萊迪地下廣場那樣的購物場所。

    在采訪中，記者也了解到，該商業廣場進行項目推廣時，宣傳項目定位為大型時尚流行前線，主要面向城市追求流行和潮流的青年群體。商鋪均以小面積分割，硬件設施采用高檔配置，經營商戶僅需1.5萬元起就可經營一個時尚商鋪。可是，開業之初的燦爛并不代表永久的輝煌，經營可能更像一場寂寞的長跑。

    業內人士分析，許多商業地產項目在開發經營的過程中，存在著一種奇特的現象：這些商業地產項目在前期都會以漂亮概念大肆炒作,但在進入經營階段后卻變得面目全非。原因一方面在于，目前國內購物中心同時間明顯放量，投資開發增幅巨大，必然導致眾多開發商在同一時間段開始招商、運營，同業競爭當然會導致招商緊張。所以，不少當初承諾的大品牌最終沒有如期入駐，這必然使得整個商業項目的檔次和定位無法得到提升。另一方面，因為開發企業對于商業經營了解不多,因此,商鋪前期銷售火熱,但到了后期的經營階段就明顯雜亂無章。

    “現在生意雖然不太好，不過畢竟還是處于開始階段。在新的地方做生意都需要捂，現在進場成本低，等以后熱起來了，想進還不一定能進來呢。而且現在商家不僅推出了零租金入場方案，同時還打算再招幾個大品牌的商家進來，所以我還是打算堅持下去。”雖然目前的經營狀況不太理想，但是在淮海南路某商業廣場一樓經營小飾品的孫小姐對于未來依然充滿期待。

    產權商鋪投資還需謹慎

    盡管商業地產的開發潛力非常大，但商業地產“門檻高、投入多、風險大”的特點亦是業界公認的事實。不少業內專家認為，沒有好的經營模式，有錢也不一定能做好商業地產。

    同時，現在不少商業地產的銷售模式也容易造成商業經營的失敗。在采訪中，記者了解到，目前，不少商業地產開發商流行的將商業物業化整為零進行銷售。也就是將整層商鋪進行內部分割，然后進行劃片銷售。這種方式很容易為后期經營管理埋下了敗筆。因為這樣的操作方式容易造成產權多元,經營管理公司難以進行統一招商、統一經營管理。開發商這種做法,無形中將風險和責任轉嫁給了一個個小業主。這些著眼于短期增值的散鋪各自為政,謀求個人利益的最大化,而忽略商業項目整體定位的統一性,同時造成同一商場內不同商鋪的經營效果懸殊,這樣也就容易增加經營風險。

    那么購物廣場類的商業地產究竟應該如何投資？對此，投資專家指出，投資產權商鋪也不是不可以，但一定要找準好的行業，比如位于水門橋附近的財富廣場數碼城的產權商鋪，就是比較成功的案例。此類商業屬于熱門的科技數碼行業；或者是要有好的市口，比如淮海廣場周邊商場內的產權商鋪；或者要有實力的開發商，比如水渡口廣場的萬達廣場。同時，板塊商業也是一個不能忽視的因素，而就板塊商業能否形成規模，主要取決于交通可達性及人流的集散能力。如淮海廣場周邊，均為傳統的商業所在地，有多趟公交車途經，其承載的流動人口規模及人流的聚集和疏散能力都遠遠超過其他板塊。