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    受國家對住宅房地產市場調控的影響，住房交易市場已趨于平緩，但有一批敏銳的投資客卻將視線轉向商業地產，掀起一股商鋪炒作熱。對此，記者進行了走訪調查。

    “具體位置不一定給你明確，但是你每個月可以拿到若干個平方米的商鋪租金，投資收益率遠遠高于銀行利率。”這恐怕是當下一些產權式商鋪售樓小姐最常見的說辭。投資者將虛擬的商鋪買下來，然后又轉租給開發商經營，投資者穩拿房租，這樣的說法理論上成立，但開發商是否靠得住？能不能按他承諾的價格租出去？

    通過長期調查發現，隨著此次調控不斷深入，在激烈的商業地產競爭中，10年前被禁止的“售后包租、返本銷售”等非法集資的方式又有抬頭的跡象。

    租金“誘惑”

    在記者調查采訪過程中，遇到過形形色色“售后包租、返本銷售”的廣告，報紙、路牌、短信，幾乎都能看到類似的字句，如“20年包租、年收益9%年”、“年回報率8%”……更有項目仔細地列出了收益公式：“年支出、年回報”、“期滿回購，買賣自由”，諸如此類的廣告語，一時間，“售后包租、返本銷售”模式大有卷土重來的架勢。甚至有的廣告上還寫著“銀行和保險公司的擔保”。

    但是據記者調查，此類廣告中所提到的銀行和保險公司擔保，幾乎全部是“幌子”。在被調查的幾家商鋪中，當記者問到“擔保”的具體事宜時，商鋪銷售人員均以各種不同理由回避相關問題。

    項目“硬傷”

    記者在上海、西安、石家莊等城市采訪發現，凡是打出“售后包租、返本銷售”廣告來招攬業主的項目，均存在較大的“硬傷”。

    這些項目在開發、銷售、經營、管理等環節存在許多法律上的漏洞，如開發商有沒有履行正規合法的招拍掛手續，有沒有經過合法的土地登記手續以及所取得的地塊是否可用于商業開發。

    另據法律規定，開發商只有在領取預售許可證后方可對外予以銷售，但在實際銷售中，許多開發商無法領取或不具備領取條件就急于向社會公眾招商，將面臨預售合同無效的法律后果。而且在宣傳的過程中，總是夸大其詞，甚至虛假宣傳。

    “在售后包租的銷售模式中，絕大多數項目銷售的都是期房，通過‘售后包租、返本銷售’提前收回資金，轉而將銷售款作為開發資金，投入后期開發。這樣的模式很容易出現爛尾糾紛。”廣東深天成律師事務所許金周律師告訴記者。

    融資困境

    “售后包租、返本銷售”的銷售模式，都是開發商資金鏈緊張迫不得已采取的辦法。從更深的層次看，這一現象背后則是整個商業地產市場融資困難的問題。

    據中國商業經濟學會副會長、中國人民大學商學院教授黃國雄介紹，所謂的“售后包租、返本銷售”實際上是一種噱頭，是開發商玩的財務技巧。從表面上看，開發商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來了。

    記者發現，即使是那些順利交房的商業地產項目，后來的情況也不容樂觀。很多鋪面租期到期后，承租者就一關了之，上海嘉定地區及江蘇鹽城就曾出現過商鋪長期關門的情況。

    向小業主散售商鋪的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產在內的諸多開發商都試圖通過新金融平臺融資，進而減少散售商業地產的數量，以避免給中小投資者帶來較大的風險。

    一位不愿具名的商業地產開發商向記者透露，地產私募基金往往兩三年內就要退出，而商業地產要取得回報，需要的時間遠遠要多于3年。這使得商業地產的開發商很難利用私募等房地產金融創新平臺來獲得資金。

    在這樣的背景下，如果房地產公司本身出現資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業項目換取現金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為唯一出路。同時，中小投資者會因為投資商業地產而將冒更多的風險。

    目前，國內開始有一些產權商鋪開發商，在看到了“一售了之”帶來的慘痛后果后，在經營模式上開始摸索創新，建立專業運營團隊進行管理。