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    早在商業地產全線飄紅的去年4月，因“大干快上”所帶來的庫存壓力和樓市整體疲軟的樓市陰影，成都地產業內就有人開始擔憂：寫字樓，這面紅旗究竟還可以扛多久？如今這個曾讓業界糾結不已的“隱患”似乎已經變成了現實：城南寫字樓跌破萬元大關、投資客開始“跳水”離場。

    樓價倒掛投資客“跳水”離場

    “新世紀環球中心才賣9998元/平方米，您的寫字樓掛1.2萬元/平方米，確實高了。”經過中介經紀長達15分鐘的說服工作，投資客黃鳴終于做了一個艱難的決定：把自家項目的掛牌價下調2000元/平方米，這個價格雖較當初的購入價有賺，但利潤已經大幅縮水。3月開始，一手寫字樓放量入市，以較低的價格贏得了較高的成交率，部分區域出現一二手寫字樓價格倒掛現象。在經過短暫的“矜持”后，部分業主在各種原因下主動讓價。

    “一般而言，成都一手寫字樓價格會高于二手，但由于近期部分一手寫字樓以稍低于同區域的二手寫字樓價格入市，帶動了二手物業的降價。”二手中介機構分析人士解釋說，以新世紀環球中心為例，均價僅9998元/平方米，而區域內其他同類樓盤，掛牌價雖無明顯變化，但“暗扣”同樣驚人，實際成交價格也在10000元左右。這直接造成了區域內一二手寫字樓價格倒掛，迫使部分業主出于資金周轉和套現要求，主動讓價。

    2012年成都寫字樓的供應量將出現井噴，預計有270萬平方米新增供應集中交付，特別是天府大道區域在年內的寫字樓新增量預計將達到168萬平方米。

    避開同質化中小企業需求將成支撐

    雖然城南寫字樓價已跌破萬元，但地產業仍認為成都商業地產的發展尚處于良性階段。“寫字樓這樣的商業地產，即使存在泡沫的，也只是區域性泡沫。比如上海、廣州等城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平米的商業面積，上海甚至超出了人均2平方米，而對于成都來說，人均面積不足0.5平米，這當然是不存在泡沫的。”分析人士指出，商業地產真正致命的軟肋是過于集中，易產生共振風險。也就是說，當區域寫字樓過于密集，過于同質化，最后出現區域寫字樓超負荷發展時，沒有專業的運營能力與端正的商業價值觀，導致一個片區內的寫字樓相互搶奪客戶資源與招商資源。

    “寫字樓領域同樣存在剛性需求，未來中小企業的寫字樓消費需求將是成都商業地產發展的一個強大支撐。”某寫字樓銷售負責人表示，公司后續開發項目將主要瞄準一些新興行業，如律師、會計師事務所。“我們在深圳做過一個項目，整棟樓里辦公的基本上都是律師或會計師事務所，我們免費提供的公用會議室，就非常受歡迎。”

    該負責人說，“目前成都的律師事務所發展得非常不規范，一個三五平米的小房間、或者在法院門口設一些小門臉，其實挺損律師形象的。”其醞釀中的“律師樓”將配置沙發、茶幾、飲水機、書報欄齊全的公用客戶等候區，并設置有“總前臺”，當有客戶來訪，前臺秘書會為其通報。此外，每層寫字樓均將配備洽談室、休息室和吸煙室等配套設施。“有了共享的會議洽談室，在事務所內部就可以不用預留該空間的功能，而節省的空間就是金錢。”