精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    近期，耐克上海總部從恒隆廣場(chǎng)搬走，將上�？偛考澳涂似煜缕放萍�合遷至楊浦區(qū)由鐵獅門專門為其定制的項(xiàng)目，租賃了近6萬平方米。恒隆廣場(chǎng)因此空置面積逾2萬平方米。昨日，商報(bào)記者從仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高緯環(huán)球等房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)處了解到，這一事件已經(jīng)對(duì)市中心的老牌甲級(jí)寫字樓的租金造成了一定的波動(dòng)。

    市中心寫字樓租金“承壓”

    仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，耐克上�？偛繌暮懵�廣場(chǎng)搬走，導(dǎo)致恒隆一下子空出6、7個(gè)樓面，對(duì)周邊甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)確實(shí)帶來一定的影響，不過更多是體現(xiàn)在去年寫字樓的租金中，“耐克早在去年就已不再續(xù)約，當(dāng)時(shí)作為業(yè)主的恒隆知曉此事后便著手開始尋找新租戶，以回填耐克搬離后所空出的樓面。”

    當(dāng)商報(bào)記者問及對(duì)于回填樓面的新租戶，恒隆會(huì)具體給出多少優(yōu)惠時(shí)，周志峰表示不是很清楚，不過他同時(shí)透露，去年浦西超甲級(jí)寫字樓的租金平均跌幅達(dá)到了4.8%，而這其中的主要原因就是耐克以及其他租戶從中央商務(wù)區(qū)搬遷至非中央商務(wù)區(qū)。

    第一太平戴維斯上海商業(yè)樓宇部高級(jí)董事鄭廷俊表示，從目前的實(shí)際市場(chǎng)成交的情況來看，耐克搬遷這一事件對(duì)市中心老牌的甲級(jí)寫字樓（竣工年限在10年左右）都會(huì)有所影響，“一下子空置這么多面積，開發(fā)商自然都希望能夠在短期內(nèi)就能填滿，因此不外乎兩種方法，一是降租來招攬新租戶回填，二是內(nèi)部挖掘客戶潛力，讓他們擴(kuò)租。”

    當(dāng)前，恒隆的平均租金是10元－12元／平方米／天左右，對(duì)于耐克的搬走，自然會(huì)有一些輕微的租金調(diào)整。但是在2011年和2012年間，由于整體市場(chǎng)向好，恒隆的租金一直呈現(xiàn)向上的趨勢(shì)。“在今年的新租戶和續(xù)約租戶之間，在簽合同時(shí)，恒隆要給這些客戶感覺租金是比較類似的。”鄭廷俊接著補(bǔ)充說，“因此，開發(fā)商都不愿從數(shù)字上體現(xiàn)租金的調(diào)整，可能更愿以其他優(yōu)惠措施來補(bǔ)償客戶，包括給予更長(zhǎng)的免租期等方式，雖然沒有明著降低租金，但是租戶卻獲得了不少優(yōu)惠。”

    事實(shí)上，從2012年起，持續(xù)到2015、2016年，浦西的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入集中寫字樓供應(yīng)階段，尤其是非中央商務(wù)區(qū)供應(yīng)巨大，那些新落成啟動(dòng)招租的寫字樓，自然希望能盡快吸引租戶入住，在招租初期，勢(shì)必會(huì)給出不少優(yōu)惠，來加速吸納租戶。對(duì)此，市中心老牌寫字樓確實(shí)會(huì)感到較大的租金壓力。因此，他們?yōu)榱肆糇±献鈶簦�在租金上往往�?huì)有一些調(diào)整，尤其是對(duì)于長(zhǎng)期看好的客戶，會(huì)開出一些較有誠(chéng)意的價(jià)格或給予適當(dāng)?shù)淖饨饍?yōu)惠，這種趨勢(shì)在今年上半年已表現(xiàn)得較為明顯。

    寫字樓租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整

    “現(xiàn)在的租戶組成在接下來的幾年里會(huì)發(fā)生很大變化，很多非傳統(tǒng)CBD（中央商務(wù)區(qū)）的租戶，需求面積都比較大。比如耐克在新江灣城租賃了近6萬平方米；羅氏也從市中心搬到了大虹橋的瑞安天地，租賃面積1.8萬平方米，市中心是找不到這么大面積的。”周志峰指出。

    不過，需要注意的是，盡管有一些租戶從原來的南京西路、淮海中路等老牌甲級(jí)寫字樓中遷出，但同時(shí)也會(huì)有不少承租能力較強(qiáng)的新租戶，陸續(xù)回填市中心這些空置面積。

    高緯環(huán)球商業(yè)部上海負(fù)責(zé)人司徒泰山告訴商報(bào)記者說，耐克從恒隆搬遷至楊浦區(qū)導(dǎo)致恒隆部分樓面空置，但是，LVMH集團(tuán)將會(huì)入駐部分耐克空出的樓面。“其實(shí)南京西路及淮海中路地段并未出現(xiàn)大量辦公樓空置的情況。許多公司從核心商務(wù)區(qū)搬遷至次中心地帶是一個(gè)由來已久的趨勢(shì)，這其實(shí)是一個(gè)寫字樓市場(chǎng)租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的自然過程。通用汽車很多年前就搬去了金橋；阿斯利康遷至張江；美光半導(dǎo)體從淮海中路的嘉華中心轉(zhuǎn)至漕河涇。我們大可不必過分關(guān)注近期一些公司辦公地點(diǎn)搬遷，而應(yīng)將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，關(guān)注整體市場(chǎng)的動(dòng)向。”

    近年來，隨著軌交系統(tǒng)日趨成熟以及地鐵站周邊寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的不斷壯大，開發(fā)商已將市中心和商務(wù)園區(qū)的中間地帶慢慢填充完善了，從而給予企業(yè)租戶更多的選擇。“當(dāng)前這些企業(yè)搬遷實(shí)屬正常，市中心的甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)還是較低的，部分租戶搬離市中心寫字樓也恰好給續(xù)租的企業(yè)有了擴(kuò)展的空間。”

    鄭廷俊接著指出，隨著上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)日趨成熟，租戶結(jié)構(gòu)正在細(xì)分化。今后在市中心租戶中，能承受高租金的往往是金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等公司。“原來的物流、制造業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)等企業(yè)，對(duì)于成本更加敏感，他們往往會(huì)搬遷至非中央商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說這是一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)前，一些有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商已經(jīng)在調(diào)整租戶，看看哪些租戶更能提供穩(wěn)定的回報(bào)。”

    老牌寫字樓已開始翻新

    另一方面，隨著上海寫字樓市場(chǎng)的不斷發(fā)展，新建寫字樓不管是在中央還是非中央商務(wù)區(qū)，都會(huì)有其自身的亮點(diǎn)。而對(duì)于租戶來說，他們也越來越專業(yè)，對(duì)于寫字樓的要求也越來越高。除了高檔的寫字樓外，租戶判定一個(gè)寫字樓的好壞，還依托一個(gè)軟環(huán)境，往往會(huì)對(duì)開發(fā)商提出更高要求。鄭廷俊進(jìn)一步告訴記者說：“從長(zhǎng)期來說，租戶對(duì)有良好體驗(yàn)的寫字樓更加青睞，希望能夠長(zhǎng)期簽約。”

    而商報(bào)記者也了解到，最近一段時(shí)間，淮海路的香港新世界大廈、瑞安廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)等老牌的甲級(jí)寫字樓都在翻新其公共區(qū)域，以提升大樓形象，從而給租戶提供一個(gè)更加舒適的環(huán)境，能夠給租戶更好的體驗(yàn)。據(jù)鄭廷俊透露，未來一段時(shí)間，浦東的一些開發(fā)商也會(huì)對(duì)他們的寫字樓設(shè)備進(jìn)行更新，并翻新其公共區(qū)域部分。

    此外，值得一提的是，今年浦西的甲級(jí)寫字樓租金上漲難度很大，按照以往每年的平均吸納量水平，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于今后幾年的新增供應(yīng)量。因此，高緯環(huán)球的司徒泰山明確向商報(bào)記者表示，受到次中心地帶寫字樓開發(fā)的影響，隨著跨國(guó)企業(yè)擴(kuò)張需求的減弱，在過去近一年時(shí)間里，浦西的甲級(jí)寫字樓租金一路走低，“可以預(yù)見在未來的幾個(gè)季度里，浦西的甲級(jí)寫字樓租金將持續(xù)走低，直到現(xiàn)有的空置面積被市場(chǎng)所消化。”