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    7月6日中國央行與歐洲央行同一天降息。住宅市場回暖，投入商業地產的資金會撤離嗎？商業地產的好日子到頭了嗎？在昨日播出的《新財富夜談》節目中，財經評論員葉檀和安徽金大地商業有限公司總經理王輝、復旦大學房地產研究中心所長蔡為民、中國商業地產聯盟副會長王永平就此話題進行了探討。

    葉檀：央行降息步伐之快，出人意料，說明經濟情況差于預期。而降息通道帶動樓市這兩個月明顯反彈。從6月份開始，住宅價格出現回暖，土地拍賣價格水漲船高。萬般無奈之下，房地產尤其是住宅地產消費又被推舉到前臺充當要角，房地產市場預期已經扭轉，降息是火上澆油。雖然房地產貸款下行空間被央行鎖定，不享受優惠，但中國房地產市場從低谷反彈的預期已經形成。

    前陣被樓市調控逼向墻角的開發商們紛紛投向了商業地產的懷抱，那么在樓市調控之下，商業地產是逆勢崛起 ，資金大量地涌入。根據一份調查顯示，僅僅在今年的第一季度商業地產的投資開發增速是達到了43%以上，可以說商業地產是相當的火。今年一季度住宅開發投資增速僅為19%，而商業地產則達到了43.4%，資金還在大量進入商業地產市場，商業地產的確火了。

    從飛漲的寫字樓租金中就可見一斑，今年一季度，北京寫字樓租金同比上漲48%，頂級寫字樓——國貿三期租金直逼香港頂級寫字樓，最高達到1200元/月/平方米。今年北京CBD頂級寫字樓的租金比2011年同期上漲了75%，排名已超過紐約，躍居全球第五位。

    不僅一線城市商業地產火爆，這股熱潮也在三四線城市發酵。石家莊市房協的數據顯示，2009年石家莊商業地產成交量只有6.7萬平方米。到了2011年，商業地產成交量為32萬平方米。僅僅兩年時間，石家莊商業地產成交量增加了近五倍，預計2012年將突破40萬平方米。

    蔡為民：商業地產風險很大，現在的狀況如雨后春筍，未來的狀況是岌岌可危。商業地產的發展，首先需要有人去消費，如果沒有人去消費，沒有辦法經營，它就不再是一個資產。事實上商地會比住宅還要慘，將變成負債。

    王永平：商業地產之所以火爆，其中一個原因在于很大一部分地產商是被動地卷入到里邊來。很多地方政府在出讓地塊的時候，往往把商業是搭著住宅在賣，商業用地被住宅地產所綁架了。如果說住宅是一塊瘦肉的話，商業就是一塊肥肉，地方政府覺得要搭著一起賣才會好。

    我國商地的經營是住宅依賴型的發展模式，與國外的商業地產的模式完全不一樣。國外的商業地產是專業的，另外有專門的基金來支持它，成本也沒有這么高，而我們沒有這種專門的商業地產信托基金，沒有保險資金沒有養老資金來支持這些產品。那么我們只能就是一個項目來自求平衡，那開發商就往往只能去拿一塊住宅用地，然后把住宅賣掉，這個錢來養這個商業。當住宅形勢不好的時候，這個商業就很難養了。

    房企紛紛搶灘商業地產，在這片繁榮的背后風險和泡沫在暗流涌動。一方面是商業地產供應過剩，另外一方面是住宅回暖，在雙重危機之下，房產商還能撐多久呢？

    蔡為民：商業地產十家有九家會面臨嚴重的問題，或者是半死不活。調研數據顯示，亞洲最發達的國家日本的人均商業面積，東京是1.48平方米、大阪1.59平方米、京都1.74平方米；我國的人均商業面積，北京2.56平方米、銀川3.32平方米、寧波4.28平方米、廈門4.3平方米。日本已經發展了這么二三十年了，他才也就是一點多平方米，而卻已經遠超過他們了，怎么可能呢？

    王永平：預期在未來的這個四五年間，很多項目就會遇到比較大的困難。對那些大型的商業來講，壓力就會比較大，招租如果達不到一定比例，你就開不了業，這個壓力財務成本就很大。如果項目不好，即便招滿了也可能要付出很大的代價。商鋪進場付租金是天經地義的，現在也不付了，還有更過分的，叫倒包租。一般來講我們到百貨公司里面開店，商場會跟品牌商說，你一個月賣不到30萬，我就讓你走人； 現在呢？品牌商說如果一個月賣不到30萬，你得給我免租。在這種情形下，房產商是很難過的。

    繼住宅地產商業地產之后，現在神州大地又掀起了新一輪旅游文化地產的圈地運動，聲勢也是非常的浩大。那么這究竟是房企一次成功的轉型，還是又一次資產泡沫運動呢？

    葉檀：說到旅游地產我就心驚肉跳，旅游地產的代表海南，曾是中國唯一的泡沫大規模崩潰的地方。

    2010年以來，大批開發商再度紛紛涌入海南島，大規模燒錢開發旅游地產。在海南島1528公里長的海岸帶上，一個“旅游房地產群”已悄然出現，萬科、富力、恒大、魯能等知名地產企業先后開發建設旅游房地產項目。這樣的情形，很容易令人聯想到上一輪地產泡沫破裂前海南樓市的瘋狂。

    王輝：旅游地產這兩年熱門的原因就是強調第二居所的概念。以往的旅游以觀光旅游為多，現在會務旅游、度假旅游，各種各樣的旅游形態在發生變化。在海南省的很多海濱別墅和公寓酒店，實際上是一般的房地產功能�，F在很多人是以旅游的名義在圈住宅用地，最后本質都是要靠這個住宅、 別墅這些概念去盈利的。

    目前有很多景區在搞上市，搞融資，事實上旅游地產的盈利能力比商業地產的盈利能力還要低，投資回報很差，時間周期還要長。什么人在蓋酒店？就是說我們旁邊有很大一堆住宅，有很多的利潤了，這個錢我不愿意去交稅，然后我沉淀到一個酒店里邊，這樣我可以少交一些稅，可以去折舊。然后我拿這個酒店將來可以做銀行抵押，做評估的時候會高一點，我到上市公司里邊這估值還沒當作利潤。它本身是不賺錢的，就是融資平臺。

    搞旅游地產，去掉門票收入，實現不了收益，很多人都是拿旅游的名義做配套住宅。開發商一千畝兩千畝地拿地，背后一定有很大的住宅配套，這樣整個住宅成本就得以下降了。