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    政策調(diào)控后住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力受限，商業(yè)地產(chǎn)成為熱點(diǎn)。近期記者對(duì)目前柳州比較熱門(mén)的產(chǎn)權(quán)式酒店和寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了掃描和分析。并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)如何投資的問(wèn)題進(jìn)行解析。

    市場(chǎng)熱度

    商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)熱度大家是看得到的，住宅市場(chǎng)投資受限后，大量的資金集中到商業(yè)地產(chǎn)上，開(kāi)發(fā)商加大投入，各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拔地而起。與此同時(shí)，在投資多元化和通脹高企的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)也成了更多人保值升值的首選，其物業(yè)增值穩(wěn)定，而其回報(bào)率又大于住宅，住宅回報(bào)率一般在3%左右，商業(yè)地產(chǎn)則為6%左右。

    在今年5月25日本報(bào)社主辦的“感知商道，論劍龍城—— —2012年柳州城市商業(yè)促進(jìn)高峰論壇”上，廣西瑞潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理易小文就說(shuō)道：“商業(yè)地產(chǎn)一直都在春天里，有兩個(gè)依據(jù)，一是政府的支持，國(guó)家的用地政策利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；二是看看十年來(lái)柳州商業(yè)地產(chǎn)的租金價(jià)格，一直都是漲的。”業(yè)內(nèi)人士市博納房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理徐誥臨認(rèn)為，就目前柳州的商業(yè)地產(chǎn)情況，商業(yè)地產(chǎn)投資主要有四種模式，一是街鋪；二是商場(chǎng)商鋪；三是寫(xiě)字樓；四是產(chǎn)權(quán)式酒店。

    街鋪，顧名思義，如五星步行街、地下街的商鋪。因?yàn)槭桥R街，所以它的特點(diǎn)是單價(jià)高，但是增值也快，例如五星地下街商鋪現(xiàn)在賣(mài)到12萬(wàn)元一平方米，五星街淘園世家每平方米11萬(wàn)元，均比三年前翻了一番，并且五星一帶租金都是每平方米過(guò)千元，且只要愿意轉(zhuǎn)手，供不應(yīng)求。

    商場(chǎng)內(nèi)的商鋪，典型的如建佳商廈的商鋪。特點(diǎn)是價(jià)格不高，一次投入不大，與臨街的商鋪相比，價(jià)格低一半左右，但增值空間也不小，關(guān)鍵看運(yùn)營(yíng)。

    寫(xiě)字樓，作為辦公場(chǎng)所，隨著商務(wù)需求出現(xiàn)，柳州很早就有，如2002年的華僑大廈。但柳州商貿(mào)并不發(fā)達(dá)，寫(xiě)字樓發(fā)展緩慢，租售比不平衡，租金一直上不去，多在每平方米30元左右。如今，柳州商務(wù)需求增大，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也隨之發(fā)展起來(lái)，往高端化發(fā)展，如陽(yáng)光100、九洲國(guó)際。

    陽(yáng)光100和天璽單價(jià)上萬(wàn)元，九洲國(guó)際更是高達(dá)18000元，但是產(chǎn)品一經(jīng)推出，均全部售罄。天璽加推二期，九洲國(guó)際二期待售。目前，河?xùn)|CBD的租金也達(dá)到了60元每平方米。
    關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店，就像寫(xiě)字樓一樣，隨柳州商務(wù)需求增多而發(fā)展，盡管目前柳州還很少，只有雙漁匯在售，但上升勢(shì)頭迅猛。其特點(diǎn)是投資門(mén)檻較低，面積都比較小，以標(biāo)間、套間等戶(hù)型為主，總價(jià)不會(huì)太高，一般在100萬(wàn)元左右。

    基本標(biāo)準(zhǔn)

    與投資住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)更適合長(zhǎng)期持有，其租金回報(bào)率也是住宅所達(dá)不到的。所以，投資的難度和復(fù)雜性要明顯大于住宅，在選擇時(shí)就要更為謹(jǐn)慎。

    商業(yè)地產(chǎn)的投資收益主要來(lái)自?xún)煞矫妫�一是物業(yè)本身的增值；二是租金收益。相應(yīng)的，選擇時(shí)要分別考察項(xiàng)目的收益、升值空間和發(fā)展穩(wěn)健性。

    徐誥臨認(rèn)為，除了地段、交通、人氣、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等一般性要素外，還要看片區(qū)定位、項(xiàng)目定位和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。能否形成商業(yè)氛圍，整個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的定位和經(jīng)營(yíng)模式如何，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展非常關(guān)鍵。

    投資商業(yè)地產(chǎn)需要對(duì)區(qū)域的規(guī)劃有相對(duì)較深刻的了解，還需要看商圈定位和商業(yè)配套能否使項(xiàng)目不斷升值。

    一個(gè)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的組合水平，直接決定了該商圈未來(lái)的增值潛力和價(jià)值。一個(gè)城市核心商圈的成熟度直接決定了其商鋪的投資價(jià)值，一般來(lái)說(shuō)越是成熟的商圈，投資回報(bào)率越穩(wěn)定。

    再看項(xiàng)目本身是如何定位，是什么檔次，規(guī)劃有什么業(yè)態(tài)。最終還要關(guān)注商鋪的運(yùn)營(yíng)管理方式。看清楚“誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)，誰(shuí)在管理”，包括聘請(qǐng)的管理公司、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)意識(shí)等，市場(chǎng)的運(yùn)作方式一定要與市場(chǎng)的需求相吻合。而項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)也不能孤立來(lái)看，而是整個(gè)項(xiàng)目整體要保持一致性。

    各有特點(diǎn)

    商業(yè)地產(chǎn)的投資，有一般規(guī)律，當(dāng)然，各種模式也各有特點(diǎn)。

    商鋪：背靠大樹(shù)好乘涼選擇商鋪，既要看是什么開(kāi)發(fā)商，又要看已經(jīng)引進(jìn)了什么項(xiàng)目。

    要選擇品牌開(kāi)發(fā)商運(yùn)作的項(xiàng)目。除了品牌開(kāi)發(fā)商有豐厚的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)外，后期宣傳效果也很重要，從長(zhǎng)期發(fā)展前景來(lái)看，還是“傍著大牌好賺錢(qián)”。

    俗話(huà)說(shuō)：“背靠大樹(shù)好乘涼。”一般來(lái)說(shuō)，許多商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目為了后期的招商，會(huì)在最初引進(jìn)一些大型的商業(yè)集團(tuán)，例如：肯德基等著名商業(yè)品牌，它們?cè)谶x址的時(shí)候就會(huì)對(duì)此處做一個(gè)詳盡的調(diào)查，同時(shí)它們本身就是一個(gè)吸引人流量的“磁鐵”，因此選擇此類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，就能無(wú)形中獲得很大的優(yōu)勢(shì)。

    寫(xiě)字樓：商務(wù)氛圍最重要投資寫(xiě)字樓地段最重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。另外，商務(wù)配套資源決定著產(chǎn)品的檔次。好的物業(yè)管理可以讓物業(yè)保值增值，全面高效的物業(yè)管理能大幅提升寫(xiě)字樓的辦公效率。

    對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，越養(yǎng)越值錢(qián)，而辦公樓則有一個(gè)黃金增值期，一般持有五六年是黃金持有時(shí)間。投資辦公樓最好購(gòu)買(mǎi)有良好規(guī)劃的新盤(pán)或已持有兩年左右的項(xiàng)目，這樣未來(lái)幾年的收益能達(dá)到一個(gè)比較高的水平。

    產(chǎn)權(quán)式酒店：經(jīng)營(yíng)才是最關(guān)鍵管理公司經(jīng)營(yíng)不善，利潤(rùn)就無(wú)法維持，所以得確保回報(bào)的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。首先，一定要簽返租回報(bào)的協(xié)議，這是對(duì)自己利益的保障。

    其次，選擇知名開(kāi)發(fā)商。知名開(kāi)發(fā)商注重企業(yè)形象，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一般追求長(zhǎng)期投入，在各方面有嚴(yán)格的把關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。再次，應(yīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店本身物業(yè)進(jìn)行考量。根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的定位、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)的地理位置、經(jīng)營(yíng)方式對(duì)酒店的發(fā)展前景進(jìn)行深入分析。能不能吸引客人入住，將對(duì)投資者收益產(chǎn)生直接影響。

    最后，看酒店管理公司的資質(zhì)，好的酒店管理公司的管理模式和營(yíng)銷(xiāo)方法能提高酒店的收益率，兌現(xiàn)銷(xiāo)售前的投資回報(bào)承諾。