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　　“如果說做房地產開發是小學，那么開發寫字樓、酒店就是中學，而開發商業地產則是大學。”

　　時下，商業地產之風已經刮到了泉州這個沿海城市，未來5年內，僅泉州市區新增的大型商業面積就將達到500萬平方米。

　　人們不禁要問，什么才是真正的商業地產？商業地產在泉州的發展條件成熟了嗎？它給泉州的商貿流通業將帶來怎樣的影響？

　　什么是真正的商業地產？

　　——以零售物業的租金收入為長期目的

　　主持人：現在在全國許多城市，商業地產正如火如荼地發展，能不能簡單地定義一下，什么才是真正的商業地產？

　　江春梅（佐謀（零售）管理咨詢高級顧問）：嚴格意義的商業地產，是以零售物業租金收入為目的的。如果只是開發以后銷售出去，則稱不上商業地產，而只是房地產。廈門江頭的SM廣場就是一個比較成功的商業地產項目，因為開發商只租不售，并有較強的招商能力，而泉州目前不少樓盤大多商住兩用，其中，商鋪又以銷售出去為目的，因此，稱不上真正的商業地產。

　　泉州具備商業地產發展的土壤嗎？

　　——人均GDP已超7000美元

　　主持人：商業地產在泉州的發展現狀怎樣？印象中，大型商業地產在北京上海等大城市發展較盛，泉州具備大量發展商業地產的條件和環境了嗎？

　　蘧宇翔（泉州聚賢莊置業有限公司市場部總監）：泉州的商業地產近兩年來發展很快。目前泉州市區已經確定要上的商業地產項目中，僅其商業部分的經營面積就達到了500萬平方米，其中中駿·世界城以及百捷中央公園等項目，其商業部分的面積均達幾十萬平方米規模。

　　泉州中心市區現有的人口雖然還只有幾十萬，但是未來，隨著城市化的不斷推進，外來人口不斷增加，中心市區的輻射能力將不斷增強，是有可能支撐這些商業地產項目的。

　　江春梅：商業地產發展需要三個條件，一是人均GDP達到4000美元，目前國內一些大城市和沿海城市已經達到這個標準，泉州的人均GDP則已經超過7000美元；二是市場需求，即租戶有這個需求，如全球大型的零售企業近年來紛紛進駐中國；三是房地產金融，即房地產信托基金，只有那種求穩，對回報率要求不高的長期資金，才能支撐商業地產的真正發展。

　　許淵朝（泉州連鎖經營協會名譽會長）：商業地產在泉州的興起，是商業發展的必然趨勢，因為人們對一站購物和休閑生活的需求正在不斷增強。大型商業地產往往具備許多功能，比如購物、休閑、運動、交際等等。現代化的商業地產，正不斷向文化娛樂方向發展，就是要創造人們交際的需要，讓人一待一整天，起碼可以玩幾個小時，因此，商業地產內餐飲、娛樂、休閑做得如何，直接關系到人氣和商業收益，實際購物反倒不那么重要了。

　　商業地產可以所向披靡嗎？

　　——許多項目仍需多年商業培育

　　主持人：既然這樣，商業地產對泉州傳統商業的影響應該很大吧？泉州沿街專賣店數不勝數，在大型商業地產不斷催生的情況，傳統產業該如何自謀生路？

　　許淵朝：許多人在形容大型商業地產入駐泉州時，喜歡用“沖擊”這兩個字，實際上是不妥的。大型商業地產在泉州的誕生，只是一種商業的嘗試，能否真正獲得成功，還有待市場的檢驗。多年來，每次大型商業企業甚至世界500強進駐泉州，都會對泉州的商業有所促進，但是都不會從根本上沖擊傳統商業。

　　實際上，泉州人購物還是喜歡貨比三家的，同樣的東西，如果在大型商業中心里面可以買到，在沿街的專賣店里也可以買到，并且后者的價格更合理，那么泉州人就不會選擇到大型商業中心去購物。而大型商業的物業成本、管理費用等，決定了其商品的售價可能不低。

　　江春梅：由于泉州中心市區的人口基數并不大，且大型商業地產的輻射范圍往往超過10公里，因此很難避免的一個現象是，商業地產之間的商圈交叉與淘汰也在悄然啟動。目前泉州一些早期的商業地產中，一些項目并不成功，或者仍處于商業培育和調整期，凡事都要“一分為二”，對待商業地產更需如此。

　　有實力更要有眼光

　　商業地產，幾個金光閃閃的字眼。

　　當前，全國各地的商業地產熱正在悄然升級，萬科、華潤等知名企業也紛紛試水商業地產。

　　但是，商業地產的成功絕不是一日之功。會做商業的人，不一定會做商業地產，同樣，會做地產的人，也不一定會做商業地產。這是一個對眼光、資金、團隊、招商能力等各方面要求極高的行業，所以，即便這是一個香餑餑，國內能夠企及的房地產企業也只有1%。

　　眼光決定了商業地產一半的成功。一個只做開發，并將大多數商業出售的開發商，充其量不過是房地產企業，算不上商業地產。國際上成功的商業地產商，無一不是以物業的上升以及商圈價值的增長為目的。

　　因為與住宅不同，住宅遵循的是市場供需的規律，而商業地產遵循的則是投資規律。