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    從戴德梁行、高緯環(huán)球、高力國際、世聯(lián)地產、第一太平戴維斯等機構近日發(fā)布的全國各主要城市寫字樓市場三季度季報可以看出一個共同特征：在實現(xiàn)了近兩年的高速增長之后，這些城市的寫字樓需求在三季度不約而同地有所放緩，相應的租金上漲幅度也明顯放緩，有的城市甚至出現(xiàn)了租金水平下滑的情況。

　　戴德梁行報告顯示，2012年第三季度，北京甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量仍保持為665.7萬平方米。“經(jīng)濟的不確定因素以及有限的可租賃面積，導致本季寫字樓市場吸納走低，第三季度寫字樓凈吸納量為17551平方米，而前三季度吸納量則達到24.2萬平方米。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東對新金融記者表示。經(jīng)過兩年多的租金持續(xù)上漲，北京寫字樓租金增幅從上季度開始放緩，受整體經(jīng)濟形勢的影響，三季度寫字樓市場需求明顯放緩，租金增長的驅動力開始減弱。同時目前的高租金水平已接近租戶所能承受的極限，寫字樓報價開始趨于理性，市場平均租金同上季相比保持穩(wěn)定，租金環(huán)比僅增長2.3%至每月每平方米295.47元。

　　高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，三季度上海甲級寫字樓有效凈租金達到每月每平方米人民幣428元，與上一季度相比僅上漲0.2%。租金上漲緩慢，與空置率的上升有顯著關系。據(jù)了解，該季度上海核心商圈甲級寫字樓共有兩個項目投入使用，新增供應量接近12萬平方米，使得上海甲級寫字樓空置率從二季度的4.3%回升到三季度的5.4%。

　　而成都的寫字樓空置率更為驚人，三季度成都甲級寫字樓的平均空置率被推高至40.9%，達到歷史最高水平。其中東大街區(qū)域由于新增的大量供應，甚至推動空置率升至55.7%，高居成都各區(qū)域市場之首。高空置率直接導致了成都寫字樓三季度租金下滑0.6%，至每月每平方米人民幣161.1元。“總體來看，四季度成都甲級寫字樓租金仍然面臨著較大的下行壓力。”高緯環(huán)球中國區(qū)研究部負責人張平對新金融記者表示。

　　第一太平戴維斯日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，天津市甲級寫字樓租賃市場無新增項目入市，全市甲級寫字樓總存量仍維持在85.06萬平方米。全市甲級寫字樓租賃市場整體空置率為21.6%，較上季度環(huán)比上漲0.4個百分點。甲級寫字樓租賃市場的平均成交租金環(huán)比下降0.3%，至每月每平方米139元。

　　除上述機構，高力國際和世聯(lián)地產近日也分別發(fā)布了廣州和深圳的三季度寫字樓市場報告。數(shù)據(jù)顯示，三季度廣州甲級寫字樓平均租金下降2.3%，至每月每平方米人民幣157.6元，整體空置率水平則上升1.6%。三季度深圳寫字樓總租賃面積達88040平方米，環(huán)比上漲0.3%，平均租金每月每平方米143元，環(huán)比上漲11.7%。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀言迅指出，三季度大部分中國市場的吸納量都較之前一季減少。“需求的轉弱，直接影響了部分市場的租金增長。”紀言迅表示。

　　市場回歸理性

　　在接受新金融記者采訪的過程中，業(yè)內人士一個普遍的觀點就是，此前對于住宅市場的嚴厲控制，使開發(fā)商和投資者紛紛涌向商業(yè)地產。而在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速發(fā)展之后，整個寫字樓市場開始出現(xiàn)回歸理性的信號，而寫字樓租金在增長達到一定程度后漲幅趨緩，則是其回歸理性的重要一環(huán)。

　　愈演愈烈的歐債危機、美國經(jīng)濟復蘇緩慢，以及國內經(jīng)濟增速減緩，都使得實體經(jīng)濟發(fā)展受到影響。企業(yè)擴張動力不足，成為寫字樓需求減少的重要原因之一。“2012年上半年，由于受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響，國內經(jīng)濟增速放緩，跨國企業(yè)擴張相較去年趨于謹慎，目前國內企業(yè)成為寫字樓市場新增租賃需求的主力。”魏東對新金融記者表示。

　　張平則指出，北上廣深等一線城市，近兩年來的寫字樓租金快速上漲，使得核心商圈受到高租金擠壓，市場需求相對平淡。“部分業(yè)主表示三季度問詢量及看房率均有下降，也導致出租價格有所調低。”張平表示。

　　業(yè)內人士表示，商業(yè)地產雖然在一定時期內在調控中“因禍得福”，大量原本瞄準住宅的投資需求涌向寫字樓、商鋪等商業(yè)地產領域，但依然脫離不了大的經(jīng)濟環(huán)境影響。“無論是買賣還是租賃市場，買賣雙方都需要保持理性的心態(tài)，平穩(wěn)的租金水平，有利于企業(yè)的發(fā)展的同時，也有利于培育出更加成熟的寫字樓市場需求。”上述業(yè)內人士表示。