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    目前，鄭州商業地產存在價格偏高，供應結構不合理等問題。業內人士呼吁政府應適度推地、出臺優惠政策，以減少商業地產庫存。

    故事
    開發商使出降價“殺手锏”購房者“立即就簽”

　　“以前，是售樓員求我，讓我快點簽合同；現在，換做我求售樓員。”11月11日上午10點，在鄭州東站西廣場某“地標”性寫字樓售樓部，排隊簽合同的購房者宋妍麗說。

　　促使宋女士做出這種“異常”舉動的，是開發商給出的優惠價格。11月10日，該樓盤售樓員告訴她，作為參加前期認籌的客戶，她如果在11月11日簽合同，可以以1.47萬元/平方米的優惠價格，購買450平方米的寫字樓。

　　宋女士為記者算了一筆賬：附近品質相似的寫字樓每平方米價格已經漲到一萬七八；她買這套房全款還有3%的優惠。“按照現在的價格購買此處寫字樓，相當于抄底”。

　　事實上，自從10月19日，鄭州市房管局首次披露“9月鄭州市商業地產庫存量達到410.24萬平方米，首次超過商品住宅”信息后，鄭州市商業地產市場中，一股“以價換量”的暗流開始頻繁進入人們的視線。

　　金琪昌，易居中國·鄭州公司總經理。他說，鄭東新區的寫字樓價格實際已經下降，而且目前價格下降已經接近15%。“多數樓盤是暗降。因為現在購買的散戶還是少的，大部分是半層或者一層的客戶。”

　　河南房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京說，若按今年前9個月商業地產的月銷量均值計算，目前市區的商業地產累計可售面積可銷售44.5個月，庫存壓力很大。他透露，鄭州市商業地產“以價換量”力度在加大。

　　探究
    鄭州商業地產面臨的問題不是過剩，而是供應結構不合理

　　郭秋喜，河南省嘉億集團董事長，專注超高層寫字樓的開發與管理。他分析，限購以來，鄭州市商業地產市場供應量過快上升，需求量不升反降是商業地產高庫存的根源所在。但他同時認為，鄭州市商業地產面臨的問題不是過剩，而是供應結構不合理。

　　趙進京對這種說法非常認同，他舉一個形象的例子：現在大家都需要廣本、別克，可是充斥市場的卻是奔馳、奧迪。“現在鄭州業界有一個非常不好的誤區，大家做寫字樓都怕做低檔次的。實際上，鄭州高端寫字樓需求非常少，中高端需求也不多。但中低端寫字樓現在很難找。”

　　記者走訪發現，一些精明的開發企業除打出“以價換量”牌外，還開始“調整結構”。比如，鄭州東站西廣場一棟原本定位“5A甲級寫字樓”的樓盤，已經主動放下身段，在租金、物業方面提供優惠政策，吸引小企業入駐。

　　政府動向
    鄭州擬對商業地產出臺指導性意見

　　鄭州市房管局局長王萬鵬說，鄭州商業地產出現庫存量增大的主要因素有兩個方面。一是這幾年寫字樓建造的比較多，尤其是一些同質化的寫字樓，以及不分區域建造的寫字樓較多。二是，由于部分商業地產因為地理位置不好造成的開發、銷售上出現問題。

　　他說，房管部門已經關注到鄭州商業地產庫存問題。最近，正在進行調研，準備出臺指導性意見，促使其健康、有序發展。一方面，為政府提供規劃等方面的建議，另一個方面，為開發企業在項目選擇上予以引導。

　　對于鄭州商業地產的出路，王萬鵬有著清晰的思路。首先，是政府的引領。比如，對城市綜合體和大型商業地產項目進行統一規劃。其次，開發商要根據城市功能的規劃，科學布局項目，同時要及時根據市場變化，調整自己開發節奏以及上市產品類型。

　　業內建議
    政府適度推地，并出臺優惠政策，減少商業地產庫存

　　商業地產庫存高企，已經引起業內人士高度警覺。10月24日，河南省房地產業商會邀請開發企業、專家、媒體共同討論鄭州市商業地產目前的困境以及解決方案。趙進京表示，商會正在將會議討論內容打成報告，上書省、市房地產主管部門。

　　趙進京透露，與會專家學者以及業內人士對政府部門建議主要有三點：首先，政府部門適度推地，根據實際情況調整商業地產供應量；其次，分類規范“住改商”；第三，盡快出臺減稅等優惠政策，減少商業地產庫存。

　　展望
    未來鄭州商業地產仍大有可為

　　記者采訪時還發現，從長遠來看，不少業內人士仍看好鄭州商業地產。上海綠地集團中原房地產事業部營銷總監白伊劍說，如果站到鄭州角度去考慮，高鐵站附近寫字樓數量確實有些多，但是如果考慮到高鐵板塊輻射全國的功能后，不難發現，這個地方有遠大發展空間。“鄭州使中原經濟區龍頭，發展潛力巨大，商業地產的需求肯定會大大增加。”

　　鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦告訴記者，一方面，國家對于二手房交易契稅稅率以及二套房貸提高等“組合拳”打壓下，移師寫字樓投資的開發商會越來越多；另一方面，商業地產自身正在調整，通過“以價換量”等措施，仍有具備投入成本少、資金回籠快、回報率高、售后包租方便快捷等優勢的潛質。