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    2013年新年第一周，筆者隨朋友去看了位于杭州主城區某處的一個老廠房。朋友的2013新計劃是把這處工廠車間改造成辦公區域，成為一處外表時尚、租金廉價的寫字樓。

    朋友的這個操作模式并不新鮮。全國很多城市里都有這種由舊廠房改造而來的小型辦公區域，租客多為小型創業者，且以文化創意類居多，他們有幾個共同的特點，比如員工人數不多，創業資金也不多，但他們都需要一個既能注冊公司、交通方便、辦公環境又相對較好的地方。這種市場需求讓位于城市中黃金地段的一些舊廠房有了新商機。由于舊廠房改造的客觀限制條件很多，一般不讓拆建，前期投入需要龐大資金，因此一般國企都會長期租給開發商或投資公司運營和包裝。

    以重新啟用老舊建筑為基礎，重新發現老舊建筑商業價值，對于開發商而言，改造舊廠房的商業價值最大是“輕資產”。相對建起一幢寫字樓再進行出租的操作模式，長期租賃舊廠房并進行改造的成本顯然要低很多，一般一個規模普通的項目，投入資金量約在1000萬元左右。以低廉的價格進行分割出租后，成本回收期并不長（一至兩年可收回成本），而年回報率卻能達到6%－8%。

    舊廠房改造將帶動周邊商業結構的改變。試想，一處聚集了上千人辦公的區域誕生的新商業項目，比如快餐店、中小型超市等等，這也為以商業街和大型購物中心為主流的商業地產添加新元素。這讓人想到北京798藝術區的成功，798位于北京市區東北郊機場路附近的大山子地區，是上世紀50年代初由德國設計師設計的老廠房。經過幾年的發展之后，濃厚的商業氛圍讓這里成為了一個寸土寸金的文化創意商業區。

    憑借老舊建筑帶來的時空穿越，文化味道更濃的舊廠房“換裝”模式，在成為城市新風景的同時，也成為商業地產領域的新焦點。