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    寫字樓與養老地產受寵近年來，保險行業在地產投資方面的動作頻頻，除商業寫字樓外，養老地產的投資也是保險企業高調宣布加速布局的。

    一項數據顯示，根據國際慣例，保險資金投資不動產的資金成本在2%左右，因此保險資金相對其他資金對樓市的回報率要求不高，但穩定性則要求較高。寫字樓市場7%~8%的收益率對于它們來說，是非常誘人的。

    “從全球來看，商業地產最大的業主基本都是保險公司。”許良飛說。

    作為原萬通地產商用物業事業部總經理，許良飛目前的新身份是平安不動產北京城市公司總經理，負責平安保險在北京區域的地產投資業務。

    此前，平安保險的北京地產投資業務一直由平安信托完成。此次平安保險在北京設立不動產投資分公司，其加速地產布局與建立專業團隊的擴張意圖明顯。

    而平安保險并非個案，在國內險資投資不動產閘門開啟后，保險資金流入商業地產的速度正在加快。

    2012年9月份，中國平安宣布將在浙江桐鄉開建養生綜合養老服務社區。據了解，目前該項目正在穩步推進。12月19日，新華保險與廣州市政府已簽訂戰略合作協議。根據協議，雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。

    此前，泰康人壽也曾公開透露，已就廣州生物島的一塊地展開積極洽談，目的也在于開發養老產品。中國人壽、合眾人壽以及中國平安在內的多家險企紛紛涉足養老地產。

    “我們投資主要有兩個方向，一個是商業地產，一個是養老地產。商業地產主要以寫字樓為主，養老地產目前正在運作，是我們自己拿地自己開發的。我們自己持有運營，有自己的運營隊伍。”國內某保險機構地產投資負責人告訴記者。

    許良飛認為，保險公司持有商業物業最看重的就穩定的現金流，保險資金的成本在中國大概為5%~6%，這是根據目前的保險產品測算的，對于外部投資，只要能夠略高于這個回報率，都是可以接受的。

    在業內人士看來，房地產投資渠道方面，由于保險資金更看重投資安全性以及長期回報的匹配，鑒于商業地產經營的復雜性，保險資金將更加傾向選擇高檔寫字樓市場作為投資對象。

    除此之外，我國正在成為全世界人口老齡化速度最快的國家之一，各大保險機構也看到了未來養老地產的發展趨勢，加速養老地產投資布局。

    不動產投資蓄勢待發盡管保險機構投資地產動作頻頻，但真正動用保險資金，并規模性地擴大投資范圍的情況還不多見，更多的是在醞釀、準備和嘗試的階段。

    “目前公司在一二三線城市已經有很多地產投資項目，但我們用的不完全是保險資金，可能用的還是集團自有資金，同時發一些基金來投資一些項目。”上述保險機構投資負責人表示，目前該公司已投資的項目也有部分開始產生收益，比如合肥、武漢的項目目前都開始收租金了。

    “目前北京已有幾個項目在談，主要是寫字樓項目，因為既可以滿足集團下屬的一些企業的使用，其余部分又可實現收益。之所以更多地投資寫字樓項目，也有滿足集團在城市擴張中的自用意圖。”該負責人說。

    仲量聯行研究人士表示，商業地產以及房地產投資市場在中國是一個相對新興的領域，無論是在引進人才組建房地產投資管理團隊，還是投資機會的甄選，保險公司都面臨激烈的市場競爭。平安保險、中國人壽、泰康人壽和中國人保等幾大保險集團都在構建各自的房地產投資管理平臺方面取得很大進展。

    但是，在業內人士看來，全面啟動保險公司的房地產投資業務所需要的不僅僅是投資團隊的建立，還要充分滿足各項合規的要求，完善建立內部風險管理機制，具備投資組合管理和資產負債管理的能力等；此外，還需要完善對于投資產品的資產管理和物業管理的能力。

    對此，許良飛認為，保險公司最看重的是穩定的現金流，那就要看很多方面的因素。第一肯定是物業本身，物業本身的品質、地段、硬件和信息標準；第二個是客戶品質，怎樣調整租戶結構，使之達到最優的狀態；第三就是運營的團隊，商業物業是要靠運營的，如果運營團隊比較弱的話，即使一個很好的項目，也可能不會產生穩定的現金流。