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　　2013年起，我國將迎來一波商業地產項目入市潮。

    與此同時，高空置率也將成為行業的突出現象。一邊是過剩的供應，一邊是有限的需求，商業地產企業將面臨空前的考驗。

　　經過2010年前后商業地產開發高峰后，如今商業地產項目將迎來集中入市潮。數據顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。而根據贏商網統計，僅2013年1月，全國就有15個大型商業項目籌備開業。

　　一方面是商業地產項目“扎堆”入市；另一方面，城市綜合體的高空置率如鬼魅般難以揮去，加之零售行業經歷了2012年的行業“寒冬”，零售商在2013年的擴張趨于保守，商業地產面臨更多的不確定性。

　　滯后效應引起商業地產入市潮

　　多方統計數據表明，2013年起，我國將迎來一波商業地產項目入市潮。

　　世聯地產數據監測顯示，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

　　“2013年商業地產項目的上市潮是前幾年開發高峰引起的后果。2010年前后，正是我國商業地產投資增幅最快的一年，由于大型商業地產項目有3年左右的建設期，因此，如今集中上市的項目正是當年投資興建的。”中國商業地產聯盟秘書長王永平對記者表示。

　　據王永平透露，2007年至2012年，我國商業地產項目投資增幅出現了一波小高峰，而波峰正是2010年。“2007年，我國商業地產投資增幅為18%；2008年為20%；2009年為24%；2010年為33%；2011年為31%，去年商業地產投資增幅有所回落為26%。”王永平表示。

　　記者了解到，多個地產巨頭公布了其2013年擴張計劃，加劇了“扎堆入市”這一局面。據悉，銀泰商業2013年計劃開業的購物中心達6家，分布在浙江、山東、河北、湖北等省市。銀泰集團在建籌備和開業的購物中心項目近30個。

　　而華潤集團2013年將進軍武漢商業地產市場，在臺北路投資130億元打造華潤中心(萬象城)項目，將建設集高端購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、特色商業街和高檔住宅于一體的地標性都市綜合體。

　　寫字樓空置率持續走高

　　在商業地產項目集中上市的同時，空置率也成為業內焦點。

　　來自四川商業地產聯盟的數據顯示，2012年年底成都商業地產已經呈現供過于求的狀態，導致寫字樓的空置率超過34.6%。除成都外，常州最近也被爆出500萬平方米的商業地產聚集區空置率高達50%。

　　商業地產的過度開發，帶來了高空置率。數據顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現在的8 .4%。

　　與此同時，行業不景氣，零售商對未來的不確定性，導致其開店速度放緩，擴張趨于保守。這一局面進一步加劇了商鋪空置率。

　　“2012年確實是行業寒冬，受到經濟形勢的影響，2013年，能保持與上一年同樣開店速度的零售商已經不錯了，大部分企業在進行戰略性的收縮。”王永平表示。

　　相關機構統計顯示，2012年，受宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的影響，連鎖零售企業及傳統商業企業對商業物業及辦公樓的需求均呈縮減狀態，他們拓展謹慎，全年需求完成率普遍低于70%。

　　世聯地產商業部總經理宋春生認為，從商業地產投資額與零售額數值來看，過去5年二三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額的增長，風險在激增。

　　開發商或致“兩極分化”

　　“在空置率高居不下的行業環境下，開發商的日子越來越難過，未來可能出現‘兩極分化’的局面。”王永平告訴記者。

　　“一方面，如華潤、凱德置地、萬達這樣的房地產巨頭會越做越大，行業集中度加劇；另一方面，一些對市場判斷不足，缺乏雄厚資金和商業運營經驗的開發商，日子會越來越難過。出現招商困難，經營難以為繼的多屬于后者。”王永平表示。

　　在王永平看來，兩極分化中，處于強勢地位的一極一般具有如下的特征：一方面具有雄厚的資金實力或者融資渠道，從而有足夠資金獲得土地和后期運營保障；另一方面，在商業運作方面具有成熟的品牌和團隊。“以華潤為例，其背后有整個集團的支持，作為大型央企，同時還是上市公司，資金自然不缺。”

　　而兩極分化中的另一極，多屬于實力較小的中小開發商。進入商業地產大多是投機行為，在商業規劃、運營方面缺乏經驗，在未來將面臨巨大的經營壓力。

　　專家支招：多元化創新尋出路

　　面對空置率的高居不下和“兩極分化”，開發商如何應對？多位專家表示，開發商要進行創新和業態的多元化。

　　“以往，大部分商業地產都是所謂的城市綜合體，千篇一律，千店一面，隨著行業競爭的加劇，開發商要進行細分化和多元化。比如開發社區商業、旅游地產、文化創意地產等新類型。”中國社區商業工作委員會副秘書長杜鴻表示。

　　全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波認為，開發商要進行創新。基本上現在所有的城市商業地產開發商最關心的都是創新問題，不僅是項目產品外部的建筑外形，包括空間的設計，甚至文化的符號，怎么跟當地文化結合起來，怎么把商業先進元素引進中國，包括跟政府溝通，調查對接消費者需求，研究已經出現的對手產品模式以做出差異化，包括在前期規劃、設計以及未來的招商都已開始全程的規劃設計。

　　在客群定位上，朱凌波建議，商業地產主題應該越來越細分，比如奢侈品購物中心，文化藝術類購物中心；按不同年齡階層去定位項目產品，比如兒童購物中心已開始出現；而經營形式也會劃分，比如純體驗式購物中心，主打休閑、娛樂等