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    以整體持有、改造再退出的新型商業地產模式融資，如今正悄然在信托業興起。

    用益信托數據顯示，今年以來，平安信托、外貿信托、中融信托和中信信托等公司紛紛加碼了此類商業地產項目。記者從平安信托獲悉，僅該公司在商業物業上的總投資規模就已經超過140億元，并形成全國性布局，涵蓋了寫字樓、商場、酒店公寓等各種商業物業類型。

    從行業整體上看，商業地產信托單只產品的規模一般都在5億元以上，與開發商自建自持模式不同的是，專業投資機構通常以房地產基金形式，在一定期限內（5年~10年）持有商業物業，通過改造、重組，不斷改善項目的經營情況，提升租金收益，最后通過出售或上市等形式實現退出，為投資者獲取收益。實際上，商業地產投資追求的并非短期收益，而是需要長遠眼光，這已成業界共識。

    來自凱德商用的經營數據就顯示，該公司旗下2008年~2009年期間所收購商場的凈租金收益率，直至2012年末才達至6%以上，顯示商業地產需要3年~4年甚或更長的經營期，才能步入成熟穩定的收益期。

    據平安信托物業投資策略研究部人士表示，國內專業投資機構商業地產的投資策略，目前大都是通過對零售市場的預判配置投資，形成全國性的戰略布局，通過多地、多元化的物業組合，達至控制風險的目的。

    在具體投資策略上，不同機構的表現不盡相同，選址、定位、經營等方面均存在一定差異，如港資機構（例如恒隆、新鴻基）重點關注一、二線城市的核心商圈，而凱德等房地產信托投資基金（REITs）則青睞二、三線城市內具有資產改良潛力的物業。

    不過，隨著國內大批商業地產項目的涌現，市場不乏供應飽和的擔憂情緒。但上述人士認為，隨著國內經濟及居民消費能力的提升，需求亦持續上升，零售物業的吸納量不斷增加，特別是一線城市如北京、上海、廣州、深圳等的市場容量和深度不斷擴張，優質項目仍將獲得強勁的商戶租賃需求。

    為了保持可持續發展態勢，目前商業地產開發商或投資機構也在通過積極的資產改良、調整舉措，形成差異化經營。即便是在穩定經營期內的項目也在順應市場趨勢的變化，每隔數年對項目進行品牌更新，如各地萬象城、萬達廣場、凱德MALL每年均有5%~20%的品牌調整。商業物業在調場期間，短期內可能造成空置率升高，經營數據稍欠，但若長期來看，調場是商業地產發展不可或缺的必經步驟。