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　　2月20日，房地產調控“新國五條”應聲落地，給微微呈現暖春跡象的住宅市場來了個“急剎車”；隨后，2月25日“突襲”出臺的新國五條細則，直接打破了此前“買住宅投資”的幻想。

　　值得關注的是，自2年前樓市限購至今，樓市的置業風向一路發生著變化，從住宅降溫，到商鋪熱銷，再到“新國五條”出臺，新的投資方向—寫字樓，因為收益穩定和高成長性而開始進入敏銳投資者的視野。

　　在“新國五條”出臺的背景下，投資者該如何判斷房地產投資市場？寫字樓是否能成為下一個投資熱點？ 3月，《黃金樓市》將為您深度報道全國寫字樓市場的行情與南寧寫字樓市場趨勢，呈現寫字樓這一新熱點的真正市場溫度。

　　自2009年12月份以來，房地產調控政策先后四次升級，僅2010年，就分別出臺了“國十一條”“國十條”“9·29新政”，2011年1月則出臺“新國八條”。調控政策的不斷加碼，導致住宅總體市場黃金十年的斷送，商業地產卻在政府引導和資本逐利驅使下成功“逆襲”。

　　2月25日，被稱為史上最嚴的“新國五條”細則出臺，使住宅限購、限貸等調控持續從緊，同時也進一步刺激了商業地產投資需求。有專家指出，新一輪的地產調控，將進一步打消投資客持續觀望的心理，推動更多投資客轉向商用物業市場。

　　眼下，投資什么類型的商用物業最被看好？據美國領盛投資管理在今年2月26日發布的《投資策略年度報告》指出，外資對于中國地產，特別是商業地產的投資越來越火熱，在投資方向上，更傾向于包括寫字樓、物流倉庫、酒店等在內的一系列商業地產的投資。不少業內人士也表示，寫字樓正成為繼商鋪之后，商業投資的下一個熱點。

　　“新國五條”出臺 房地產投資方向開始變化

　　“新國五條”雖然表明調控不會放松，但也直接說明了在目前通脹壓力日益增加的經濟環境下，不動產的價值不斷提升，是各方面資金的首選。

　　國家發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪表示，2013年經濟向上轉好是周期性的，政策一旦走穩，結構性消費需求，不動產投資將有機會。

　　事實上，從2011年起，投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢已經出現，住宅市場的投資阻塞將合理疏導一些投資資金流向寫字樓、商用公寓、商鋪這類經營性的商用物業，促進商業市場的發展。

　　相比公寓和商鋪，近幾年，由于城市核心地段沒有土地供應，寫字樓市場呈現出供應量少，但價格卻高速上漲的情況，寫字樓擴散的趨勢開始增大。例如北京，從2009年開始，寫字樓的市場競爭和開發已經進入到四環以外；上海，在2011年春節后的成交套數比2010年同期漲了70%；廣州，在此輪調控出臺后，有專家預言2013年商用物業價格漲幅將超10%，其中寫字樓沖高的勢頭最明顯。可以說，寫字樓正成為一線城市市場上最活躍的地產購買產品。

　　寫字樓將成為房地產投資熱門選擇

　　目前在南寧，寫字樓市場正從“求關注”轉為“被關注”階段，其潛在價值開始顯現。據南寧市住房保障和房產管理局網站數據顯示，去年，全市（含六縣）商業營業用房批準預售面積共計31.11萬平方米，其中辦公樓5.71萬平方米，同比下降49.6%，辦公樓2012年12月無預售量。

　　辦公樓預售面積嚴重“縮水”。業內人士表示，一方面說明2012年幾乎沒什么新品推出，另一方面也說明南寧寫字樓市場供應量的不足。然而，市場對寫字樓的需求卻沒有斷過。據克爾瑞廣西片區數據顯示，去年南寧市寫字樓供應總面積近6.2萬平方米，實際成交了7.2萬平方米，市場需求大大超出供應量。

　　記者采訪中獲悉，現在投資寫字樓的多為區外投資客，區內市內以自用居多，本地客投資商鋪的熱情較高。有房地產機構做過調查，目前南寧90%的寫字樓已經租出去了，而商鋪的出租率不到50%。通常商鋪投資者需要通過長期持有來獲利，商鋪一旦選錯了位置，很有可能陷入空置或虧損，而不少現有的商鋪價格已經偏離了其價值。相反，寫字樓在南寧尚處于發展的上升階段，隨著南寧新一批寫字樓，特別是高品質5A甲級寫字樓的上市，已經有不少投資客開始把目光從商鋪轉向了寫字樓。據克爾瑞廣西片區總經理吳寧分析：目前南寧辦公樓的市場去化得不錯，2—3年后供應應該會有一個“井噴期”。