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　　對新國五條中“出售自有住房要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅”，住建部副部長齊驥近日在接受媒體采訪時說了一句“雷人”的話：將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規，國家將會出臺保護購房者利益的措施。

　　事實上，不止齊部長說的話很難實現，不少購房者和賣房者對這個“20%的個人所得稅”所牽涉到的各種細節更是一頭霧水：房改房的個人所得稅該怎么收？房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證的，怎樣來計算轉讓所得？不同的二手房，哪些新政后稅費可能比較高？哪些則可能不受影響？本報記者邀請了丁建剛、章惠芳、虞曉芬、荊海燕、宋文杰等“錢報購房專家團”成員，在這里就一些重要的技術性問題為大家尋找答案。

　　新政下，二手房原值怎么計算

　　國務院“新國五條”細則的要求，凡是通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，都要按房產交易差額的20%繳納個稅。但是這個原值怎么來認定，網上的爭論很多。比如房屋出讓者未能提供房屋原值憑證的、還有經濟適用房，原值該如何來核定？還有出讓者在房屋裝修時所付出的精力、裝修費等無形的成本，怎么來算？

　　讀者疑問：商品房按照買賣合同核定其原值，拆遷安置房、經濟適用房等其他住房怎么核定其原值？

　　專家解答：經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）的原值，主要是原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。已購公有住房，主要是原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或向產權單位）交納的所得收益及相關稅費。城鎮拆遷安置住房，根據貨幣補償、產權調換等不同實際情況具體核定其原值。自建住房，主要是實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

　　讀者疑問：如果房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證，該怎么做？

　　專家解答：在現行政策中，遇到房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。

　　本次新政并未提及這種情況下的原值認定方法。由于此次政策較之前嚴厲，也有可能超過之前規定的1%～3%。

　　讀者疑問：政策說個人所得為房子售價減去買入價，再減去合理費用的數額，哪些屬于合理費用？

　　專家解答：計算房屋轉讓應繳納個人所得稅時，要以交易價格減去房屋原值、合理費用以及房屋交易過程中繳納的稅金。

　　房屋裝修時發生的支出項目繁多，容易丟失，而房屋轉讓時稅務機關要求納稅人提供詳細的費用清單。因此，為維護納稅人的利益，減少稅務上的爭議，在裝修階段，納稅人可以預先到主管稅務機關領取相關表格，詳細填寫每份發票的開具人、受領人、發票字號、建材產品、發票金額等信息。在房屋轉讓申報個人所得稅時，將有關資料報送稅務機關審核，正確計算繳納個人所得稅。

　　讀者疑問：我的房子，裝修時請了名家設計，花費了較大的資金，賣出時這筆費用能不能算進原值，怎么算？

　　專家解答：裝修時花費的資金多少，必須提供真實、完整、有效的原始憑證。因此，納稅人在購買、建造房屋時，應妥善保管相關的憑證。

　　如果不能提供發票，則按照總房款的一定比例扣除，根據目前所行政策，已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。新政策的細則還沒出來，對于裝修款的計算方式還有待證實。

    “不轉嫁交易所得稅”很難實現

　　讀者疑問：住建部副部長齊驥表示，“將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規，國家將會出臺保護購房者利益的措施”。請問，在實際操作中，是否能有效抑制稅費轉嫁給購房者的行為？

　　專家解答：齊部長的初衷是好的，希望稅費由賣家承擔，不能轉嫁到買家頭上。但是怎么才能做到這一點，齊部長并沒有說，估計也很難說，因為這種“希望”可能只是一廂情愿。

　　稅費是否會轉嫁給買家，不會由齊部長說了算，要受市場因素影響。如果是買方市場，這筆費用可能會有賣家忍痛承擔，如果在賣方市場，這筆費用必定會由買家承擔。稅費轉移的發生，并不因齊部長說“NO！”而停止。

　　當年100元出售的房子麻煩大了

　　在2009年，杭州部分市民為了規避“遺產稅”，將房屋以10元、100元等離譜價格“賣給”家人。當時看似聰明的做法，卻在新政之后留下了“后遺癥”，一旦出售，將繳納一筆數額巨大的個人所得稅。

　　讀者疑問：這類當初低價賣給家人的房子，現在應該怎么辦？

　　專家解答：這類房子一旦出售，將繳納一筆數額巨大的個人所得稅。建議這部分房子趕緊采取過戶的形式，將房價恢復至實際價格，不然或將吃“啞巴虧”。

　　讀者疑問：哪一種房源在出售時，不收取個人所得稅？

　　專家解答：住建部研究中心主任秦虹稱，出售5年以上個人唯一住房，仍可免征個人所得稅。

　　“自用5年以上”，是指個人購買至轉讓房屋的時間達5年以上。

　　個人購房日期的確定：個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購買合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依據孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋權證注明日期或者契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

　　“家庭唯一住房”，是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有的一套住房。

　　房改房、贈與房如何征收個所稅

　　房改房，是國五條細則出臺后，網友議論比較多的一類房子。在二手房市場上，房改房是一種特殊的房子，有點類似半福利的性質，買入的價格特別低。有人認為，其交易時個人所得稅的征收不能簡單按照“售價－買價”的模式來征稅。目前杭州房改房數量驚人，成交量也非常之大。這類房子如何征收個稅，是一個被廣泛關注的話題。

　　讀者疑問：房改房出售時應該如何征收個人所得稅？

　　專家解答：針對本次的二手房出讓按照轉讓所得20%征收個人所得稅的規定，涉及面最大、影響最大的就是房改房。由于房改房買入的價格非常低，在杭州通常只有數萬元，而如今售價均在百萬之上，如果嚴格按照“售價—買價”的模式征收，個稅數額驚人。針對房改房，目前有聲音表示，“政府根據該區域市場成交現價，定一個指導價格，按照指導價格與成交價格的差額征稅”。但杭州暫無執行標準出現。

　　讀者疑問：不通過買賣，而通過贈與的形式取得房子，要不要征收個人所得稅？

　　專家解答：受贈人取得贈與人無償贈與的不動產，房屋贈予直系親屬、撫養人或贍養人、法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人等幾種情況不征收個人所得稅，其他情形的房屋贈予均征收個稅。獲得后轉讓該項不動產的，均應當繳納個人所得稅。以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的稅率計算繳納個人所得稅。