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　　近日，黃金價格暴跌，引起全國大搶購。這一現象表現了居民對投資的迫切需求，同時也反映了國內投資渠道的狹窄。

　　而作為投資傳統和主要渠道的房地產，一直受到政策的抑制。“新國五條”使得住宅限購、限貸等調控持續從緊，進一步刺激商業地產投資需求，拉動商鋪等價格上漲，商鋪租金也水漲船高。

　　伴隨近年商業地產開發高歌猛進，目前武漢人均商業面積已突破1.2平方米，超過被譽為“購物天堂”的香港。但隨著商鋪的增多，武漢商鋪投資風險也已經逐漸顯現。

　　武漢人均商業面積趕超香港
　　遠城區商業地產進入爆發期

　　武漢市商務局統計表明，2011年底全市商業營業面積1076萬平方米。2012年，全市銷售商鋪、寫字樓292萬平方米，其中商業面積超過150萬平方米。總人口近1000萬的江城，目前人均商業面積已超過1.2平方米，超過香港人均1.1平方米的水平。

　　其中，遠城區商業地產呈爆發趨勢。隨著軌道交通持續延伸和入住率的提高，黃陂、江夏、東西湖等遠城區商業地產開始覺醒，郊區住宅區對商業配套的需求也水漲船高。日前，武漢網上拍賣9宗土地，均位于東西湖、江夏和黃陂等遠城區，且多為商業和服務業用地。武漢土地交易中心人士表示，相比中心城區，遠城區具有價格優勢，商業地產發展前景廣闊，未來幾年將進入集中爆發期。

　　目前武漢各商圈的商鋪租金由于位置、商圈氛圍等差異而相差較大，核心商圈的平均租金達到每平方米每月500-1500元，新興商圈的租金水平為每平方米每月180-500元。近年武漢優質商場租金呈現一個穩定增長的過程。從隨著武漢商業的不斷完善發展，預計未來租金水平將繼續保持上升的趨勢。

　　武漢商業成交數量下滑

　　然而，商鋪的成交數量與新增面積似乎并不匹配。數據顯示，今年以來，從商鋪月度成交量來看，呈下滑趨勢。1月商鋪成交量為1544套，成交量環比下降15.25%，同比上升172%；成交面積達9.53萬方，環比下降26.97%，同比上升35.18%。2月商鋪成交量為523套，成交環比下降66.13%，同比下降34.87%；成交面積達5.98萬方，環比下降37.25%，同比下降21%。

　　業內人士表示，武漢的優質商鋪逐漸呈現出“三沿”特點，即沿圈(商圈)、沿線(地鐵及交通要道)、沿建(重點區域、重點工程和規劃)，且隨著地鐵及重點工程的發展對人氣凝聚的加強，這一模式表現出越來越明顯的趨勢。但除此之外的其他商鋪則表現平平，尤其是人口大量外遷的區域將在未來經營和投資回報上面臨較大困難。

　　中國指數研究院華中分院副總監李國政仍然看好未來武漢房產的投資形勢。他認為，隨著武漢周邊城鎮化的步伐加快和遠城區的不斷開發，加上武漢城建的不斷完善和軌道交通的建設，未來武漢市的購房需求仍會有增加，商業地產在未來三年內也將繼續“火熱”。

　　商業投資顯露過剩危機

　　盡管專家看好近幾年的投資環境，盡管商業地產在調控閘門之外，但商業地產“大躍進”似的開發已經暴露出“過剩”危機。

　　武漢萬畝工業園陷“空城危機”，空置率達90%；武漢商圈租金跳漲，迫使店鋪“轉場”；還有經營情況入不敷出，不少商城的商戶上演跳樓秀等。不難發現，在光環下，商業地產的風險已經在不斷暴露出來。

　　數據顯示：2012年，武漢市非住宅市場總供應量為4500畝，其中在建、將建的綜合體項目至少有38個，同比2011年增長近3倍。“近年來武漢綜合體項目如雨后春筍一般都冒出來，幾乎無一例外地復制購物中心+商業街+酒店+寫字樓+公寓的模式。”在同一個區域范圍內往往存在多個定位相同、功能類似的商業項目，這種現象已經暴露出商家競爭加劇、空置門店增多、商戶生存困難等問題。

　　李國政認為，在目前激烈的商業競爭中，要脫穎而出，最重要的就是打造差異化產品。“國外成功的商業項目，一定是經過詳盡的市場調研，鎖定某一類人群，打造專屬于他們的商業項目。經過競爭調整，武漢的商業地產，或也將走上這條路子。”