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    在房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的背景下，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)地產(chǎn)形式成為房地產(chǎn)商尋求“突破”的重要方向。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資136.2億元，同比增長(zhǎng)52.4%。在本屆秋季房交會(huì)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不鮮見(jiàn)，甚至不少住宅項(xiàng)目都借著商業(yè)地產(chǎn)的光，賺了不少人氣。

    商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起

    從2010年開(kāi)始，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始呈“爆發(fā)式”增長(zhǎng)。2011年，隨著地產(chǎn)格局變化和政策調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)煥發(fā)出前所未有的活力。2012年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體向好，市場(chǎng)逐漸步入理性。在此背景下，購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體紛紛開(kāi)建，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總投資額已超過(guò)5000億元，同比增長(zhǎng)26%。

    由于近年來(lái)投資住宅風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，與之相比，商業(yè)地產(chǎn)展現(xiàn)出了極大的投資潛力和升值空間，因而吸引不少投資焦點(diǎn)。中糧、華潤(rùn)、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)均已部署綜合體的投資計(jì)劃，娃哈哈集團(tuán)、東方園林、維維股份和金威啤酒等“外行”企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。有業(yè)內(nèi)人士分析，大型商業(yè)地產(chǎn)直接控制了消費(fèi)者的消費(fèi)半徑和注意力資源，大型零售企業(yè)必須依賴(lài)大型商業(yè)地產(chǎn)作為支撐。對(duì)于個(gè)人投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)由于分布范圍廣，投資門(mén)檻低，成為投資熱點(diǎn)自然在情理之中。

    競(jìng)爭(zhēng)迫使商業(yè)地產(chǎn) 關(guān)注“售后”

    由于商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者以投資目的居多，因此其需要考慮的也更多。與此同時(shí)，由于近年來(lái)商業(yè)綜合體“遍地開(kāi)花”，因此如何做到“異軍突起”，準(zhǔn)確定位，持續(xù)吸引人氣，成為商業(yè)地產(chǎn)商們面對(duì)的難題。

    在本屆房交會(huì)上，某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售遠(yuǎn)不如前幾年，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商不再只把重點(diǎn)放在“建”上，“地段、投資回報(bào)率、租金、周邊商業(yè)規(guī)劃等都是我們?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程中要清楚傳達(dá)給客戶(hù)的話(huà)題。”該負(fù)責(zé)人表示，最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)“同質(zhì)化”趨勢(shì)，商鋪?zhàn)饨鸷统凶庑枨笠呀?jīng)有所下滑。以往商業(yè)項(xiàng)目售出后，業(yè)主需要自己解決“租售”問(wèn)題，但目前情況卻是，一些寫(xiě)字樓和商鋪一直空置，租不出去也賣(mài)不掉。為避免這一狀況，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始嘗試為業(yè)主提供物業(yè)管理等“售后服務(wù)”。

    商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 向“租售并舉”轉(zhuǎn)變

    一直以來(lái)，傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)大都采用出售模式，此模式也帶來(lái)了不少后期經(jīng)營(yíng)管理等問(wèn)題。因此，一些規(guī)模較大的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸嘗試轉(zhuǎn)變運(yùn)作模式，采用整體開(kāi)發(fā)，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。

    記者在采訪中了解到，今年以來(lái)，我市商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式就已開(kāi)始悄然發(fā)生變化，由原來(lái)的“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”模式進(jìn)入了“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售—出租”的運(yùn)作模式，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“租售并舉”時(shí)代。這種建設(shè)之后統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理的模式，不僅提升了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自身的形象及影響力，緩解了開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，更能帶動(dòng)周邊其他商鋪的價(jià)值。